2010 年。寻求转变
有的时候，人在逆境中会不断思考如何改变现状，也会尝试一些新东西。2008 年的金融风暴中，我的银行被收购，所幸工作没受到影响，还变得更稳定了，但是人要居安思危。 那个时候CNN money 有一篇文章，告诉大家做两件事，1.买S&P500 index fund, 2. 买房子。 我对股市不熟悉，但是买了这个fund. 当时正好自住房基本pay off 了，觉得买个房子出租，哪怕没有现金流，20 年后，贷款付清，也可以赚到一套房子。于是跟老公带着老大和只有9 个月的老二开始到处看房子。由于没有经验，周围也没有做房地产的朋友可以交流，每一个选择压力都很大，怕维修，怕碰上坏房客。有一个MBA班上同学有几个出租房，他告诉我不要去城里，城里管理不方便，下雪天不铲雪还会被人告。于是我主要集中在郊区买房，因为怕维修，尽量买基本上比较新的房子。殊不知这个不去城里的建议，让我错过了在城里买投资房最好的几年。 所以说跟对人很重要. 我最后在离家很近的小区买了一个townhouse, 用的是自住房refinance 出来的钱。 幸运的是，第一家房客人非常好，房子保持的很干净，agent说，他们刚刚卖了自己的房子，看他们家的照片就知道选这个房客不会错，信用分数也高。 Agent 的经验很靠谱。
2010-20111 年 郊区买房
第一个房子出租顺利，激发了买房的热情，在附近新房子小区转，被告知 另一个小城有同样的房子，便宜很多，于是开一个小时的车去看，小区在山上，风景非常好，连着买了两个房子，还带动了周围的朋友去那边买了几个房子。有几个人都是第一次买，大家都是白领，怕维修，怕麻烦，这些新建的房子容易被第一次当地主的人接受。那一年，我一边工作，一边考real estate license，有时候夜里一手抱着老二，一手摆弄鼠标，完成银行里需要的各种annual training class。网上学license非常麻烦，大量的阅读，每小节后面都有考试，比出去上课要多做很多题。工作上的项目忙一阵，报税忙一阵，再加上管两个小孩子，断断续续学习，总算拿到了license。拿license 只是为了自己买房子方便，节约些佣金，不从事替他人买卖房子的繁琐事情。否则对我来说就是捡芝麻，丢西瓜了。
2012 年—走进费城
拿到license，本来就打算在郊区离家近的地方找个broker, 无意间碰上一个在城里的华人broker，他极力劝我去费城投资，尽管我仍然喜欢看新房子，但是他给我看的城里多家庭旧房子的现金流让我心动。郊区的房子收益有限，如果现在就能赚很多现金流该多好啊，看到了更美好的前景，我决定加入他的公司。 买了第一个商业街上的多家庭楼房，楼下是美发店，二楼，三楼各一个单元，不熟悉环境，虽然有些忐忑，但是跟现房客聊过以后，觉得他们人还行，尤其是每月一千多的净现金流很让人振奋。 这个房子现在已经增值50% 了。房客都是信用好的年轻白领。管理也不太麻烦。
2013 年 —买学生公寓
继续买房，根据一个学生家长的信息，找学生公寓。还记得那个初春的周日早上，带着4家人看学生公寓，7个大人，5 个小孩，一个个敲开学生的卧室门，看房子。那个时候好大的热情：）。 后来我锁定了一个正在建的6 单元学生公寓楼。 80 多万，建好以后出租，一个月有$4000 多净现金收入。对做IT的双职工来说，这笔钱直接解决了两个孩子的私校学费。但是谈判的过程异常艰难。卖方建筑商和投资人都极度算计，出尔反尔，价格扶摇直上，后来他们又不给mortgage contingency, 万一出租不到位，银行不给贷款，我要损失4 万的押金。很多朋友都劝我放弃，那是2013 年，用4 万来冒险太多了。那段日子，就算在夏天，卖方给的压力也让我的心里也感到阵阵寒意。但是我不想放弃，顶着压力磋商，卖方终于签了合同。 close 那天，房客已经搬进去了，但是房子的CO要一个月以后才能拿到，尽管Title company 提醒我风险很大，劝我等CO拿到再close，我仍然决定冒险close。当时卖方已经意识到房子卖价低了，耍手段取消了旁边一个房子的买房合同。他们说因为我是agent，才没有找茬cancel 我的合同，我不想失去这个deal。 这个房子，不仅带来了可观的收入，也指引我下一步的发展。 现在这个房子也增值几十万了。
2013-2016 年 建房
