请教:小地主的房产投资如何套现?

来源: lostandfound2008 2018-03-21 22:33:22 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (2331 bytes)
本文内容已被 [ lostandfound2008 ] 在 2018-03-21 23:09:56 编辑过。如有问题,请报告版主或论坛管理删除.

问坛子里的各位前辈:

小小地主,房产投资有8套(不是湾区的房产,要是我在湾区有8套,我就想怎么花怎么花了),各种按揭,负债率在50%左右,市值大约3百万。目前全部出租,租金收入基本和开支和供贷款总和持平,现金流为零,因为一些按揭是特意加速付款了,目的减少长期利息开支。

做点小生意的收入作为日常开支。

目前没有明确打算再投资更多房产,顶多把升值潜力差租金低的换到升值潜力好租金高些的市场去。

准备在未来25年内逐渐套现,也就是说靠房子活,不工作了。为啥25年?就是说这么个数,没准比这还短,因为最近刚被诊断成0期乳腺癌啦,不晓得能不能活25年呐。

在考虑是不是把小生意今年就给关了,减少压力,安心治疗。 

本人生活方式不奢侈,对奢侈品也没有任何欲望。只喜欢旅旅游,田园简单生活就好。 我估计税后4-5万一年就够了。医疗费用不用考虑,我在加拿大,全民免费医疗。加拿大个人所得税率算在35%吧。 

想听听地产投资前辈的建议:这个情况下,应当怎样套现用于日常开支比较合适呢? 

-加拿大的地产增值部分的50%要征收所得税,一个房子如果售出时增值超过10万基本是要交2.5万的税 (也就是10万的一半,交最高所得税率49% = 25%)

-目前房产上有HELOC一共30万的额度,可以提现消费,利息大约4%。 

-暂假设未来没有其他收入,只靠房产收入和套现生活。 

- 不用考虑给后代留遗产。没孩子。 

这帐究竟怎么算才对?我被癌症的消息搞得脑子太乱了,请坛子里的投资高手数学高手财务高手给支支招。 

谢谢各位。 这不是挖坑显富显穷什么的,是实实在在的要做的生活的重要决定。等癌症治疗开始了,没准化疗让我脑袋更糊涂,安排这些事会力不从心,想早点有个计划。 

 

 

 

所有跟帖: 

乳腺癌现在治愈率相当高尤其你发现得早,放宽心积极配合治疗。小生意如果压力太大先转卖出去,房产我 -六月骄阳- 给 六月骄阳 发送悄悄话 六月骄阳 的博客首页 (226 bytes) () 03/21/2018 postreply 23:49:36

你们的建议都是美国式的,加拿大不同。首先,加拿大refinance现在几乎不可能,手里的30万够用6年,留住房子,关掉生意, -怀着我的梦想- 给 怀着我的梦想 发送悄悄话 怀着我的梦想 的博客首页 (273 bytes) () 03/22/2018 postreply 16:35:17

是的,加拿大不用担心治疗费用 -lostandfound2008- 给 lostandfound2008 发送悄悄话 lostandfound2008 的博客首页 (506 bytes) () 03/22/2018 postreply 22:39:07

零期乳癌没事的,抓紧治疗,把生意关了。一个好朋友得了三期乳癌手术加化疗,现 -山里人家168- 给 山里人家168 发送悄悄话 山里人家168 的博客首页 (74 bytes) () 03/22/2018 postreply 20:20:00

重新30年贷款吧,减少还贷额,每月产生现金流够用就行,因为房租会增长,再cash out部分钱备用。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 03/21/2018 postreply 23:58:41

拿这么多钱在手里干嘛?他不准备再投资了,也不准备马上退休。现在利率这么高。重新贷款就是亏钱。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2018 postreply 05:17:21

也许你说的对,我妹妹得乳腺癌死的,所以我以为手里要有钱准备着。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2018 postreply 07:26:03

如果没有HELOC,你说的也许对,但是她有30万随时可以用的钱就没必要折腾了。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2018 postreply 11:09:47

同意老朽和六月骄阳的方法! -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 (768 bytes) () 03/22/2018 postreply 11:17:40

我的建议 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 (617 bytes) () 03/22/2018 postreply 05:15:21

赞成先还清几个房子。那样有几个后顾无忧的。对病人的心态会有帮助 -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2018 postreply 20:44:52

我一直都是这么做的。以前是从Heloc 拿钱买新的投资房产,现在是考虑暂停这个步骤了。 -lostandfound2008- 给 lostandfound2008 发送悄悄话 lostandfound2008 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2018 postreply 22:46:34

owner financial 或者rental to own,但不容易,因为你有贷款,但愿你有房子没有security dee -hulao2015- 给 hulao2015 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/22/2018 postreply 06:02:55

