房地产众筹的一点总结（第一章）

前两天发了个关于众筹的帖子，有好多人问问题。我在这儿顺着这些问题谈一下自己对我理解。

Real estate crowdfunding （房地产众筹）的蓬勃发展是2013年以后政府通过了一个法律，允许从小散手里集资投到地产中。这里的小散也不是小小散，因为要求有一百万的资产，或者自己个人一年收入超二十万，或者夫妻加起来超三十万。我想其中的原因是小小散积蓄有限，如果出现差错，不至于把这些人弄得无家可归。

我只投senior loan。我主要用三个网站来投，lendinghome, patchofland 和realtyshares. lendinghome最大，每个星期一东部时间十二点推出新的贷款项目。它家的项目全是pre-funded. 也就是说在推出给大众投资前，它已经用自己的钱贷给了地产商。这样做可以让贷款人迅速拿到贷款，而不是等着小散把钱凑够。但这样的做法就无法把投资人设为title owner. 所以投资人拿到的是notes. 这里具体的道道我也说不很清楚。反正这几家都请了大名鼎鼎的房地产律师给做相关文件。尤其 realtyshares 的创始人自己就是律师。lendinghome 和patchofland 做的全是senior loan, 这个在lendinghome 叫first lien,在realtyshares 叫debt. Patchofland 是第一个做prefunded loan. Realtyshares起始是等小散凑够了钱再放贷，后来发现这样做太慢，地产商不能等那么久，就慢慢开始改成prefunded, 但并不是所有都是。 realty shares还做preferred equity和equity方面的贷款，但我从来没弄过，觉得风险太大，会被地产商耍的可能性也比较大。

Patchofland 以前很不错，但最近半年有点走下坡路，网上只有些百万以上的项目。我想Lendinghome 可能把它的生意给抢了，因为Lendinghome 给的利息稍低，地产商愿意到它那儿贷。但Lendinghome 很少做million dollar home,所以Patchofland 就被挤到这儿了。realtyshares 上的也比较少。最近还出来一家叫peerstreet的。它家的做法是从local hard money lenders 那里买已经做了的loan,再卖给小散，它从中抽利息的10%。这家的loan大部分是加州的项目，利率比较低。（待续，说的不对的地方欢迎大家拍砖）