今天朋友谈好的一宗商业地产贷款临时要求45%down pay

来源: 同里 于 2017-01-17 21:57:26 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读： 次 (766 bytes)

买家是我一个朋友, 几个月前under contract 一个shopping center, 价格谈好$2.5m. NNN fully leased, cap rate, cash flow 都很好. 这几个月忙着贷款, 找到家local bank, 一开始同意贷款, 25%down, 付了银行要求的环境测试费$3500, appraisal $6700. appraisal value 高于买价. 原想着没问题,下周5 close,  谁知今天银行开monthly review meeting, 下午通知他说会上讨论了他这个loan, 决定要45% down pay, 否则不予贷款. 他说接完电话就像晴天霹雳一样, 这么短时间哪儿再找50万, 除了hard money loan. 卖方说不能延期close, 后面还有别人买呢. 俺估计今晚上他肯定睡不着了. 就算朋友,要是差几万还能帮, 这几十万还真不敢仗义.

所有跟帖： 

• 就告诉卖家给别人，然后再等别人贷几个月款。 -云起千百度- ♀ 给 云起千百度 发送悄悄话 云起千百度 的博客首页 (0 bytes) () 01/17/2017 postreply 22:04:23

• option fee $10k, 银行这个那个费用$10k, 搁谁也不舍得,只能咬牙借钱把它拿下来. -同里- ♀ 给 同里 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/17/2017 postreply 22:19:17

• 我的意思是卖家也睡不着觉，应该会配合的，说什么不能延期close是吓唬。 -云起千百度- ♀ 给 云起千百度 发送悄悄话 云起千百度 的博客首页 (0 bytes) () 01/17/2017 postreply 22:21:20

• 而且已经花的两万费用可能就是50万hard loan半年的利息而已。 算细账才知道值不值拿下来 -云起千百度- ♀ 给 云起千百度 发送悄悄话 云起千百度 的博客首页 (0 bytes) () 01/17/2017 postreply 22:25:39

• 我下午打电话给listing agent, 他说no way, 让把termination form 签好发过去. 那口气可牛了 -同里- ♀ 给 同里 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/17/2017 postreply 22:28:05

• 为啥是你打电话？你是买家代理？ -云起千百度- ♀ 给 云起千百度 发送悄悄话 云起千百度 的博客首页 (0 bytes) () 01/17/2017 postreply 22:33:35

• 对. 所以我不能给他建议去借那$50万, 如果他考虑后决定退出我会尊重他的选择. -同里- ♀ 给 同里 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/17/2017 postreply 23:00:18

• 可以找人合资做 -piris1987- ♀ 给 piris1987 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/18/2017 postreply 05:05:05

• 25% down有没有拿到commitment letter? -blogcity- ♂ 给 blogcity 发送悄悄话 blogcity 的博客首页 (0 bytes) () 01/17/2017 postreply 22:08:30

• 不清楚, loan officer一直说100% occupied, cash flow这么好没问题, 结果让他付了一万刀这费那 -同里- ♀ 给 同里 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/17/2017 postreply 22:16:55

• loan office 是中间人，你最好打听倒最终的银行（LENDER)为什么要突然提高首付，也许他们有内部消息，比如 -AMYMINT- ♀ 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 (241 bytes) () 01/18/2017 postreply 06:48:25

• +1 -可口可言- ♀ 给 可口可言 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/18/2017 postreply 09:07:12

• 有没有其它资产可以抵押50万？也是一样的。 -海边居- ♂ 给 海边居 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/18/2017 postreply 02:13:08

• 我们这里从来就没有真正25%头款close过deal的，尽管每次申请时都被告知，LOI也是这么写的。但是 -firefly2000- ♀ 给 firefly2000 发送悄悄话 firefly2000 的博客首页 (161 bytes) () 01/18/2017 postreply 04:51:11

• is it non recourse loan? -VAInvestor- ♂ 给 VAInvestor 发送悄悄话 (63 bytes) () 01/18/2017 postreply 06:37:53

• 评估高于买价也不是铁板能成的事。银行会有专人分析评估报告，然后董事开会最后决议才算。 -可口可言- ♀ 给 可口可言 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/18/2017 postreply 09:06:21

• 商业地产的cap rate，可接受的一般是多少？ -周末闲语- ♂ 给 周末闲语 发送悄悄话 周末闲语 的博客首页 (0 bytes) () 01/18/2017 postreply 09:43:20

• 根据地段和种类不同，从4%-10%不等。 -AMYMINT- ♀ 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 (0 bytes) () 01/18/2017 postreply 09:52:40

• 湾区5百万以下的，现在4%都是good deal了 -blogcity- ♂ 给 blogcity 发送悄悄话 blogcity 的博客首页 (0 bytes) () 01/18/2017 postreply 10:03:52

• 办公楼的售价是否比同一城市范围内的住房低？ -周末闲语- ♂ 给 周末闲语 发送悄悄话 周末闲语 的博客首页 (0 bytes) () 01/18/2017 postreply 11:11:06

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