在我送女儿去体操课的路上，一个小的SHOPPING MALL从无到有，到兴旺发达，看着它一天天成长，我的梦想也悄悄发芽。也许这一轮房地产复苏和繁荣的浪潮就要过去了，我的投资方向渐趋保守，但是有这一轮的学习和思考，开发的计划留到下一轮吧。
这个地段原来是一个福特车的DEALER，有4.3英亩大，坐落在两条马路上，离95高速公路入口不到1英里。
2012年3月，这个物业成交价是5.5M，随后就被扒掉重盖，2013年建设施工，2014年初租客入住，13个高质量租客，一年左右全租满开业 (stablized)，2015年6月卖给LINEAR RETAIL，价格是22.4M。
is a 44,461 SF shopping center built in 2013, located on Route 20 and Route 117 in Waltham. The center is fully leased. Key tenants include; Panera Bread, Chipotle, Five Guys, Party City, Pet Supplies Plus and Aspen Dental. The purchase price was $22,400,000.
我不清楚这种大盒子建筑的成本到底是多少，就算$150-200/sq.ft, 这个商业中心的毛利可能达到10M。
商业地产第一难是招租难，显然短平快又赚大钱的项目是有经验的房地产老手玩的，这些租客是建筑开建前就有的，可以说BUILT-TO-SUIT，没有一点耽误，没有一点空置，简直是完美。幕后英雄是DARTMOUTH COMPANY (We have added value to a number of properties across the Northeast by securing credit tenants for long-term leases.)
http://www.dartco.com/?/company/about-us/
梁山大侠敢动工那么大规模的SHOPPING CENTER，而且长期保持高出租率，一定有他的关系和能力。
顺便说说WALTHAM，它是麻州最大的郊区办公区，另外一个后起之秀是BURLINGTON. 上班族的购物路线很简单，不是在家里附近就是在办公室附近，或者在家和办公室的路上，所以WALTHAM 和BURLINGTON的商业并不是单纯服务当地居民的，比一些SLEEPING TOWN不知道兴旺多少倍。
离这个小购物中心不远新开了更大规模的办公室和大购物中心 (一年地税就是36M），其中的过程非常曲折，惊心动魄，但是HAPPY ENDING，不光找来CREDIT TENANT，还打通了去高速公路的出口，移走了高压线，去除土地污染，样样都是大难题。还是那句话，没有人能随随便便成功。
最近几年也见过一些乡下大大小小的SHOPPING CENTER 买卖，心里没底，我一个都没碰。听说有中国土豪用中国思维（只要便宜只管买下，长年招租）投资，后果可想而知。
赚大钱，要开发，但要选对地方，有盟友！
