过去10年，房地产一共有过43次政策行调控，颁布了179份四部委以上的文件，里面都透露了哪些信息？
万科副总裁毛大庆告诉你：其实这179份文件前言不搭后语，各种事情也有很多没有落实。可想而知，最终房地产越调控越离开始的目标渐行渐远。
反腐败对开发商有什么影响？毛大庆告诉你影响的不是少了一批能够消费得起高端楼盘的腐败官员，而是一批跟这个事有直接或者间接关系的产业和人，以及这批人对持有高端楼盘的疑惑心理。
万一北京房子要降价了怎么办？
毛大庆讲了一个有趣的事：万科在建委的要求下低价开盘了一个项目，经媒体宣传变成了万科带头降价，北京楼市要崩盘。以至于一个中央常委的儿子从美国打来电话问北京房价是不是真要跌。结果房子4个小时卖光。由此毛大庆认为，北京楼市90%以上还是刚需。
对于这一轮地产非政策性调控的萧条，毛大庆持什么观点？他怎么看接下来全国楼市的走势？到底什么原因让毛大庆看不懂北京楼市？请看本期《干货》。干货太多，请收藏之后慢慢看。
万科毛大庆在建策沙龙上的发言
今年的市场。
和万科一样，在座的各位对今年一季度以来的市场，觉得都比较复杂，先坦率的谈个人对市场的分析。去年年末的时候，我有过一次访谈，曾经谈 到，2013-14年间，市场可能会有一个比较大的分化，个人曾在多个会上谈过，从现在重点关注的50个城市看，已明显出现分化的特征，50个城市的背 景：（国家从2003年实施政策性调控以来，到去年，整整10年，2014年没有实施政策性调控，在过去10年强政策性调控下，一共有过43次政策性调 控，其中颁布了179份四部委以上的文件，这179份文件，个人受任志强影响较大，喜欢分析，个人将179份文件全部找到，并拼到一起看过（嘲笑个人有 病），发现：179份文件前言不搭后语，各种事情也有很多没落实；但是这179份文件给我一个启示：再一次印证了中国房地产有房地产问题的地方，从这个国 家有4部委以上文件开始，他的每个文件都有一段，叫做这个文件的指向：从30多个城市，到70多个城市，最多情况下提到都是50-60个城市，其实，再仔 细看，这个50-60个城市标志了中国房地产比较明显的各种各样特征，万科长时间以来，我们的研究院和研究机构，自己的研究部门分析的比较多的，其实也就 是36—50个城市之间的状态）。
这50个城市从13年底—14年初，出现了两个情况：一个是以二线城市为代表的，出现了较为明显的特征：由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力的或 销售能力的透支，这些城市比较明显的代表，就是沈阳，有明显性的代表，一些三线城市就不举了，比如：营口、鞍山、唐山之类的。像沈阳这样的城市大概有30 来个（在50个城市里面），基本由于市场供应过量带来的影响；二是还有一些城市，以北京为代表，就是市场还在，需求也还挺多，但是他的波动在于土地的价格 在过去的一年里由于上涨的过快，我们以斜率来表示，13年斜率非常的斜，是过去好几年的斜率总和，带来了对市场价格上涨空间的透支，所以基本上两类城市都 出现了透支的情况；造就了今年1季度，再加上国家对于银行的贷款、政策的收紧，这三点（两个透支加一个收紧），使得今年我们普遍意义的市场出现了比较消 极、比较观望、悲观的的这样一个状态，可能这样一个情况可以涵盖大多数的城市。
辅助一个扰动因子，就是反 腐败（星河湾代表下午提出反腐败对星河湾影响很大），作为我们开发商讲，反腐败对高端楼盘影响，事实上还是很大的。反腐败对于高端盘的影响，不是少了一批 腐败官员，而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于持有高端楼盘的疑惑心理。各个城市不一样，比如山西省，我们也关注了星河湾这个 项目，他影响到了煤炭整 个行业。我们万科在北京的高端楼盘，过去的三周，仅接待检察院、纪检委，就多大14-15次，我们从一个楼盘配合调查的之密集（售价在4、5万元每平）， 其他开发商更贵的楼盘更不敢想想是什么情况。所以，起码在近期的一段时间内，反腐败对房地产还是挺明显的一个扰动因子。
