关于房地产增值之我见

有同学说做房地产赚钱主要不是靠现金流而是靠资产的增值。那么我们看看历史数据是不是这样的：
1。从1970-2014年的全美平均房价：


红线是通胀调整后的房价，蓝线是不调整的价格。这里用前者，以便于同通胀调整后的贷款利息 比较。从上图看出从1970年到2014年，通胀调整后的全美平均房价涨了21/16=1.3倍。
2。下图是通胀调整后的30年贷款利息图：

取平均值4%计，44年利息翻了5.4倍。
结论：长期来说，房子可以货币贬值，但仅此而已，44年才增值 1.3倍。
如果贷款，房子增值部分还远远比不过利息增长。靠大量贷款来搏资产增值来发财不符合全国绝大多数市场的情况。当然弯曲等热点地区可能是特例。

3。中国房价，参考城头的这篇文章的数据，上海1989年2300/平方，现在涨了10倍。
那么国内的利息流向房地产的通常是15%年息（要有一定的关系）。影子银行的大于20%，以20%计。14年后前者翻了10.7倍，后者翻了26倍。因此即使是在中国这场少有的大牛市中靠贷款做房地产也是为银行打工而已，借高利贷的更是没有前途。
现金买房或能拿到优惠利息的除外。

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