加拿大房地产市场会不会像美国2008年那样调整?现在买房还是租房?

来源: 2018-06-24 07:37:28 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (7008 bytes)
因为只逛这个论坛,而且大家地产经验丰富,所以就在这里发问了。大家帮参谋参谋。
 
堂弟博士后在加拿大找到一份教职,一家人准备从美东搬到加拿大,至少要定居4-5年。他说按货币1:1,加拿大的房子和美国相比挺贵的,觉得加拿大房地产有泡沫,问我买房还是租房的问题,我也回答不好,问问大家的意见。
 
他觉得加拿大房地产有大泡沫的原因是:
 
-多伦多的SF均价都100万+(加元,下同),CONDO均价60万+,温哥华还要高得多。最近几年涨幅差不多翻倍。但工资没有怎么涨,也并不高,平均工资也就5-6万左右。
- 贷款利率相对低,没有30年贷款,只有5年,7年等,利率3%左右,听说前些年有2%的,所以借几十万每月只要付一千多。Downpay可以5-10%,他说他问了几个前几年买房的人,买五六十万的房子,都只付了5%。
- 贷款产品多,审核不像美国现在这么严。比如留学生、新移民等没有本国收入也可以贷款买百万的房子,贷款经纪可以帮做中国的收入证明。
- 加拿大房价已连续涨了差不多20年,在08年美国房地产破灭时好像也没受什么影响。听说20年前这一轮上涨前,曾经有很多年房地产低迷。
 
我听他说了上面几点,怎么感觉和美国08年地产bubble破灭前的市场挺像的。
 
他现在觉得加拿大房地产虚高,但不知道未来的哪一年会调整。他要去的城市是首都渥太华,房子比多伦多便宜。因为孩子上小学,他选中了郊区的一个学区,需要安定下来,至少要呆4-5年。那里郊区有大片的地在建新房,新的SF现在大概60万以上,1500尺左右的新Townhouse大概36-40万。他手上有美元,付10%的downpay没问题。
 
他现在在2个方案中犹豫不决:
1,先租房一年观望房价是否调整。如果调整了就趁低买个SF。不过,也不知道等多久会调整。万一现在相当美国房地产的2006年,那房价还要往上涨,要等几年才能调整。
2,先买个townhouse住着,毕竟自己的房子住着自由些,如果房价万一下跌,损失也小一些。但如果正好买在了山顶上,也挺难受的。
 
如果租1500尺的townhouse,租金大概是1700-1800/月,买的话36-40万。我大概帮算了一下,按这里的算法,这个租金房东不赚钱。但因为加拿大利率低,没准能打平还有富裕。
 
还有,他去看了一些open house,发现五六年甚至十年旧的SF房子,和新房地理位置、房型、面积、内部装修等差不多,却比新房还要价高5万左右。他碰到一个在建房的builder,和他说就买新房,那些附近才买了几年房子的人翻手就想赚钱。我因为没买过新房,也不知道差不多位置的旧房比新房贵是怎么回事。
 
另外现在美加之间的贸易战,北美贸易协定是否会取消,都会对加元和加拿大房地产的走势产生影响。
 
他现在挺犯愁的,到底是租是买,也要快点定下来。有知道加拿大房地产的朋友,或地主们根据经验,帮出出主意。谢谢了。

所有跟帖: 

自己住的房子犹豫个啥 -越王剑- 给 越王剑 发送悄悄话 越王剑 的博客首页 越王剑 的个人群组 (304 bytes) () 06/24/2018 postreply 08:24:31

就怕调整幅度大。 -mominma- 给 mominma 发送悄悄话 mominma 的个人群组 (159 bytes) () 06/24/2018 postreply 09:16:37

你又不是买两百万的房子 -越王剑- 给 越王剑 发送悄悄话 越王剑 的博客首页 越王剑 的个人群组 (62 bytes) () 06/24/2018 postreply 09:27:57

我2005年加州买自住房,2010年离开的时候卖损失45% -caren- 给 caren 发送悄悄话 caren 的个人群组 (90 bytes) () 06/24/2018 postreply 12:50:19

怎么会10% closing cost? -笑薇.- 给 笑薇. 发送悄悄话 笑薇. 的博客首页 笑薇. 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 18:52:48

3% closing cost还有6% agent fee -caren- 给 caren 发送悄悄话 caren 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 20:04:28

他怕的就是这种情况 -mominma- 给 mominma 发送悄悄话 mominma 的个人群组 (224 bytes) () 06/24/2018 postreply 19:51:33

