小地主婆的投资理财 (6)

来源: happymom 2017-01-23 16:02:45 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (6347 bytes)

网友的反馈,好听的, 说天道酬勤;不好听的, 说我太挑剔;行家说,我吃饱了撑的,把一件很简单的事做得很辛苦。其实我们都知道,每个人做事的方式,取决于他的个性和经历,而这些又决定了他做事的高度和广度。我个性热情,对感兴趣的事怀着强大的激情。大多时候我不去计较我付出多少,得到的是不是跟付出成正比。因为我在做这件事的时候很快乐,你要挡着不让我做我会很痛苦。所以我很多时候做事情比别人要累很多,养俩孩子也是养得非常辛苦。有的人,比如我先生,则正好相反。他冷静,做决定之前都会计算得失,不会感情冲动。论经历,我是工科生,没有什么金融和财务知识。我一个朋友,他开始做房地产比我还晚一年,但一旦开始,他进步非常快,比我快得多。究其原因,一方面他胆大心细,有魄力,还有之前他是做金融行业的,很快他就能把房地产的门道里外弄通。当然也因为这之前他就已经靠金融服务赚到了第一桶金。坛里的Amy为什么那么牛,跟她以前在深圳的工作经历分不开。

2009年我开始在德州买投资房时,几乎所有市面上的房都是短卖或破产房。我看过书,知道房子走到破产房需要经过几个过程。 这之中有很多机会可以在它作为破产房正式上市前拿下。一般人认为,买到上市的房子是最容易的,几乎志在必得,其实不见得。我竞价过无数的市面上的房子,要真拿到手,运气,机遇和出价技巧缺一不可。我最怕房子空置,所以我只买地铁附近, 离市中心近的房子。曾经有离市中心开车一小时的房子,4家庭,12万,月租600/套,这是多诱人的现金流啊!我很动心,看了半天,还是没要。所以我看上的房子,一般都会有无数的人和我竞争。2010年我看过South End一个四家庭,都是一室一厅,还带3个车位,开价73万。 我马上去看,看的人那个多啊。我马上下单。后来中介打电话来说,他们拿到73个单,现在要求最好最高报价,只要免房检免贷款的。我那时还是菜鸟地主婆,哪敢不做房检买房。而且,我当时砸锅卖铁都凑不到10万,怎么去弄到这几十万?只好放弃了。后来这房子卖了1.2米。所以每次我说看上了一个房子,想下单,我先生就会说,有没有人和你抢?有的话就算了,别浪费时间。你抢不过的。即使在2009,2010年,好地段的房子也经常是要靠现金砸下去才能买到。而我没有那么多现金。比如我买下的东波士顿的房子,我愿意多付,加多几万我都肯。中介也很想给我,但还是给了出价低,但付现金的买家。后来人家不要我才轮到我。我在Brighton 和 Allston看过无数房子,也下过无数单,只拿到1个两家庭的,63万, 就这个还被我先生弄黄了。这个房没人和我抢,我是唯一的愿意买的人。屋主是80多岁的律师.  他自己在这个房子里出生,养大三个孩子,现在想卖了房去暖和的地方。他对这个房子有浓得化不开的感情,作为律师又是最难对付的,所以房子卖了很久没人要。我不要以后,他干脆不卖了。

当时如果你熟悉房子破产过程,有可能在无人和你竞争的情况下拿到房子。所以那时我对于弄清这个过程有强烈的兴趣。但不够坚持,也缺乏人指点,没学会。俩白人老头只教了我最开始的一部分。后来没破产房了,我也就失去兴趣了。

找卖了很久没卖掉的房子也是一个免除和别人竞争的办法。像我买到的城里的三家庭,就是在它还没上市前拿下的。如果上市了,别人甩出70万现金,那就又没我什么事了。但找到这样的房子是要花很多时间和力气的。我的客人知道我买了这个房,让我也给找一套。他们不知道为了找到这房,我花了两年时间。之前我找到几个市面上的,包括那个80岁的律师的,我先生都不肯要,我只好继续找。最后老天爷怜悯我,让我拿到这个房子。

