美西车城闲人续集6(我是如何贷款,找房客及下一步资金的投资方向)

来源: 美西车城闲人 2015-02-04 20:21:57 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (19461 bytes)
今天心情大好,为接到银行电话通知我的重新贷款原则上通过了, 下一步是paperwork, 计十天左右可以closing. 让我作好准备, 我告诉银行下周我不在美国,能否推迟到两周, 则我准备让我太太power of attorney. 终于可以计划下一步的投资方向。
谈如何贷到款。
我一惯的作法, 用全现金买下好区的大的银行拍买及短售房,当然有时也有中等区的房子。然后里外上下全换新的全部翻修都用专业装修公司,老中是老板,好处是又快又好,我耗不起时间,否则每月俩千多块银子打水漂。专业公司全装修后,然后再去银行贷款, 下一个。由于我及我太太都在当地的大公司(世界前250), 每人的工资属当地的中上(慚愧不能同湾区妹妹比), 出租房又有很好的现金流, 及很大的全部房子的净资产, 本人自住房是在当地最好学区之一的地方, 4000 尺的新房(几年前买的)。没有贷款, 有一个HELOC. 所以我们同很多银行都有贷款关系, 银行也很欢迎我们。尽管我有很多贷款, 但我的总资产更大。
我原来估计现在很难再贷出款来,因我有很多贷款。我的出租房系列75%以上是在当地几个好区的中上白玉房(积在2900-3500 , 龄在20-30 ), 租金在每月$2100 - $2700, 每个都有贷款,但每个同时净资产也很大。因为我买的价格低,大部分都是10贷款 (少部分是15) 并且每个都有正现金流(只有一个例外,每月现金流负三百块, 为买的最晚, 但我看好它的前景, 好区, 3500, 有湖景, walk out 地下室, 咬咬牙用现金""下了, 然后里外上下全换新的)
想想再过几年 (不到十年), 这些房子的贷款将都还完了, 经常睡着了, 笑醒了。这也就是"穷爸爸,富爸爸" 说的"好的债务"吧。
二.如何找房客
专业公司全装修后,房子是又大,又新, 及全套新Appliances。所以是“房客主动找你租房”,否则如果随便糊弄一下,则是“你求房客租你房”,望穿双眼求租房“。因此写合同的重要环节是我说了算,我可以用“你不同意? 那好,下一个”。签合同时我经常拿着几个申请表,实际情况很象苹果公司的面试官面对每个申请人一样,申请人的压力极大,局势基本在我的掌控之中,我能找到最好的房客。我从第一个出租房到现在,没有一个房客赖房租,没有一个打官司,上法庭。最坏的一个是一个房客晚缴房租一周(七天),被我第二天总共三个电话(早,中,晚各一个)警告后再也没有发生了。
三探讨下一步资金的投资方向
这几天看到TT上有不少投资方向的帖子, 农场,旅店,,, 油股票,油井,出租房。琳琅满目。我很高兴我们有这么产品可以选择。我认为项目没有好坏之分, 完全是因人而异,正所谓罗卜白菜各有所爱。就像做飞机及火箭的公司同做马桶,厕所手纸的公司没有谁好谁坏, 谁赚到钱谁就是好公司
发现TT上股票和TF是最热门的两种, 如果要我一定在它们之中选一种, 我会TF. 不是因为我两个都做过, 而是我最近有了一个新的发现
我做了SWOT分析,发现TF,你是在同本地一小部分人竞争。而股票你是在同全世界竞争。
TF,你的竞争对手是在一个小区或一个小镇内相似的出租房(全部大慨3-5个), 他们都是一般的个人,由于换工作,退休,丢工作等原因而出租,很少专业公司同你竞争。而你有经纪执照,房子规模,买入价,多年的出租房经历及现金量, 你在同这一小部分单个人的竞争中会脱颖而出。参照二的情况。我多年的经历证明了这一点。常常是我的出租房是最后一个登在MLS 上,但是是最先租掉的。
 但做股票你的竞争对手是全世界,包括政府,国家,国际大银行,大金融机构,大财团,大富商。他们通常都有一个大的团队。全是顶级专业人士。而且这样的Entity全世界不计其数。我现在知道我为什么玩股票富不起来。 即使一天,一周,一月能赚钱,但是一年,十年, 二十年呢?总之一句话,不是我们不行,而是我们的对手太强。
我还会继续玩股票,但当作Hobby。当然,如果将来一天,沙特的石油部长同我是哥们,我会认真考虑下大本钱去买油井,油股票。即使这样,可能赚钱的比率会比做TF一些,但不知高多少。因为全世界还有比沙特的石油部长厉害千百倍的Entity。
 

所有跟帖: 