说的有理。我12年去西澳那里房子涨上天、说只涨不跌,结果2015以后就... -caren- 给 caren 发送悄悄话 caren 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 20:10:18

加拿大的情况很不一样。 -Grace1- 给 Grace1 发送悄悄话 Grace1 的个人群组 (739 bytes) () 06/24/2018 postreply 08:31:52

这个太狠了吧。美国破产,至少不会来拖车吧。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (107 bytes) () 06/24/2018 postreply 08:51:09

就是,加拿大银行很强势,不还贷款,本来银行还可以冻结退休金帐号从中拿钱,前些年一个法规禁止了。 -Grace1- 给 Grace1 发送悄悄话 Grace1 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 08:57:06

房价这么高银行是罪魁祸首之一.还不是整本国人.留学生,很多外国投资者钱都是银行贷的,自己的钱在国外银行 -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 09:18:53

说实话,第一次听说留学生也可以贷款买百万房产,挺惊讶的 -mominma- 给 mominma 发送悄悄话 mominma 的个人群组 (113 bytes) () 06/24/2018 postreply 09:28:41

而且卖房收入不上税。按自住房算.怪谁呢。政客关心的不只选票:) -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 09:35:25

如果用于出租,房子升值的capital gain要交税的吧? -mominma- 给 mominma 发送悄悄话 mominma 的个人群组 (62 bytes) () 06/24/2018 postreply 09:45:54

很多人按自住房报:) -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 10:58:18

从2018年1月1号开始 所有的留学生贷款在加拿大五大银行都停了。 以前的留学生贷款是必须要付 房价的35%到50% 首付才行。 -Grace1- 给 Grace1 发送悄悄话 Grace1 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 11:24:05

汇丰和各种私人银行好像没问题。据说五大也不是完全不可以? -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 13:48:29

你确定?上个月因为一个朋友的孩子(留学生) -Grace1- 给 Grace1 发送悄悄话 Grace1 的个人群组 (335 bytes) () 06/24/2018 postreply 18:42:05

地下也不少贷款公司的。不过现在卖房的多了。估计觉得漏洞越来越少了 -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 19:57:29

留学生没有收入也可以贷款,这个很危险。 -笑薇.- 给 笑薇. 发送悄悄话 笑薇. 的博客首页 笑薇. 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 19:05:13

不太危险,留学生差不多都是比较富的二代,加拿大银行比较保守但不傻。 -Grace1- 给 Grace1 发送悄悄话 Grace1 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 19:19:29

危险的是政策本身。既然有钱就现金一次交清吗。为什么贷款? -笑薇.- 给 笑薇. 发送悄悄话 笑薇. 的博客首页 笑薇. 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 20:20:43

留学生和父母中的一位共同拥有。有专业人员帮助做法律文件。贷款时按父母收入。交税时算留学生的。 -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 21:24:25

比如说父母在中国的,收入怎么核查?还是自己报收入? -mominma- 给 mominma 发送悄悄话 mominma 的个人群组 (363 bytes) () 06/24/2018 postreply 22:53:49

放贷银行赚钱啊!有利可图,而且首付必须35-50%。但这是去年了,今年政府叫停。 -Grace1- 给 Grace1 发送悄悄话 Grace1 的个人群组 (0 bytes) () 06/25/2018 postreply 00:26:53

加拿大银行这么厉害!涨见识了。 -mominma- 给 mominma 发送悄悄话 mominma 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 09:10:28

渥太华受得影响不大。自住房该买就买吧。新房有额外的GSt, -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (141 bytes) () 06/24/2018 postreply 08:43:56

也就是说买新房税要高 -mominma- 给 mominma 发送悄悄话 mominma 的个人群组 (137 bytes) () 06/24/2018 postreply 09:39:56

如果市场不火爆可以谈.我们当年买的新独立屋成交价比税前要价低30万 -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (35 bytes) () 06/24/2018 postreply 09:43:00

有钱人BSO。税都要30万。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 09:45:07

自住房。和京沪一样不上套就没地儿住了 -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 10:59:16

买新房还可以谈价格?还以为都是定好的。 -mominma- 给 mominma 发送悄悄话 mominma 的个人群组 (390 bytes) () 06/24/2018 postreply 09:54:04

不是税。是税后价格砍那些 -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 11:00:22

担心房价大调整,那就先买个 townhouse 吧,每月房贷跟租金差不多。 -宅人- 给 宅人 发送悄悄话 宅人 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 08:43:59

