坛子里有不少行家经常真诚地分享他们的经验，我一直很感激他们，也想把自己的经历写出来，希望别人能得益。但自己做得实在太不成功，不好意思在这儿发言。但现在又想，我的经历也许还是能对有些新手有用。
我和先生九十年代初来美国读研究生。毕业后俩人都在高科技公司工作。那年代股票涨得很厉害，尤其是高科技和 start up。我自认为对数字敏感，第一份工作也是数据分析师，于是信心满满地开始研究股票，也有过得手的时候。后来因为忙于工作和孩子，就不再管家里的钱，全部（包括退休金）交给先生管。几年后，发现辛苦存下的钱都不见了，问先生，才知道，他买的telecom 股票，从80多跌到不到1块钱，他的解释是运气不好。而我看到的是，无论你多会研究数据，有些影响股票最重要的因素是在我们这个位置的人看不到的。那时正好“穷爸爸富爸爸”流行，我买了书，又看了几本别的房地产的书，想开始投资房地产。纸上谈兵觉得不靠谱，我想找做过的人谈谈。那时我的社交圈真是可怜，只认识我公司的同事，以前的同学，和我孩子们的老师，同学的家长。这些人里没有一个是做房地产的。我一个同事说她也有兴趣，然后说她认识一个人，据说买过不少出租房。从她那里拿了电话，我请这人吃饭，听他的故事。五年后我发现这顿饭代价非常大。他说起出租房就摇头，说半夜去帮房客通马桶，总之非常头疼。后来他把房子全卖掉了，改卖保险。当时一份工作俩孩子已经把我忙得没自己的时间，不想再给自己找麻烦。打消了买房的念头。又过了几年，到了2008年，这之间先生做股票的运气似乎没好过。女儿的一个教育基金账户，两万多，他拿去买了一只中国的股票，最后竟然停牌了，这两万多就没了。我一个六万多的退休基金账户基本变为零，别的退休账户的钱也不如当初存进去的多。我不管家里的钱，但我401K一直都存满的，这个数我算得出来。再从大局上看，我和先生年薪二十万，房贷已付清，俩孩子都上公立学校，德州的消费非常低，我算很平装的主妇，对包包化妆品之类没兴趣，除了对吃要求高点，买些有机食品外，我们都很少下馆子。照理我们应该能存下很多钱的。但事与愿违, 手头根本没什么余钱。那时我们在家不能提投资，一提就伤和气。一天上班路上，我正琢磨这事，遇到了从前的同事，又说起投资房地产。她说从我们聊房地产那时起，她每年贷款在新区买一栋新房，交给中介打理，基本不用再投钱进去，以房养房，已经买下5栋了。我顿时觉得自己好失败，光说不做，损失惨重。根据我从书上学到的有限的知识，我知道她在新区买新房，给中介管，已经是非常低回报的投资，可就这样，她已经买下了5栋能自己养自己的房子。痛定思痛，我决定一定要买房投资了。那是2009年初。
先从买自住房说起。96年初我毕业在达拉斯找到工作，同时开始看人生第一栋房。那时经济很好，利率6.5% 左右，据说已经很低了，所以大家都在买房。我的同学毕业出来买的都是郊区好学区布兰诺的新房，又大又好又便宜。我们当时都在达拉斯工作，算城市的北面边界。儿子在公司西边十分钟车程的一个学校上学前班。我们当时的想法是，不介意买旧房，但要离公司近。当时儿子学校对面就有一个小黑屋在卖，二十世纪初造的，1800尺，三房两卫， 要价18万。我们在外面看了很久，窗户很小，不用进去看就知道里面一定很黑，跟敞亮的新房没法比。心理上接受不了。然后就一点点地往北找，最后还是花十五万买在了郊区布兰诺。当时沿75往南开到公司差不多30分钟，已经是能接受的最远距离。十年后75变得拥挤不堪，上下班时间可能要一个小时以上才能开到公司，非常痛苦。2010年我们离开德州时，我们的房子值20万，刨去我们的加级装修，等于没涨。查了一下那个小黑屋，值60多万，而且那时才知道，那是达拉斯超好的区，小布什总统退休后就住那儿。这是我第一次意识到地段对房价的影响有多大。
2009年初开始找出租房时，先找中介。买自住房时接触过几个中介，知道中介好坏相差很大，我是新手，得找个好的教我。先生在一个华人社团办的活动上听了一个中介的房地产讲座，觉得挺有水平。这个社团的头儿跟我熟，她跟这中介在这社团里共事多年，保证人品可靠。于是打电话过去，一聊发现我竟然认识这中介的太太，她和我一个公司的。就是他了。他是我起步的第一个老师，教了我很多。我跟他学的主要是他很推崇的owner finance。就是把房子卖给无法贷到款的人，从买方每月收取本金和利息。想到对付房客的头痛，不用管理/修理房子对我很有吸引力，而且达拉斯还有一个特殊情况，那里的土是粘土，涨缩很厉害。草坪夏天必须浇水足够，地基才不会裂。租客一般不会愿意付水费帮房东浇草坪，所以出租房地基出问题很常见。可惜他没带我很久，也就一个月吧，他不做中介了，专职开他的房地产开发公司。之后我用过一个老美中介，非常认真，专业。但他给我找的房子完全不对我胃口，跟他讲我的要求，他也没法意会，总有隔靴搔痒的感觉。不想浪费他时间，就不用他了。朋友介绍了一个刚做了两年的年青人，很勤力，但经验不够。所以后来就是我自己找房，找到后告诉他，他带我去看。当时破产房满地都是，但你真看上了，还是有很多人和你抢的。转眼就快到年底，我已经看了快一年的房，还没买上，便开始烦躁，跟先生说，我年底前一定要买到房。这时有一个蓝领区破产房，四房两卫，1400尺的平房，院子里有一个挺大的储物室。被糟蹋得很厉害，墙，地板，卫生间，厨房全部要重做， 地基也有问题。开价6万。记得我当时打电话给我在北京的闺蜜，她说6万在北京都买不到一个厕所。我决定要这个房。中介告诉我，成心想要，就在价格上加上买卖双方的中介费，于是我加到六万三拿下。贷款closing cost 要四千多。没法接受贷四万多，要付10%手续费，就拿出家里所有的现金买下。本来没想修地基，听人说找地基公司来检查一下，反正不用钱。检查之后经不住忽悠，花几千块修地基是小事，出的大事是修了地基后埋土里的煤气管裂了，市里要求我24小时内修好。那时是年底，天寒地冻，上哪儿去找人干这动土的活儿？好容易找到一个，价钱只能随他要了。其实那房是平房，地基坏了问题也不大，不修完全可以。最后全部修好，花了三万多。加上房价就是10万。后来才知道德州的人工有多便宜，几乎只有波士顿的一半。草坪上插个牌子，做open house, 找到一个割草的老墨，$1000/月， 租了他一年。之后owner finance 11万卖给他，收头款5千，其余算贷款借给他，说好两年以后他找到银行贷款把我付清。两年后他还是贷不到款，又给了他一年时间才付清。后来报税时发现收到的贷款利息跟银行利息一样报税，还没有出租房的折旧，所以这个房没挣几个钱，却经历买房，装修，owner finance 几个步骤，算是练了一下手。想想中国人真是聪明。以前我认识的人里没有做出租房的，这时我公司好几个中国人都开始买出租房。但他们都用中介管理。我当时的想法，第一个房子我全部自己来做，清楚每一个环节。
