房地产开发商的金蝉脱壳(退出方式)

来源: 2017-08-27 11:02:03 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (2831 bytes)

地产开发商很少会愿意当房东的,除非卖不出去,不得不成了房东,和“炒股炒成股东,泡妞泡成老公”一样心塞。

一般两种退出方式:批发和零售。

零售我们都知道,中国的住宅几乎全是零售,一个一个单元卖给个人。北美的市场不同,因为有大量的地产投资基金,所以“批发”也比较流行,开发商做好自己的本职工作,盖好楼,要不就是定制的(build to suit), 要不盖好了就一笔卖个基金/REITS,目的都是迅速回笼资金,开发下一个项目。

昨天看到一个帖子:包租的楼盘

http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1196473.html?

近两个月某中介在推销一个新楼盘(15层公寓),说开发商保证租金(5$/尺,随CPI增长),可签10年合同,近期开工,明年底交房,届时投资者什么都不用管,只从开发商处收房租即可(说是开发商将对外短租)。这样如果首付35%,也有超过6%的现金回报。

房价包括全部家电家具,比下一期不保证租金的高约50%(紧邻),没在Realtor上打广告。据说该开发商在FL做过类似的项目。

本着“买的没有卖的精”的想法,我琢磨了一下:

这个发展商把所有权零售了(卖给普通投资者),使用权批发了(租给AIRBNB管理公司或者正规的酒店管理公司)。看起来是三赢,但是有先后之分:

最大的赢家是开发商:迅速回笼资金,而且卖了高价(比起不返租的单元,房价高50%)。

第二大赢家是管理酒店的公司,如同二房东,赚差价。因为网络的发达,现在管理酒店变得比原来容易多了,AIRBNB 和booking 源源不断的送来客人,代收旅费。一个配备齐全的崭新公寓只要楼下安个前台几部电脑,瞬间就是酒店。

第三“赢家”才是公寓的业主,为什么带引号呢?十年后谁知道市场是什么样的?使用了十年的公寓也到了大翻新的时候了(酒店磨损肯定比住家快)。翻新费用是业主的责任。

可是现在你买的物业就比邻居的房价高了50%,不是风险吗?

不过这个例子是加拿大Montreal的,也许当地可行(看旅馆的行情吧),我7月份去温哥华度假,住的酒店就是纯公寓的样子,家家都有阳台的,不是特别新,500-600尺,270/晚。

另外,使用了杠杆以后的现金回报率(CASH ON CASH) 6% 是很低的,因为加拿大的贷款利率是出了名的低。

所有跟帖: 

赞理性分析。我们生活在一个忽悠的时代。搭对了顺风车 -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (56 bytes) () 08/27/2017 postreply 11:09:46

众神决定让谁搭顺风车就谁。否则跑得再快都是一个跟斗栽倒在地。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 13:21:01

看好了生活基本需求保底栽了就载了。很多忽悠都是职业忽悠,防不胜防…… -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 13:29:30

写得好,谁买谁吃亏。 -FoolMama- 给 FoolMama 发送悄悄话 FoolMama 的个人群组 (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 13:48:26

我昨天琢磨了一下,也觉得建商大赢家。 -燕子飞回来_88- 给 燕子飞回来_88 发送悄悄话 燕子飞回来_88 的个人群组 (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 14:27:19

付出高房价,回收高租金,整存零取都是自己的钱,是不是? -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 AMYMINT 的个人群组 (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 15:25:01

Bingo. 大部分都是整存零取的套路。能保证你的本金不被大部分吸走就很好了 -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 16:28:56

不错,米姐都是投资很上层次的了。咱们还要努力才赶得上。不开玩笑,不是反话。 -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 如山 的个人群组 (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 17:14:50

谢谢,最近没有DEAL做,灌水多了点,不好意思。 -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 AMYMINT 的个人群组 (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 18:31:21

出租是强制性的吗? 如果不是,这个模式成立的条件是当地房产市场相当火, -tgmomtobe- 给 tgmomtobe 发送悄悄话 tgmomtobe 的个人群组 (343 bytes) () 08/27/2017 postreply 18:05:32

同意!我们这边的开发商不打折也卖的了~ -学习实践生- 给 学习实践生 发送悄悄话 学习实践生 的个人群组 (0 bytes) () 09/28/2017 postreply 14:04:31

一针见血! -北美金花- 给 北美金花 发送悄悄话 北美金花 的博客首页 北美金花 的个人群组 (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 19:05:36

赞专业的分析。 -DCD- 给 DCD 发送悄悄话 DCD 的个人群组 (0 bytes) () 08/28/2017 postreply 14:37:47

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