新手买房投资问题

我是从上个月开始关注投坛，继而关注房地产的。之前一直把钱投资在股票上，因为老公一直觉得房地产的增长跟股市差不多，何必要多付出精神经营呢。但是他恰恰忘记了杠杆原理。可以说我在投坛学到了很多东西，讲个他听以后他也同意了投坛几位大侠的观点。现在我们目标一致，觉得投资股票的同时不能忽略房地产。

我最近看了蛮多美国人写的投资房产出租的书，都很有道理，准备开始着手进行，但是有些问题想拿出来让各位看看，帮忙出出主意。

先说说我们的情况。

我们住在纽约长岛的一个很好的学区，现在住的是coop，三十万，基本付清了。孩子已经出去上大学。我们的coop其实类似townhouse那种，每家都有草坪，整体环境很好，但是买下的六七年并未增值。现在有两个想法：

1.卖掉coop， 拿这三十万在我们镇买一个六十万左右的SFH，然后租掉两个bedroom给附近大学的中国留学生，优点是我们环境更加改善，房子基数大，增值会快些，缺点是要自己打理还要跟房客同住。

2.继续住在coop，用存款（或者房子上的equity）付首付，在纽约地区（Brooklyn， queens， or the Bronx买一个condo出租。优点是租金可能会多一些，正现金流多些，而且房价增值可能快些。缺点是condo，不知道什么时候HOA会不让出租。

我有看书上说，在房价贵的地方为了保证有正现金流需要提高down payment的比例，这样月付降低从而实现正现金流，请问这样可行吗？

万分感谢。