贷款能力DTI的计算

来源: 2017-07-02 09:19:25 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (3321 bytes)
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许多人比较关心自己的贷款能力DTIor Debt-to-Income  ratio), 比如想知道自己到底可以贷出几个loan来,也就是如何计算DTI

我自己在过去的一年多的时间做了好几个loan(包 括refinance), 贷款知识方面也从傻蛋一个成为小半个贷款砖家, 这里说说我所知道的DTI的计算方法, 是我问了一个贷款agent很多次得到的。

很多新手在计算DTI的时候都有一个误区 -就是把自住房跟出租房混淆起来, 认为应该合到一起计算:D就是所有房子的Debt加起来,  就是个人income和出租房income加起来, 然后D/I。 这种算法是不对的。 自住房和出租房要分开计算。

计算DTI 需要先算出三个数字:

  1. Debt (不包括出租房): monthly  debt  payment  include 自住房 mortgage,  insurance, HOA, student loan, car  loan, etc.
  2. Income(不包括出租房):个人税前income。
  3. Cash flow: 所有出租房的 Cash flow

计算方法:

  1. cash flow 为正, 作为income 加到分母: Debt/(Income + Cash flow)
  2. cash flow 为负, 作为Debt加到分子:     (Debt+ Cash flow) /Income

举个例子,小地主A, 不包括出租房Debt 是$3000/month,   收入是$10000/month,

  1. 若A 没有出租房, DTI 是  3000/10000。
  2. 若A有5个出租房, 总现金流是正$1000/month,DTI 是 3000/(10000+1000) = 3000/11000
  3. 若A有5个出租房, 总现金流是负$900/month,  DTI 是  (3000+900)/ 10000 = 3900/10000

结论: 正现金流能降低DTI,只有负现金流才能增加DTI,所以只要保持正现金流,贷款能力是无限的,当然conventional   loan 有10个的限制。

所以只要能贷出款来, 保证是正现金流, 就应该拿出吃奶的劲来使劲贷, 狠劲买!

以上是个人理解, 若有错误请指正!

报税时节为小地主推荐地主报税必读的书

所有跟帖: 

顶,计算正确,但是只要能贷款出来就可劲的买我怀疑 -闲来无事事- 给 闲来无事事 发送悄悄话 闲来无事事 的个人群组 (257 bytes) () 07/02/2017 postreply 09:36:20

这个必须要承认每个人对风险的认知和承受能力是不同的 -lookuy- 给 lookuy 发送悄悄话 lookuy 的个人群组 (845 bytes) () 07/02/2017 postreply 10:19:47

房地产市场上升阶段当然是能贷多少贷多少,可是谁知道啥时候下跌?如果出租房变成负现金流了呢? -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 AMYMINT 的个人群组 (0 bytes) () 07/02/2017 postreply 11:21:20

可能non-fixed commercial loan 风险挺大!fixed rate conforming loan应该还好吧 -lookuy- 给 lookuy 发送悄悄话 lookuy 的个人群组 (199 bytes) () 07/02/2017 postreply 11:55:59

我上次咨询的贷款经纪跟我说的正好相反。所有出租房的debt都算在debt里面。我差点把他吓死 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (149 bytes) () 07/02/2017 postreply 12:16:00

看来这个二百五经纪就是我说的新手,lol -lookuy- 给 lookuy 发送悄悄话 lookuy 的个人群组 (0 bytes) () 07/02/2017 postreply 12:27:43

这个经纪二五眼 -闲来无事事- 给 闲来无事事 发送悄悄话 闲来无事事 的个人群组 (0 bytes) () 07/02/2017 postreply 20:31:16

太棒了。Chase bank说俺可以贷150万,等俺贷了1500万再辞职:) -Sunflower28- 给 Sunflower28 发送悄悄话 Sunflower28 的博客首页 Sunflower28 的个人群组 (169 bytes) () 07/02/2017 postreply 13:14:32

只是这房市里好deal难找啊,每一笔就得30万首付,咋整,寻合作。 -Sunflower28- 给 Sunflower28 发送悄悄话 Sunflower28 的博客首页 Sunflower28 的个人群组 (0 bytes) () 07/02/2017 postreply 13:53:49

贷款容易首付难, -闲来无事事- 给 闲来无事事 发送悄悄话 闲来无事事 的个人群组 (0 bytes) () 07/02/2017 postreply 20:32:13

挑一个毛病:房租的75%-所以开销(PITI) 才是最后的出租房的收入。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (117 bytes) () 07/02/2017 postreply 14:35:47

是不是说如果一年有正现金流10,000,只算收入7,500? -Sunflower28- 给 Sunflower28 发送悄悄话 Sunflower28 的博客首页 Sunflower28 的个人群组 (0 bytes) () 07/02/2017 postreply 14:42:46

rapidestate 老大说的对 -lookuy- 给 lookuy 发送悄悄话 lookuy 的个人群组 (434 bytes) () 07/02/2017 postreply 15:29:14

不是说现金流的75%, 而是说用收入的75%来计算现金流 -lookuy- 给 lookuy 发送悄悄话 lookuy 的个人群组 (0 bytes) () 07/02/2017 postreply 15:32:35

请教一下,做flip的师傅是否有贷款问题,咱们合作是不是可为? -Sunflower28- 给 Sunflower28 发送悄悄话 Sunflower28 的博客首页 Sunflower28 的个人群组 (222 bytes) () 07/02/2017 postreply 15:33:47

装修的哪有30万。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 07/02/2017 postreply 19:37:53

出租房要两年以上报税记录才能算收入 -sleepbird- 给 sleepbird 发送悄悄话 sleepbird 的个人群组 (56 bytes) () 07/02/2017 postreply 21:36:53

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