有道理。 -mominma- 给 mominma 发送悄悄话 mominma 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 09:30:56

百无一用是书生。一点都没有解决问题的能力 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (65 bytes) () 06/24/2018 postreply 08:48:37

就是,都不好意思说话。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 09:11:00

应了这句话 those who can't do, teach -川上行- 给 川上行 发送悄悄话 川上行 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 10:29:27

他在房地产上是幼儿园级别的。这里的大佬们按资历都是教授级了,授业解惑。 -mominma- 给 mominma 发送悄悄话 mominma 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 09:22:08

前怕狼后怕虎,干脆在一片农田里挖个洞住,算了! -Tianyazi- 给 Tianyazi 发送悄悄话 Tianyazi 的博客首页 Tianyazi 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 09:53:06

大王第一个跟贴就说,自住你犹豫个啥?如果在一个地方计划住三年以上就应该考虑买房,如果房租和买房的每月 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (470 bytes) () 06/24/2018 postreply 10:12:02

谢老朽。跟着你的游轮帖子去游了几次,获益匪浅。 -mominma- 给 mominma 发送悄悄话 mominma 的个人群组 (960 bytes) () 06/24/2018 postreply 20:50:34

建议去查询一下未来五年的人口预测。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 06/25/2018 postreply 01:39:23

不要想太多!有4-5年的稳定收入 -林依- 给 林依 发送悄悄话 林依 的博客首页 林依 的个人群组 (921 bytes) () 06/24/2018 postreply 10:31:59

2. -湘雨潇潇2018- 给 湘雨潇潇2018 发送悄悄话 湘雨潇潇2018 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 11:00:01

2. 地点好交通方便容许出租的房;3%本金付掉不少;万一房价调整租房需求大有能力可抄底;不调整自己有房住生活稳定。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 11:18:06

买吧,原因见内 -川上行- 给 川上行 发送悄悄话 川上行 的个人群组 (894 bytes) () 06/24/2018 postreply 11:18:50

如果只呆4、5年,别买房,最大的原因是汇率风险。 -Patio- 给 Patio 发送悄悄话 Patio 的博客首页 Patio 的个人群组 (260 bytes) () 06/24/2018 postreply 15:04:26

汇率的风险肯定是巨大的。因为两大房产支撑经济中国和伊朗都不稳定。我的观点只适用于就在加拿大生根了 -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 16:02:26

关注汇率。他搬去加拿大的时间正好是在美加贸易巨变的时候,太多不确定性,否则他也不会这么纠结 -mominma- 给 mominma 发送悄悄话 mominma 的个人群组 (127 bytes) () 06/24/2018 postreply 20:16:48

加拿大想抱中国和中东的大腿。还有拉美欧洲各国移民, -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (143 bytes) () 06/24/2018 postreply 21:28:19

我觉得,如果你朋友刚搬迁过去,最好别一步到位,先租着,了解一下,再做决定。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (104 bytes) () 06/24/2018 postreply 15:17:16

谢谢各位的建议,都挺有道理。他的纠结也不光是因为房价,现在贸易战的局势,不但顾虑加拿大房价跌,还顾虑加元跌 -mominma- 给 mominma 发送悄悄话 mominma 的个人群组 (2190 bytes) () 06/24/2018 postreply 21:19:43

其他投资投美元本币的就好了。 -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 21:30:37

22222222222 -晒太阳的熊猫- 给 晒太阳的熊猫 发送悄悄话 晒太阳的熊猫 的个人群组 (0 bytes) () 06/24/2018 postreply 23:16:22

渥太华 咋会有这么便宜的房子。不是说都被炒到天上去了。这还不买?还是房价看错了。。。 -艾克- 给 艾克 发送悄悄话 艾克 的个人群组 (0 bytes) () 06/25/2018 postreply 10:52:43

加拿大的房价现在比美国明显要贵很多,川普7月就要退出NAFTA北美自贸协议了,会对加拿大的经济造成重创,加元会大跌,房价也会受很 -wlst123- 给 wlst123 发送悄悄话 wlst123 的个人群组 (230 bytes) () 06/28/2018 postreply 07:43:54

等一等星期三 -宅客_文学- 给 宅客_文学 发送悄悄话 宅客_文学 的博客首页 宅客_文学 的个人群组 (221 bytes) () 07/09/2018 postreply 20:58:20

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