投资房地产的体会第六篇

来源: 湾区妹妹于 2015-01-25 11:32:53 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (7439 bytes)

关于中国的房产投资。很多朋友问我怎么看。现在我不会在中国积极投资房地产。我对中国的商业环境非常了解，中国的很多投资决定都是脱离基本面的。我有几条可以和大家分享，那就是第一，如果你想买投资房，那就只选在北京和上海。第二，做决定时，别把租售比这样的常规判断方式作为决定因素，中国的投资决定是看升值潜力。只选这样的两种区域：第一学区房，第二地铁沿线，如果两项都有那最好如果两者难以皆备，那就学区第一，地铁沿线第二。未来相当长一段时间内，中国人民上班还是以公共交通为主，地铁沿线升得快，抗跌强。记住在中国买投资房是用来出租，中国的中产阶级的习惯是，有点钱就赶快脱离租房，父母兄弟帮忙也先把房买了，所以注定租客是不太有钱的，所以，找到好地点，面积小点大点不重要。中国大部分租客在租房时期对居住质量的要求没那么高，关键是方便。

当然若是高端房，租给海归外派之类，那就是别墅级别的，另计。这种房在京沪现在要想找划算的已罕见，早年买的就赚了。现在有点晚了。

关于买白玉还是白菜再说几句心得。在第三篇中，我曾说过以下几句话：“关于投资白玉还是白菜，我认为两者一定都要有，一个保升值，一个保现金流。大形势出大事时，白菜可以一夜回到解放前，而白玉还可以是金刚之躯，最多是竞拍的少了，价格却几乎不掉，2008年时真正的好区已经验证了这一点。好区一年的升值可抵上几个白菜的现金流。租客质量非常优秀，想象不到的优秀。我们少操好多心，和有素质的人打交道，是我们幸福指数的一部分”。第四篇中，我还说，“投资组合中要有至少一个白玉房。真正意义上的白玉房。原因是，房地产投资最大的顾虑是变现能力，只有白玉在市场上总容易变现。当然这个白玉在不同的地区定义可以完全不同。所以有一个白玉，在你紧急情况突然经济断档的时候是你银行。股神们可能可以把股票随时不亏变现，大多数人不行”。今天再做点补充，我的投资主张是：玉和菜的比例是至少一比一，甚至更高，有些玉在初始阶段现金流负数，但是几年后，因为它本身价值持续在涨，租金必定水涨船高，也就是说对白玉，你有持续升值和持续改善现金流的两个优势，而白菜，也许我们很幸运地在２０１０至１２年之间买了超低价，现在赚了不少，咱赚取了这一些升值利润。但后续升值潜力和白玉没法比，你只能菜的指望现金流的慢慢涨，而租金高低往往是和房屋本身价值成正比的。白菜房屋本身升值慢的话，租金涨价肯定慢。还有就是，玉房租客质量一定好过菜房租客质量，而租客质量直接关系到你的维护费用和操心指数。我认为少维护费用和少操心都是投资所必须考虑的，特别对业余投资者来说。