商业地产- 投资办公楼的陷阱（上）

总体来说，因为美国的制造业工作机会长期流失，中小企业发展举步维艰，写字楼和厂房的前景是挺黯淡的，只有一些大城市和一些人口平稳增长，工作机会增加的地区有一些亮点。

写字楼的总需求是疲软的，原因不仅是制造业外移，还有因为科技的发展，网络的普及，每个人需要的的办公面积持续萎缩，有数字显示：

By 2017, North American offices will average 151 square feet per worker, according to real estate data provider CoreNet Global. That's down from 176 square feet in 2012 and 225 square feet in 2010.

想一想，在家办公（办公桌共享），无纸化办公（减少打印机等设备），电话会议（会议室缩小），等等。

即使大家寄希望于川普带来制造业回暖，新回来的公司对办公地点和办公楼素质也有不同的要求，而不是简单的回填到目前闲置的空间里去。

比如我对波士顿附近的郊区办公楼观察，新的科技公司需要大落地窗，大用电负荷和data ，智能化控制温度甚至室内空气质量，改造旧物业的成本还不如建全新物业。所以越是便宜的写字楼越要谨慎，如果市场是有效的，就说明这种物业的缺陷：租客少而且低档化，翻新改造成本极大，或者处于被抛弃的地区，将来出手（卖出）机会渺茫。

大家买普通住宅投资的时候通常都会做home inspection, 如果发现巨大缺陷就不买了，或者借此跟卖家砍砍价。商业地产也是如此，但是估价要难得多，可选择的建筑公司也有限，有时候还必须雇佣工会的人，被宰得血淋淋。。比如除掉暖气管道上的石棉，比如电梯，中央空调，外墙涂料，更新火警或安全系统，bring to code- 这几个字可以让投资人破产。

Va-landlord 可能运气比较好，买的楼比较新，还没有机会做商业的翻新。我去年买了半栋旧写字楼，两三万尺，只是要换窗户加抹点粉（facades), 政府强制的（面子工程），卖家从总价里减了30万美元给我（不是3万）

买的没有卖的精，你多花点时间做due diligence, 特别是物业的状况，多拿几家估价（屋顶，电梯，空调，水电升级），都加到买价里，就知道便宜不便宜了。而且这种升级和翻新很多时候是没有融资渠道的，分分钟要你的现金。