同意骄阳妹子的说法。0期不用有任何顾虑,但要开始转变生活方式。生意卖了吧。房产留着,需要钱时就卖一个,少操心为上。 -好好的活- 给 好好的活 发送悄悄话 好好的活 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2018 postreply 06:25:48

+1 -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/22/2018 postreply 07:07:07

0期乳腺癌有很多情况下是无害的。如果你年纪不是很轻就有的话,风险不大。 -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/22/2018 postreply 07:55:30

小生意关了就可以专心养病。但关了就没了收入,我同意朽哥和骄阳,要让房产提前为你服务,可重贷产生现金流,这样 -众里寻它- 给 众里寻它 发送悄悄话 (347 bytes) () 03/22/2018 postreply 09:06:05

还是厚道人多,上面的留言让人挺感动的。0期没事,当然你现在感觉是个坎,肯定生活方式会有时改变 -sac- 给 sac 发送悄悄话 (161 bytes) () 03/22/2018 postreply 10:18:14

战胜癌症与早期治疗同等关键的是乐观豁达的情绪与意志。因现有房产组合经济上不用忧虑。算了下即起卖房3年一次, -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 (695 bytes) () 03/22/2018 postreply 10:35:16

看看卖掉1,2套是不是就有足够的现金流了? -justforfun- 给 justforfun 发送悄悄话 (77 bytes) () 03/22/2018 postreply 10:38:06

卖一两套,留点现金,剩下的还清一两套并开出HELOC, 其他不动 -若拙- 给 若拙 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/22/2018 postreply 11:05:10

美女妹妹 ,抱抱你 !没有过不去的坎, 你会好起来的 ,只是目前需要做的是 -Alice-2018- 给 Alice-2018 发送悄悄话 (208 bytes) () 03/22/2018 postreply 10:41:12

30万的heloc还需要手里准备大量现金?然后存银行没利息?你这计划是在浪费钱。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2018 postreply 11:08:21

什么是Heloc ? 俺不明白 如果这个可以变现那当然好了 !谢谢你 -Alice-2018- 给 Alice-2018 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/22/2018 postreply 11:11:02

cash -hz82000- 给 hz82000 发送悄悄话 hz82000 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2018 postreply 11:21:22

Hz82000 谢谢你! -Alice-2018- 给 Alice-2018 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/22/2018 postreply 11:34:27

建议你卖两套房子,手上有些钱,好好过日子。不是吓唬你 -LiveForToday- 给 LiveForToday 发送悄悄话 LiveForToday 的博客首页 (644 bytes) () 03/22/2018 postreply 11:04:35

乳腺癌的变异据说非常快 -难兄难弟不易- 给 难兄难弟不易 发送悄悄话 (50 bytes) () 03/22/2018 postreply 12:04:20

命里有时终需有,命里没有莫强求 -lostandfound2008- 给 lostandfound2008 发送悄悄话 lostandfound2008 的博客首页 (275 bytes) () 03/22/2018 postreply 22:43:39

我觉得,重新评估一下所有物业,顺心的留下,烦心的卖掉。轻装上阵,以利身心自如。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 (451 bytes) () 03/22/2018 postreply 11:10:21

+1 -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2018 postreply 17:51:16

这个建议很中肯。我未来几天会仔细考虑是否要减持。 -lostandfound2008- 给 lostandfound2008 发送悄悄话 lostandfound2008 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2018 postreply 22:40:31

2个办法 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 (2324 bytes) () 03/22/2018 postreply 12:07:30

抱抱, 别多想, 怎么简单怎么来, 保持一定数量的liquid money -小油菜- 给 小油菜 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/22/2018 postreply 15:37:53

抱抱,乳腺癌早期治愈率很好,不要有压力。 -gege123- 给 gege123 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/22/2018 postreply 17:07:14

人的情绪很重要,保持乐观情绪,积极治疗,不要过于担心。祝你早日康复! -钰儿- 给 钰儿 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/22/2018 postreply 17:23:30

好几个周围的朋友都是零期乳腺癌,只要乳房全切就没事,别为了美,留着一部分,最后出事的都是没切干净或保留部分的 -绿蚁采菊- 给 绿蚁采菊 发送悄悄话 (511 bytes) () 03/22/2018 postreply 20:12:36

我在考虑这个道理。需要点时间接受这个全切。 -lostandfound2008- 给 lostandfound2008 发送悄悄话 lostandfound2008 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2018 postreply 22:44:58

这个有点误导 -好好的活- 给 好好的活 发送悄悄话 好好的活 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2018 postreply 06:15:47

有的房子很难卖。最好提前上市留够几年的生活费。 -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2018 postreply 20:36:25

感谢各位的建议 - 我的一部分房产在卡尔加里, 地产的深坑 -lostandfound2008- 给 lostandfound2008 发送悄悄话 lostandfound2008 的博客首页 (2646 bytes) () 03/22/2018 postreply 22:30:19

加跟帖:

当前帖子已经过期归档,不能加跟帖!