【原创】美国房地产生意浅探- B06-效益有好坏规模吓人

来源: 2017-11-10 14:36:15 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (6869 bytes)

在填这个坑的时候我想到了三种房地产开发模式。

第一种是新建房屋。就是去买空地,然后在政府那儿获得规划许可证,把大的土地划分成若干个小块,然后再申请立项、方案审批、施工图审批,然后再开始招标搞施工。这样的业务模式对于普通老百姓来说比较难,周期长、资金多、流程复杂,风险不可控。对新手是不可取的。

第二种是改建扩建房屋。就是去买一个旧房子,然后在政府那儿获得加改扩建的许可证,通过快速施工再销售出去。这样的业务流程已经比第一种大大简化,对于普通老百姓来说可操作性大大提高了。但是这样的流程也还是比较慢,虽然不用进行土地分割,建设周期也要六个月以上。对于老百姓来说可取的程度大概是在70%左右吧。

第三种是重新装修转卖Flipping。买一个旧房子,也未必去政府审批了,就是修旧如新。这样的方式操作的快的话一至两个月就可以重新上市。很多人都推崇这种方法,以为这种方法是快速致富的一个好渠道。殊不知这不仅仅不是一个好方法,甚至有可能会是一个陷阱。其主要原因是操作者必须要有丰富的经验、强有力的执行力度、敏感的市场嗅觉、对工人和材料要有精准把握。这几个环节缺一不可。重新装修有一个上市的期限,如果错过时间节点就可能造成滞销,从而严重压缩流动资金,这个业务越转越转不动,也就被困死了。

上述三种方法都是市场上很常见的开发策略,也都行之有效。但为什么在这样的业务流程中真正获益的人不多呢?

主要是因为这三种开发模式都已经行之有年,基本上回归了平均利润率。即使是一个成熟的开发商,在一个成熟的社区进行上述操作,大概率他也只是获得了一个温饱的回报。如果他是直接作业人员,也不过是赚到了自己的工资。对于一个初出茅庐的心思新人,他不能奢望在这样的业务流程里面获得超过平均值的效应。

因此,我们要在美国做地产开发,一定要注意上述三种开发模式的弊端。哪个业务流程都可取,需要注意的是针对自身条件要有可行性。

在这里我还是要说:卖大米和卖LV包,哪个赚钱?我来选的话还是卖大米。毕竟大米是天天吃,吃完就变成排泄物。哪怕每斤赚几分钱,架不住天天都能消耗掉。而LV包为啥卖的贵?因为它不容易坏,也不舍得用啊,那要不贵点儿,商家岂不是要喝西北风?

因此我们要做到地产开发,一定要有一定的规模,而且最好是有一定的现金流水。我们要养下金蛋的鸡,而不是卖下金蛋的鸡。就拿万科和万达来说,万科就是一直在卖鸡,不停地把优质资产生产出来然后卖掉。而万达就是一直在卖鸡蛋,大部分物业不卖只租,时至今日王健林成了首富,而王石成了下岗工人,岂不令人唏嘘。

我们要搞的房地产开发模式,一定不能跟上述三种一模一样。如果你不能创新,我劝你最好不要趟这个混水。

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