投资分享4

 感谢大家喜欢我的贴子，其实这几个月以来我都没有做太多研究房子了，开始研究购物和吃喝玩了，这几年忙着投资，也不收拾打扮，我想我们既要做地主，也要会享受生活，我2013 年总结中我写了最近在网上狂购物，我研究了两个月，有了很多购物心得，本来前几天要去流坛发购物心得，结果写了半天，用iPad 一发，就不见了，倒是骗了不少点击。过几天，去流坛发贴，希望投坛的地主婆们顶一下。回到投坛正好看到茶妹妹在组织活动，前两天回新泽西家中处理水管的事，刚好找到两张旧照，就想也参加今年的晚会，想让大家认识我，就发了这些贴子。如果当时买的时候能写出来，肯定比这丰富的多。那时真是stay in the market, 每个房子都很清楚。

> 收到很多悄悄话，都是问我orlando 投资房的信息，还有问我是怎么做研究，找到agent 和好的房源。我谈谈我的体会，我是一个远程投资者角度去想的，肯定不如当地人知道的全面。

> 首先，选agent, 我在新泽西买房子，因为人在当地，市场了解的很清楚，我都是找dual agent, 为了拿到房子，还有价钱能够好一些。其实在当地买房过程中，agent 的作用并不大，主要自己做研究，选定一个区，去realtor.com 去看，我很喜欢realtor.com, 比trulia 和zillow 更新的快，而且可以看到历史价格，有人现在用ziprealty 不知道怎么样。找到一个房子，再去zillow 看看它周围的房子的价钱，和最近sold 的价钱，这样就大致知道这个房子的value, 再加上比较一下这个房子的历史价格就知道这个房子的价格曲线在什么地方，还有没有升值的空间。所以在当地基本上就是做完市场调查，选定一个区域，一旦发现好的deal, 也是要马上下Offer 的，早下offer, 别人就没有机会和你竞争了，因为还有签合同，房检等一系列事项，所以就可以悠哉去看房了，这样还有退出的机会。买short sale 的房子，只能bind卖家，对买家没有任何的bind, 买家可以随时cancel , 比如offer 是$200000， seller 接受了，签了合同，时间是3个月， 过了三个月即使银行批了$200000，buyer 可以cancel, 如三个月内，银行批了$200500, buyer 就可以 cancel , 把deposit 拿回来，还有，如银行批了你offer的价钱，home inspection 做完不满意也可以cancel it. 所以只要是好的short sale , 能拿多少，就拿多少，等个半年一载，房价涨了就要，没钱了可以几个朋友一起，房价不张没钱了，可以不要。我胆子还是小，如果那时签个十几个就赚大了。

> 为什么远程房我找agent, 首先是对区域不了解，每个地方有好多zip code, 同样的zip code 还有不同的学区，很tricky.所以我一般在网上找几个中国agent的电话，一个一个的打电话，几个下来就对哪几个区有感觉了，然后就锁定几个好区，另外通过谈话也能感觉到哪个agent 靠谱，负责任，就选定一个agent, 如果不能确定，就选两个，让他们发来email listings, 和这几个区出租listings, 这样你就可以monitor哪一个区房子在几天之内能卖出去，能卖多少钱，还有哪个区哪个户型的房子的房子租的比较快，average 租金是多少. 这样好房子出来，马上就能知道要出多少钱才能拿到。

> 加一句体外话，也可能是我另一个投资弊病，坛子里很多人都是focus 一个地方去投资，要不当地某个区域，要不远程某个地方，我这人就是喜欢各个美好的城市，希望老的时候能在每个地方住一年，不务实。把投资和享受放一起。所以就到处看。

> 还有选远程agent原因就是每个城市的房子类型不一样，价值也不一样去，外地人无法很短时间去分清楚，比如在地多的城市，corner lot 房子价值低，在加州寸土寸金，corner lot 要加五万，还有加州和Las Vegas 很多short drive way 的房子价值低，但外地人不知道。以后我会再细谈。

> 最重要的原因选当地经纪就是有管理公司的经纪，远程地主最担心的就是管理，好多人为什么不敢投就是因为害怕管理上太麻烦，所以一个远程经纪没有自己的管理公司肯定不能用。

最后一个就是她们有一些未上市的房源。

> 所以关键要自己做好功课，因为每一个房子细节的问题agent 不可都能做好研究，agent 只能帮忙选好区域，告诉当地房子价值上的小tricky, 还有提供好的管理公司，加上手上好房源，我因为喜欢San Diego 还研究了当地的房子，还亲自去看了，但最后放弃就是管理公司的费用太贵，帮你租要钱，帮你管理又要钱，本来现金流就低，后来只能放弃了。

选agent 之前我一般和她们谈好管理费，一般不超过7%，我的两个Orlando 的agent还给buyer 返$500-$1000，十几万$500， 贵一些的$800-1000不等。

我和几十个agents 打交道，最好的agent就是Las Vegas 的agent.直到现在我都没见过她 和买的房子，当时我家国内亲戚想在美国投资买房，我开始做Las Vegas 研究，最后在网上选了一个agent，就问她能返钱吗？她说不能，还说如买到房子我还要给她broker 公司$350, 我就马上到网上查，还真是都这样，只好用她了，后来发现她真的是很专业，她是房地产硕士毕业，她花费的时间金钱和精力是最后的那不到$3000 commission 无法衡量的，我以后会细说。

> 我现在收到好多悄悄话，我现在新泽西家里没电脑，用iPad 无法粘贴，一个一个的解答，太难了，感兴趣的人可以自己组成一个Google group,把问题提出我一起回答，主要我现在没有stay in the market, 授之衣鱼不如授之以鱼,另外大家还可以一起讨论。

另外大家还可以看一下NJ-FL 的旧贴，他的Orlando 分享也很好，他才是大牛，房子都是自己找dual agent买的，而且还自己出租自己管理。这也是我们远程投资要注重的地方，如果我们几百人几十人一个group 买了房子，雇佣当地handyman合同工, 如哪个不好好干活，就 解雇他，因为group 的力量大，他们不想失去这份工作，肯定很卖力，加上group ，我们也可以拿到很好的折扣。这只是我的一个构思。