Right, 做自己熟悉的,有把握的 -hongyizhan- 给 hongyizhan 发送悄悄话 (3 bytes) () 02/04/2015 postreply 20:28:45

太大的同意了。 -美西车城闲人- 给 美西车城闲人 发送悄悄话 (14 bytes) () 02/05/2015 postreply 08:09:22

Thanks for sharing. If you borrow 30 yrs loan -Smilee- 给 Smilee 发送悄悄话 (115 bytes) () 02/04/2015 postreply 20:33:09

30年你还本金的时间就长了,30年贷款前几年基本上在还利息。你注意到了吗? -美西车城闲人- 给 美西车城闲人 发送悄悄话 (16 bytes) () 02/05/2015 postreply 08:12:49

30年货款,你每月可以有大量现金到手,在你用完20个贷款后,你手上还有钱继续玩。 -Wendy666- 给 Wendy666 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2015 postreply 03:21:16

同意这点:”继续玩股票,但当作Hobby“ 。每天进去玩上两手,一年下来,相当于一个人的工资 -baohulu- 给 baohulu 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/04/2015 postreply 20:42:22

妹妹瞧得起宝哥,宝哥理当得坦诚相告。等宝哥总结出一个能长期盈利的心得时,一定和你分享。 -baohulu- 给 baohulu 发送悄悄话 (489 bytes) () 02/04/2015 postreply 22:19:26

宝哥抓紧时间出心得啊,下半辈子就靠你了 -luxuriers- 给 luxuriers 发送悄悄话 luxuriers 的博客首页 (0 bytes) () 02/06/2015 postreply 10:00:11

你可有。但我问你:是一年吗还是每年? 如果是每年,我认为花街会高价聘你,因为花街的顶级全职专业也不敢说次话。如果你说只有一年可以 -美西车城闲人- 给 美西车城闲人 发送悄悄话 (14 bytes) () 02/05/2015 postreply 09:33:19

谢谢分享。专业公司全装修后去银行贷款,, 一般能贷款 多少% ? -大百百- 给 大百百 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/04/2015 postreply 20:46:10

70 % -75% -美西车城闲人- 给 美西车城闲人 发送悄悄话 (34 bytes) () 02/05/2015 postreply 07:00:27

谢謝分享, -motorcycle- 给 motorcycle 发送悄悄话 motorcycle 的博客首页 (0 bytes) () 02/05/2015 postreply 06:11:39

个人贷款是有限的 -amanman- 给 amanman 发送悄悄话 (98 bytes) () 02/05/2015 postreply 06:32:58

是的,所以我的新拿到手的钱会用来flip, 不再长期持有房 -美西车城闲人- 给 美西车城闲人 发送悄悄话 (14 bytes) () 02/05/2015 postreply 07:08:03

Flip 是辛苦钱。你如果用30年贷款,每年可以增加二,三个cash 房。十年后你有同样数量的cash 房。同时还有20个贷款房 -Wendy666- 给 Wendy666 发送悄悄话 (6 bytes) () 02/06/2015 postreply 03:30:23

而且风险小很多。 -Wendy666- 给 Wendy666 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2015 postreply 03:36:08

10年贷款, -amanman- 给 amanman 发送悄悄话 (67 bytes) () 02/05/2015 postreply 06:39:36

有经纪证可接近最多信息,我只买破产,短卖房,用现金,所以十年贷款还有正现金流。 -美西车城闲人- 给 美西车城闲人 发送悄悄话 (14 bytes) () 02/05/2015 postreply 07:12:43

Thanks. -gastank1289- 给 gastank1289 发送悄悄话 (1 bytes) () 02/05/2015 postreply 07:38:18

看了这个系列,觉得没准儿我的房难租是该重新装修一下了。。。谢谢楼主分享。 -sdder- 给 sdder 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/05/2015 postreply 09:07:17

thanks for sharing. -加国的枫叶红了- 给 加国的枫叶红了 发送悄悄话 加国的枫叶红了 的博客首页 (0 bytes) () 02/05/2015 postreply 12:56:21

so jealous that there are so many opportuities in usa -加国的枫叶红了- 给 加国的枫叶红了 发送悄悄话 加国的枫叶红了 的博客首页 (0 bytes) () 02/05/2015 postreply 12:56:55

加拿大机会也大,大城市人多,房价直追new york -美西车城闲人- 给 美西车城闲人 发送悄悄话 (14 bytes) () 02/05/2015 postreply 14:43:03

赞实实在在的投资人。买便宜,滚雪球,正确的时间做了正确的事,一步步往前走! -Wendy666- 给 Wendy666 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2015 postreply 03:11:25

"经常睡着了, 笑醒了" -- 怪不得我老听到隔避半夜三更有笑声传来,原来是老锅呀。 -老锅的底特律邻居- 给 老锅的底特律邻居 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2015 postreply 11:42:43

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