互相算计的双赢----地产与生意

我是一个纯房东，租客的生意各种各样，看着有些挺赚钱，我有所了解但知道自己绝对学不会，也做不来。

很早以前也曾经理论上提出来一个用生意大幅度提升地产价值的方案，比如买个空物业，开个餐馆，等生意稳定了，既可以卖餐馆生意，也可以卖餐馆物业，或者两个一起卖。但是我不懂餐馆，万一买的地段不对，生意惨淡怎么办？再说餐馆投资挺大，从一个空盒子建成新餐馆，光是装修从几万到几百万不等，如果是新手，投资打水漂的可能性也很大。

昨天一个开地产经纪公司的朋友K给我电话，听听我的意见，这个还挺有点意思的。

K有一个自己的小地产经纪公司（开在自有物业），开了有好几年了，当个小老板真的不容易，三头六臂，无所不做，虽说手下有些经纪人，但是不给力，公司业绩主要只有两三个人撑着。她去年底就跟我叹气说，一个得力干将已经考了BORKER执照要单干了，业绩/收入要少一块，可是公司固定成本却是一分都不会少。

昨天她挺高兴给我说一个大公司H要收购她的小公司，条件听起来挺优厚的，是这样：

大公司H租她的店（注意，K既是生意业主，也是地产业主），负担所有租金费用以及生意支出, 而且聘请K当分店的经理，有固定工资。总公司负责招人，培训人，广泛的市场营销，品牌经营等等

K提供自己过去三年的经营报告，她的佣金收入的20%刚好就是H要付的固定工资，自己养自己没有一点问题，收入分成上交给总公司，以工资形式返回，还能分享手下经纪人佣金收入的一个小比例。

H公司反正都要当租客，交租金，现在一举三得实现快速扩张抢占市场：

1）收购了一个当地小公司，消灭了一个竞争对手，

2）雇佣了一个精明能干分店经理，提锅上灶，对当地情况十分了解，也有人脉资源。分行经理自己的佣金分成给自己发工资。

3）反正当租客都要付租金，公司没有额外付出成本，只要换个招牌，连大装修也免了。

好了，我朋友的利益大头在哪里呢？在地产！（事情是真的，数字是虚拟的）

当初买的空的小街铺花了30万（1500尺，不便宜），3万装修，自己开公司，现在大公司H签了五年租约 （$25/sf/year)，而且是CREDIT TENANT，租金一年37500，NNN，目前市场收益率是6%，那么地产价值37500/6%= 62.5万，如果收益率7%，地产价值就是37500/7%=53.5万。利率走高，对收益率要求也提高，地产价值下降。

我叫朋友一签租约就卖地产，轻轻松松几十万到手，估计她舍不得。没办法，好多人都是这样，把房子当成孩子，总是舍不得卖。

有兴趣的地产经纪人可以COPY一下，被大公司招安的同时别忘了赚地产的钱。