另一个容易得多的办法是找回流到市场上的房。有经验的房地产人喜欢把房子比做鱼,在市面上呆得越久,越臭,越没人要。一般买家只关注刚上市的房子。卖房子的,上市两周,无人问津,就得赶快降价,这样才有人关注,否则时间越长越卖不掉。但房子卖不掉的原因是多方面的。有时房子本身没问题,可能是买家的问题。即使真是房子的问题,这问题对你也不一定是问题。2013年,朋友介绍一个国内的客人,有20万现金,想买投资房。我试图说服他用20万做头款,贷款,在Brighton / Allston 买个多家庭。他不愿意有房贷压力,坚持现金买房。那选择就很少了,只能买一室的公寓,还得找管理费低的。也是每次看到好的都被人家高价拿走。一天,我看到我们下了单没拿到的一个房回流到市场。这房地段超好,在Allston闹中取静的地方,说是一卧室,但卧室和厅之间有一个小厅,所以实际可以当两卧室用。我马上打电话给中介,问原因。说是房检报告出来,说公寓里的暖气管道是旧的,很可能出问题。这屋主拿出来卖时,把600多尺的公寓从屋顶到地面全装修了,就剩了暖气管道是旧的。买家对此有顾虑决定放弃。我再去看了一次,这管道也没长,全换了也没几个钱。就建议我的客人马上再下单。卖家在买家退房时心理是最脆弱的时候,这时拿到一个还可以的报价就会想尽快出手。而别的买家,看到这房子回流,大部分会想,这房子一定有大毛病,所以人家不要。顺利买下这房子一,两年后,管道还真漏了,花了两百多刀修好了。现在这房值40万吧。租客搬进去就没换过。每年我都给他涨一点租,他都会表示愤怒(因为凭良心说,他真的是最好的房客),但涨的幅度又不至于让他愤怒得要搬走。

所有跟帖: 

很好的经验, 谢分享! -OrangeBread- 给 OrangeBread 发送悄悄话 OrangeBread 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2017 postreply 16:39:01

感谢分享经验和教训 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 (796 bytes) () 01/23/2017 postreply 16:55:28

是的,有诚信又有经验的中介是很难得的。很多人看不到这一点。 -happymom- 给 happymom 发送悄悄话 (167 bytes) () 01/23/2017 postreply 19:18:41

你有中介,是抢不过没中介的投资者的,我有空专门写个关于住宅中介的帖子。回想一下为什么总是捡硬骨头或是剩骨头啃。 -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2017 postreply 06:52:39

太对了 -amber0912- 给 amber0912 发送悄悄话 amber0912 的博客首页 (268 bytes) () 01/24/2017 postreply 07:02:44

似乎很有道理,等你的经验分享。 -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 (173 bytes) () 01/24/2017 postreply 07:56:41

好啊,等着拜读!你Amy 的贴子我都认真读几遍的 -happymom- 给 happymom 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2017 postreply 14:15:26

我挺欣赏你的干劲的,跟你探讨来着,不是打击你。继续写! -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2017 postreply 06:54:26

你写得很实在。再次谢谢分享。 -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2017 postreply 17:10:11

看来要找到相对好的deal还是很不容易的 -LIZAR- 给 LIZAR 发送悄悄话 LIZAR 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2017 postreply 18:41:38

宝贵的经验分享,???? -DelightFish- 给 DelightFish 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2017 postreply 20:04:10

很有意思,谢谢分享,看来时机是最重要的,买在好时机,闭眼不用挑。 -绿蚁采菊- 给 绿蚁采菊 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2017 postreply 20:28:36

多谢分享! 能请您分析一下现在这样的市场里,买投资房的经验和建议吗? -猪猪猪猪- 给 猪猪猪猪 发送悄悄话 (159 bytes) () 01/23/2017 postreply 20:42:42

下篇写 -happymom- 给 happymom 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2017 postreply 14:18:46

赞!谢谢分享! -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2017 postreply 23:36:47

好文,谢谢! -logyliang2002- 给 logyliang2002 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2017 postreply 05:15:55

Happymom, 为了给你留言特意注册了个账户,在这潜水了很久,终于找到了思维和做事方式和我极像的你!期待更深的交流。 -SleepMed- 给 SleepMed 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2017 postreply 06:11:58

谢谢你!我一直以为只有我是这样的思维模式和做事方法。 -happymom- 给 happymom 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2017 postreply 14:17:59

谢谢继续分享经验。LZ您别在意别人说啥。自己做得开心就好,况且已经大有斩获。 -berman1- 给 berman1 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2017 postreply 06:37:47

非常勤奋的地主婆,谢谢分享! -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2017 postreply 07:54:30

好的租客涌,别轻易涨租金 -xiangpi- 给 xiangpi 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2017 postreply 10:06:33

看来我是不能做生意的, 做不出---每年我都给他涨一点租,他都会表示愤怒(因为凭良心说,他真的是最好的房客),但涨的幅度又不至于 -猫姨- 给 猫姨 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2017 postreply 17:40:32

这是我帮我的客人管的房子。我当然要尽心帮我的客人赚到最多钱了 -happymom- 给 happymom 发送悄悄话 (65 bytes) () 01/24/2017 postreply 22:52:29

谢谢您的分享! -陶土大叔- 给 陶土大叔 发送悄悄话 (32 bytes) () 01/24/2017 postreply 17:40:47

这就对了,有热情,有能力,CEO的料,适合做地主! -猛牛- 给 猛牛 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/25/2017 postreply 18:26:04

一口气拜读完了!谢谢你的分享,最佩服你对老公股市失利泰然若之,好奇的是你怎么让亲爱的合伙人同意你的选择?向你学习!献花! -学习实践生- 给 学习实践生 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/28/2017 postreply 14:26:13

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