小地主婆的投资理财 (6)

网友的反馈，好听的, 说天道酬勤；不好听的, 说我太挑剔；行家说，我吃饱了撑的，把一件很简单的事做得很辛苦。其实我们都知道，每个人做事的方式，取决于他的个性和经历，而这些又决定了他做事的高度和广度。我个性热情，对感兴趣的事怀着强大的激情。大多时候我不去计较我付出多少，得到的是不是跟付出成正比。因为我在做这件事的时候很快乐，你要挡着不让我做我会很痛苦。所以我很多时候做事情比别人要累很多，养俩孩子也是养得非常辛苦。有的人，比如我先生，则正好相反。他冷静，做决定之前都会计算得失，不会感情冲动。论经历，我是工科生，没有什么金融和财务知识。我一个朋友，他开始做房地产比我还晚一年，但一旦开始，他进步非常快，比我快得多。究其原因，一方面他胆大心细，有魄力，还有之前他是做金融行业的，很快他就能把房地产的门道里外弄通。当然也因为这之前他就已经靠金融服务赚到了第一桶金。坛里的Amy为什么那么牛，跟她以前在深圳的工作经历分不开。

2009年我开始在德州买投资房时，几乎所有市面上的房都是短卖或破产房。我看过书，知道房子走到破产房需要经过几个过程。 这之中有很多机会可以在它作为破产房正式上市前拿下。一般人认为，买到上市的房子是最容易的，几乎志在必得，其实不见得。我竞价过无数的市面上的房子，要真拿到手，运气，机遇和出价技巧缺一不可。我最怕房子空置，所以我只买地铁附近， 离市中心近的房子。曾经有离市中心开车一小时的房子，4家庭，12万，月租600/套，这是多诱人的现金流啊！我很动心，看了半天，还是没要。所以我看上的房子，一般都会有无数的人和我竞争。2010年我看过South End一个四家庭，都是一室一厅，还带3个车位，开价73万。 我马上去看，看的人那个多啊。我马上下单。后来中介打电话来说，他们拿到73个单，现在要求最好最高报价，只要免房检免贷款的。我那时还是菜鸟地主婆，哪敢不做房检买房。而且，我当时砸锅卖铁都凑不到10万，怎么去弄到这几十万？只好放弃了。后来这房子卖了1.2米。所以每次我说看上了一个房子，想下单，我先生就会说，有没有人和你抢？有的话就算了，别浪费时间。你抢不过的。即使在2009，2010年，好地段的房子也经常是要靠现金砸下去才能买到。而我没有那么多现金。比如我买下的东波士顿的房子，我愿意多付，加多几万我都肯。中介也很想给我，但还是给了出价低，但付现金的买家。后来人家不要我才轮到我。我在Brighton 和 Allston看过无数房子，也下过无数单，只拿到1个两家庭的，63万， 就这个还被我先生弄黄了。这个房没人和我抢，我是唯一的愿意买的人。屋主是80多岁的律师.  他自己在这个房子里出生，养大三个孩子，现在想卖了房去暖和的地方。他对这个房子有浓得化不开的感情，作为律师又是最难对付的，所以房子卖了很久没人要。我不要以后，他干脆不卖了。

当时如果你熟悉房子破产过程，有可能在无人和你竞争的情况下拿到房子。所以那时我对于弄清这个过程有强烈的兴趣。但不够坚持，也缺乏人指点，没学会。俩白人老头只教了我最开始的一部分。后来没破产房了，我也就失去兴趣了。

找卖了很久没卖掉的房子也是一个免除和别人竞争的办法。像我买到的城里的三家庭，就是在它还没上市前拿下的。如果上市了，别人甩出70万现金，那就又没我什么事了。但找到这样的房子是要花很多时间和力气的。我的客人知道我买了这个房，让我也给找一套。他们不知道为了找到这房，我花了两年时间。之前我找到几个市面上的，包括那个80岁的律师的，我先生都不肯要，我只好继续找。最后老天爷怜悯我，让我拿到这个房子。

另一个容易得多的办法是找回流到市场上的房。有经验的房地产人喜欢把房子比做鱼，在市面上呆得越久，越臭，越没人要。一般买家只关注刚上市的房子。卖房子的，上市两周，无人问津，就得赶快降价，这样才有人关注，否则时间越长越卖不掉。但房子卖不掉的原因是多方面的。有时房子本身没问题，可能是买家的问题。即使真是房子的问题，这问题对你也不一定是问题。2013年，朋友介绍一个国内的客人，有20万现金，想买投资房。我试图说服他用20万做头款，贷款，在Brighton / Allston 买个多家庭。他不愿意有房贷压力，坚持现金买房。那选择就很少了，只能买一室的公寓，还得找管理费低的。也是每次看到好的都被人家高价拿走。一天，我看到我们下了单没拿到的一个房回流到市场。这房地段超好，在Allston闹中取静的地方，说是一卧室，但卧室和厅之间有一个小厅，所以实际可以当两卧室用。我马上打电话给中介，问原因。说是房检报告出来，说公寓里的暖气管道是旧的，很可能出问题。这屋主拿出来卖时，把600多尺的公寓从屋顶到地面全装修了，就剩了暖气管道是旧的。买家对此有顾虑决定放弃。我再去看了一次，这管道也没长，全换了也没几个钱。就建议我的客人马上再下单。卖家在买家退房时心理是最脆弱的时候，这时拿到一个还可以的报价就会想尽快出手。而别的买家，看到这房子回流，大部分会想，这房子一定有大毛病，所以人家不要。顺利买下这房子一，两年后，管道还真漏了，花了两百多刀修好了。现在这房值40万吧。租客搬进去就没换过。每年我都给他涨一点租，他都会表示愤怒（因为凭良心说，他真的是最好的房客），但涨的幅度又不至于让他愤怒得要搬走。