美西车城闲人续集6（我是如何贷款，找房客及下一步资金的投资方向)

今天心情大好,因为接到银行电话通知我的重新贷款原则上通过了, 下一步是paperwork, 估计十天左右可以closing. 让我作好准备, 我告诉银行下周我不在美国,能否推迟到两周, 否则我准备让我太太power of attorney. 终于可以计划下一步的投资方向。

一先谈如何贷到款。

我一惯的作法, 是用全现金买下好区的大的银行拍买及短售房，当然有时也有中等区的房子。然后里外上下全换新的。全部翻修都用专业装修公司，老中是老板，好处是又快又好，我耗不起时间，否则每月俩千多块银子打水漂。专业公司全装修后，然后再去银行贷款, 再做下一个。由于我及我太太都在当地的大公司(世界前250强), 每人的工资属当地的中上(慚愧不能同湾区妹妹比), 出租房又有很好的现金流,　及很大的全部房子的净资产, 本人自住房是在当地最好学区之一的地方, 近4000 尺的新房（几年前买的）。没有贷款, 有一个HELOC. 所以我们同很多银行都有贷款关系, 银行也很欢迎我们。尽管我有很多贷款, 但我的总资产更大。

我原来估计现在很难再贷出款来,因我有很多贷款。我的出租房系列75%以上是在当地几个好区的中上白玉房(面积在2900-3500 尺, 房龄在20-30 年), 租金在每月$2100 - $2700, 每个都有贷款,但每个同时净资产也很大。因为我买的价格低,大部分都是10年贷款 (少部分是15年) 并且每个都有正现金流(只有一个例外,每月现金流负三百块, 因为买的最晚, 但我看好它的前景, 好区, 3500尺, 有湖景, walk out 地下室, 咬咬牙用现金"抢"下了, 然后里外上下全换新的)。

想想再过几年 (不到十年), 这些房子的贷款将都还完了, 经常睡着了, 笑醒了。这也就是"穷爸爸,富爸爸" 里说的"好的债务"吧。

二．如何找房客

专业公司全装修后，房子是又大，又新，　及全套新Ａｐｐｌｉａｎｃｅｓ。所以是“房客主动找你租房”，否则如果随便糊弄一下，则是“你求房客租你房”，望穿双眼求租房“。因此写合同的重要环节是我说了算，我可以用“你不同意？　那好，下一个”。签合同时我经常拿着几个申请表，实际情况很象苹果公司的面试官面对每个申请人一样，申请人的压力极大，局势基本在我的掌控之中，我能找到最好的房客。我从第一个出租房到现在，没有一个房客赖房租，没有一个打官司，上法庭。最坏的一个是一个房客晚缴房租一周（七天），被我第二天总共三个电话（早，中，晚各一个）警告后再也没有发生了。

三探讨下一步资金的投资方向

这几天看到TT上有不少投资方向的帖子, 有农场,旅店,商场,店铺, 油股票,油井,出租房。琳琅满目。我很高兴我们有这么多产品可以选择。我认为项目没有好坏之分, 完全是因人而异,正所谓罗卜白菜各有所爱。就像做飞机及火箭的公司同做马桶,厕所手纸的公司没有谁好谁坏, 谁赚到钱谁就是好公司。

我发现TT上股票和TF是最热门的两种, 如果要我一定在它们之中选一种, 我会选TF. 不是因为我两个都做过, 而是我最近有了一个新的发现。

我做了SWOT分析，发现做TF，你是在同本地一小部分人竞争。而做股票，你是在同全世界竞争。

做TF，你的竞争对手是在一个小区或一个小镇内相似的出租房（全部大慨3-5个）， 他们都是一般的个人，由于换工作，退休，丢工作等原因而出租，很少专业公司同你竞争。而你有经纪执照，房子规模，买入价，多年的出租房经历及现金量， 你在同这一小部分单个人的竞争中会脱颖而出。参照二的情况。我多年的经历证明了这一点。常常是我的出租房是最后一个登在MLS 上，但是是最先租掉的。

 但做股票，你的竞争对手是全世界，包括政府，国家，国际大银行，大金融机构，大财团，大富商。他们通常都有一个大的团队。全是顶级专业人士。而且这样的Entity全世界不计其数。我现在知道我为什么玩股票富不起来。 即使一天，一周，一月能赚钱，但是一年，十年， 二十年呢？总之一句话，不是我们不行，而是我们的对手太强。

我还会继续玩股票，但当作Hobby。当然，如果将来一天，沙特的石油部长同我是哥们，我会认真考虑下大本钱去买油井，油股票。即使这样，可能赚钱的比率会比做TF一些，但不知高多少。因为全世界还有比沙特的石油部长厉害千百倍的Entity。