那个学生公寓的建筑商Bill找到我，说看我对这边的房子有热情，愿意跟我合作建下一个房子，我喜出望外，同意合作。后来跟他的合作过才知道他是什么样的人，为什么他以前的合伙人都不再跟他合作了，这次合作是一个痛苦的磨难。合伙人至关重要，有时候决定生死存亡。这是后话，以后再聊。
与大侠联手
- 大侠是跟我看第一个学生公寓的7 个人中的一个，他本来在Temple 大学开创新天地，觉得大学城的房子贵，不看好这边，但是被我的热情打动，也来考察一下。在我被第一个6 单元的合同折磨得精疲力尽的时候，大侠一直都在旁边帮我分析情况，极大地缓解了我的紧张压力。他自己觉得这边的房子有点远，一开始放弃了，不过后来看我出租非常顺利，现金流也好，大侠顺势买了附近的另一个学生公寓。 那个新公寓也是被卖家抓住了买家的一个失误，顺势解除合约的。我把这个deal介绍给了大侠。 那个时候我们手上都没多少现金剩下了，凑钱，找银行贷款成了重中之重，一波三折，有苦恼，有惊喜。 大侠觉得那个房子给他带来了好运，开启了我们建房的新篇章。
大侠看见我和建筑商Bill合作建房，说我们也可以一起合作，我以前建过一个房子，知道流程。大侠为人豪爽，以诚待人，跟他接触过的contractor 都喜欢跟他合作。一天，一个contractor拿到了一个房子的信息，位置比我和建筑商要买的地的位置还好一点，价格便宜了$18万，这个contractor 就是跟Bill合作过的，但是他选择把这个信息告诉大侠，而不是Bill。这种时候，大侠的人品发挥了关键作用。 经过几轮的竞价，我授权大侠，在多少价格以内，他决定跟卖家的谈判价格，及时拍板，我当晚写合同，志在必得！
那一年钱太少了，几乎把老鼠洞里的钱都挖出来了，我一年内申请了8 个贷款，refinance, HELOC，买房贷款，建筑贷款，不计利息，不计成本，只为能弄出钱来把这块地买下来。我们两家每家都可以在这块地上建一个4单元的房子，我们终于在圣诞节前过户了。我至今还记得签字那天的冬日阳光，我们的心里都满怀喜悦。
接下来找公司设计，拿zoning permit，building permit,找general contractor，历尽周折，终于等来了挖掘机的声音，听起来无比悦耳。建房过程也有被GC 多要很多钱的时候，感慨在房地产行业，有时候没有道理可讲，为了房子按时竣工，让学生搬进来，有些冤枉钱就多花了。崭新的公寓楼拔地而起，内部装修也很好，各种厨房设备，洗衣机，烘干机都有，非常方便。 每座楼的造价是$67 万，市价$110 万。每家的首付只有$14万，租金$8300/月。 后来银行又从每个房子里拿出$20 万给我们做了2nd loan, 相当于零首付得到了一个价值百万的学生公寓的所有权，外加每个月$3000多的现金流。我很少算收益率，这种自建的房子，你说收益率是多少呢？ 拿出来的$20 万，我买了另一块地，跟大侠一起建了另外两个楼，我们一个接一个项目的开发，设计，建造，带动了周围一群朋友买地，建房。这其中很多故事，很多体会，有些情节也像商战片。这一路走来，也认识了很多志同道合的朋友，是另一个收获。
辞职
2016 年，大侠给了我一个建造11 个单元的学生公寓的机会，有一点未知的风险，不过我已经习惯冒险了。他说，现在你可以下决心辞职了。拿到那块地以后，我开始认真考虑辞去银行的工作。这4 年全职工作，买地建房，折腾贷款，又亲自管理房子，管孩子，实在太忙了，现在可以轻松一些了。我对工作了16 年的公司，灵活的工作时间，和友好的同事，非常不舍。那天做完最后一个production release, 结束conference call，我在椅子上静静地坐了一段时间，我知道是告别的时候了。那个时候，总资产市值已经快到千万了，可以换一种活法了。
2017 年
11 单元公寓按时竣工。从买地，设计，拆房子，建造到学生搬入只用了一年的时间。是做得最快的一个项目。
2018 新生活
2018 年，我把两个儿子送进私校，把家搬到离私校很近的地方，百忙之中带着父母去欧洲7 个国家旅游，完成了我做为女儿对父母许下的一个心愿。当时父母已经80 岁了，很高兴亲眼看到了他们一生中听过很多次的城市和著名景点：巴黎，埃菲儿铁塔，罗浮宫，威尼斯，罗马，德国。
2019
多享受人生，多陪孩子，多锻炼。那几年弄房子的时候，正是孩子小的时候，非常忙，现在大势已定，一年里有一半以上的时间事情都不多，重点就是陪孩子，陪家人了。人生不易，困难的时候，无奈的时候，我感恩我自己能静下心来，重新估计形势，抓住重点，积聚勇气面对。
有幸遇见大侠，一起开拓了一个新的篇章，新的领域，在成功的路上成就了彼此。
