好像终于要说到房地产在哪里买了，但还是欲言又止的样子，看客都急死了。
夏威夷无论你算多少个岛，超过1万人的岛只有四个，自然环境都是不用说的，都各有千秋，Molokai是第五大岛，但是只有7千人，基本都是农民，连个walmart都没有，连一个西部的同等人口的小镇都无法相比，除非你真的是非常的喜欢原始的大自然生活，不然还是止步吧。虽然哪里有世界上最美的沙滩热带雨林和肥沃的土地,7-80年代开始的日本人崛起的热潮中，Molokai也曾经建起了大型的度假村，但2000年的经济危机中就倒闭了，虽然很多在遗弃很多年之后，很多建筑都显得破旧，但依然可以看出当年的豪华和美丽，16年我去的时候竟然见到一些建筑在修整出售，大约有三分之一的condo有人住的迹象，但门前覆盖车罩的车辆比例可以猜测出应该多是一些度假屋或者winter bird购买使用的。
在夏威夷的几个岛屿中，oahu是州府和美国海军的主要所在地。maui是oahu之外旅游发展最早和最好的岛。大岛是夏威夷的主要农业产地。过去夏威夷的农业主要是甘蔗和菠萝，菠萝在80年代就逐渐转移了，20多年前我去maui的时候还到处是大片的甘蔗田，20155年最后一片蔗田消失之后夏威夷就没有主要农业产业，大片的农田基本是荒芜的，虽然有很多提议和替代建议，但无奈都是种不如买，本地生产成本太高而被搁置。蔬菜只能供应本地，销售有限。所以这样一来除了oahu之外的岛屿，旅游业几乎就占据了最主要的地位，世界经济和美国经济的影响就更为明显。比如虽然整体美国失业率一直走低，但是2018年的股市动荡立刻就给大岛失业率带来了影响
1966年夏威夷州编制了全美第一个最详细和严格的土地区域划分法案，被各州复制接纳。这就是你今天看到的土地用途的land zone,夏威夷是全美最严格的土地用途划分者，变更用途很难。基本上全州约48%农地，50%保留地（包括自然保护区和民族保留地）这一部分只有增加不会减少.
下边我们就对几个岛做一个比较: 从下表我们可以看出整体生活花费最便宜的还是oahu岛，虽然大岛对比oahu是0.9但是如果只算kona地区，也是主要的旅游和外地房地产投资的区域，其生活水平不比oahu低，hilo地区的消费水平低拉低了整体的比率。而生活方便度来说oahu之外岛屿无法相比。
oahu是面积第三的岛屿，只有大岛的6分之一，但是人口却是全州的三分之二，地产交易非常活跃，如果你看molokai在zillow上只有几个买卖和租赁，无论贵贱，你想出手很难，想买也没有选择。其它几个岛要好很多，但是基本上外州买家都占据40%以上，一旦风吹草动房子租赁和价格都将会巨富波动是毫无疑问的。而oahu整体的外地买家只占8%。
夏威夷整体来说房地产自有率很低，只有55%，kauai最低只有50%不到，Molokai最高 80%，也就是说有45%或者更多的居民是租房住的，因为房价过高。这也就给房地产的租赁和价格提升增加了动力。
我同时列出了夏威夷40年代以来的人口增长情况， 夏威夷一直是美国各州中人口增长比较大的州之一。
下图是家庭中位收入在最近几年各岛的变化，2015年股市大跌，kauai就受到巨大影响。大岛也踌躇不前。而oahu是一直向上。oahu虽然旅游业是支撑，但是就业主要靠政府职位，大约70%来自于州和国家政府直接和相关行业。而其它个岛旅游业和相关产业创造的职位占据60-80%，所以容易受到经济和旅游市场的影响。
夏威夷是全美房地产税最低的州，自住的单家庭房地产税maui最低，在扣除免税额度之后，平均地产税低于0.2%，其次是oahu，扣除免税额度之后地产税约2.7%，大岛最高大约0.6%。 而且公寓和多家庭大岛的税率超过1.1%也是全岛最高的。oahu 约0.45%，即便是超过百万的外地买家加上地产税翻倍也只有0.9%。
我们再来看一下夏威夷房地产的历史走势，历史上夏威夷经历过几次大的房地产上升潮，50年代的二战之后的发展潮，你会看到很多地产都是50-60年代建筑的，第二个上升潮就是80-90年代的日本崛起时期，据说当时大批日本人来夏威夷闭眼买房，甚至整栋楼整条街的买。当然这也是建筑的高峰时期。第三次就是2000-2007年的次贷房地产泡沫时期。
我选择了Oahu （红色） maui(蓝色）和洛杉矶（绿色）三个地区的过去四十年的房价做了一个比较。如下图。结论自己做。没有选择大岛等大岛在之前几十年变化很小，是2003年后才开始上升波动。到2007年大幅上涨了40%-50%，然后一下跌了50%如下图。其它各岛基本和大岛类似，也和洛杉矶的地产价格走势曲线类似。只有oahu的表现出不同，在历次上涨中都是最后下跌，跌幅很小，而且最先上涨。洛杉矶和oahu在历史上洛杉矶可以是先跌先涨。但是洛杉矶跌幅都比较大。
大岛2003到现在的房价走势，巨大的波动，当然也预示着巨大的机会。oahu的房地产价格早已超越了2007的高位，但是其它岛屿包括大岛才刚刚到达前高的位置。
