罗布·唐纳利（Rob Donnelly）
EB5 & Company | 美国区域投资中心
问题的核心：
在EB-5投资人的世界里，一个不容忽视的问题是，许多区域投资中心与他们投资的项目存在密切的“附属”关系，就像是那只房间里的大象——你看不见它，但它却对你的钱包有着巨大的影响。这种关系往往充满了利益冲突、投资者权益的稀释和EB-5签证投资者与区域中心间的错位。结果通常是投资者面临财务挑战，甚至是资产的丧失。
定义“附属”：
让我们先明确一下“附属”的概念。美国移民局（USCIS）将其定义为涵盖三种实体：新商业企业（NCE）、投资建设企业（JCE）和创造就业实体（Job Creating Entity）。这些实体结合了建设投资与永久性工作岗位的创建，目的是为了推动建设项目与长期就业的结合。
EB-5投资者直接与新商业企业（NCE）保持法律和财务联系。因此，NCE承诺接受投资者的资金，并在EB-5签证项目完成后，返还本金及利息。在此过程中，NCE充当了投资者的守护者和忠实的受托人。
然而，EB-5行业最常见的做法是将资金投入项目的子公司，使得项目开发商得以从中获利。
开发商模型：
该模型背后的逻辑是，每个投资者、贷款人或其他相关方都理解并认同开发商的利益保护机制。开发商从项目中获取潜在的和实际的收入与利润。成功的项目意味着，投资者和贷款人能够从开发商那里获得一份最终利润，这通常以股权投资者利益分成的方式实现。房地产行业中存在多种结构和模型。
冲突利益的内在问题：
区域中心常常扮演双重角色——既是开发商，又是债权人的一部分，这两者之间存在根本的矛盾。作为开发商，区域中心涉及多方利益：银行、股权投资者、贷款人、运营伙伴、新EB-5投资者以及他们自身。这些不同的利益相关方都渴望从其投资中获得回报，这种情况潜在地孕育了利益冲突。
EB-5投资者的挑战：
作为EB-5投资者，您需要认识到您是区域中心经营模式中的关键一环。您的资金并非直接投入项目，而是投入到区域中心的资金募集业务中。这样，区域中心在管理投资者的股权和自身的资本之间，自然存在冲突。问题和挑战出现时，区域中心将如何平衡各方利益？
寻找解决之道：
解决这一困境的策略是寻找与项目无关联的区域中心，它们独立于任何具体的房地产开发项目运作。这样的区域中心不会向与项目有关的任何实体提供贷款或融资。他们将作为一个真正独立的受托人，专注于投资者的财务和移民成功，而不会被项目开发商的利益所左右。这种结构保证了受监管的银行在建设和管理第三方借款人或房地产开发商的贷款中扮演主要角色，从而确保了区域中心的独立性。
投资者与区域中心的真正联盟：
当区域中心成为无偏见的守护者时，EB-5投资者的财务激励便与之对齐，共同驱动向着成功的目标迈进。这种联盟不仅促进了投资者和区域中心的互利合作，也确保了投资风险的最小化和投资回报的最大化。
风险管理与投资结果：
一个真正高效的受托关系应当深植于区域中心与投资者之间的信任，其中区域中心坚定地站在投资者的立场上，全力以赴地支持他们的利益。这是一条通往风险管理改进和投资结果优化的路径，也是确保投资者心声被倾听和利益被保护的基石。
给EB-5投资者的建议：
对于EB-5投资者而言，了解开发商主导的区域中心历史中潜在的利益冲突至关重要。投资者需要执行自己的尽职调查，并对投资决策提出详细问题。投资者应当谨慎行事，深入了解项目细节和运营机制，确保区域中心能够作为一个真正独立的受托人，全心全意地代表投资者的利益。
在EB-5投资领域，追求与项目无关的区域中心不仅是一种策略，更是一种最佳实践。只有这样，投资者才能确保他们的投资是在一个无利益冲突的环境中被审慎管理的。归根结底，选择一个真正独立的受托人区域中心，对于投资者来说，是通往成功的关键。
