房地产开发商的金蝉脱壳（退出方式）

地产开发商很少会愿意当房东的，除非卖不出去，不得不成了房东，和“炒股炒成股东，泡妞泡成老公”一样心塞。

一般两种退出方式：批发和零售。

零售我们都知道，中国的住宅几乎全是零售，一个一个单元卖给个人。北美的市场不同，因为有大量的地产投资基金，所以“批发”也比较流行，开发商做好自己的本职工作，盖好楼，要不就是定制的（build to suit), 要不盖好了就一笔卖个基金/REITS，目的都是迅速回笼资金，开发下一个项目。

昨天看到一个帖子：包租的楼盘

http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1196473.html?

近两个月某中介在推销一个新楼盘(15层公寓)，说开发商保证租金(5$/尺，随CPI增长)，可签10年合同，近期开工，明年底交房，届时投资者什么都不用管，只从开发商处收房租即可(说是开发商将对外短租)。这样如果首付35%，也有超过6%的现金回报。

房价包括全部家电家具，比下一期不保证租金的高约50%(紧邻)，没在Realtor上打广告。据说该开发商在FL做过类似的项目。

本着“买的没有卖的精”的想法，我琢磨了一下：

这个发展商把所有权零售了（卖给普通投资者），使用权批发了（租给AIRBNB管理公司或者正规的酒店管理公司）。看起来是三赢，但是有先后之分：

最大的赢家是开发商：迅速回笼资金，而且卖了高价（比起不返租的单元，房价高50%）。

第二大赢家是管理酒店的公司，如同二房东，赚差价。因为网络的发达，现在管理酒店变得比原来容易多了，AIRBNB 和booking 源源不断的送来客人，代收旅费。一个配备齐全的崭新公寓只要楼下安个前台几部电脑，瞬间就是酒店。

第三“赢家”才是公寓的业主，为什么带引号呢？十年后谁知道市场是什么样的？使用了十年的公寓也到了大翻新的时候了（酒店磨损肯定比住家快）。翻新费用是业主的责任。

可是现在你买的物业就比邻居的房价高了50%，不是风险吗？

不过这个例子是加拿大Montreal的，也许当地可行（看旅馆的行情吧），我7月份去温哥华度假，住的酒店就是纯公寓的样子，家家都有阳台的，不是特别新，500-600尺，270/晚。

另外，使用了杠杆以后的现金回报率（CASH ON CASH) 6% 是很低的，因为加拿大的贷款利率是出了名的低。