同时，在北京的二手房交易市场，更加的感受到由于廉政所带来的影响，比如和我爱我家、链家这两家主流的二手房门 店进行沟通后，得到这么一个数据，尤其以链家为主（链家基本占了北京一半以上的市场），他们的单门店的单日挂单量（单日挂单量是二手房市场很重要的一个数 据）从原来的5套房子，急剧增长到10-12套房子，而且好多挂单的单主，要求他们尽快销售，给予大幅优惠，甚至于腰斩售价，可见这房子都不知道怎么来 的，比如：其中以某省某地级市公安局局长在北京销售的房子（此人已经进去了），在北京市场中介，找了44家门店挂他的房子，他在北京的房子数量，大概在 1-2栋楼，帮他挂的人有他的手下、老婆、二奶等，挂的时候不计成本，玩命甩。甩带来的后果是二手房的销售严重的减缓，这个情况大家可以到门店看看（我本 人在13年也在卖一套房子，100平米的房子，就卖不掉，现在是越等越卖不掉，经纪人让我降价，我告诉经纪人，我是以成本价卖的，都没计算利息，结局就是 我不卖了，收租金）；
北京还有一个更复杂的因子：自住商品房， 自住商品房的供应，对于一批刚需的买主，给了他们以比较便宜的价格，能买到房子的一种期房，但事实上这种期望也挺虚幻的，他的供应量很有限，北京金隅嘉 业，在北京有比较好的两个地方，大概5000套房子，现在还没开始销售，排队的申请者，剔除重复的，5000套房子，申请的家庭数量在25万；不剔除重复 的，申请的家庭数量在45万。因此北京的市场是有的，着急买房子的人是大把在，但是这些人已经构不成对于高端楼盘的支撑。这是我想表达的观点，市场中 90%以上还是刚性需求，他们的临界点特别敏感。前段时间万科在北京卖的房子（住总万科联合开发的万科橙项目，2.2万每平），在市场上引起轩然大波，这 个项目是被建委要求价格合理一点，低一点，万科提出有股东、合作伙伴，是否可以不卖，但建委仍然要求卖，要求我们起带头作用。低价卖了以后，记者写了很多 文章，要崩盘了，万科要带头降价了，以至于现任中央某常委的儿子从美国打电话给我，问我是不是北京的房子真的要跌了，我说政府让我干的，你还问我。情况就 是4小时卖光。卖光的状态：房价几乎就和北京的自住商品房一样。但是我们测试过，如果放在我们另一个楼盘，价格卖到2.8-2.9万，购房者人数立刻下 降，卖到3万，更明显；所以可见现在市场的价格承受空间和区间是非常明确的。我们有一个建委批了的3.6万每平的项目，在北京的亦庄，开盘后卖了40%， 后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2万的项目，4销售卖光，3.6万的项目很慢。
目前就是北京和上海的情况好点，包括广州和深 圳以及其他城市，市场都不好。我简单的以数字说明：我们检测的24个重点城市成交金额的变化，2013和2014年的1、2、3月份，同比下滑：1月份 13%，2月份21%，3月份30%，至于4月，我们认为好不到哪去。24个重点城市的存消比的变化也是相当大，当然银行的封控、客户观望情绪加重了这种 变化。
还有几个比较重要的数据，我们分为1000亿级的城市，分为：北京、天津、沈阳、青岛（北方城市为样板），1000亿级的城市商品房的供应面积，同比下降，北京是23%（好多企业现在是不卖，政府不批还限价）；天津上涨环比106%，同比上涨8%；沈阳上涨205%，同比上涨78%，以上都是上涨；青岛也是在上涨；
商品房的成交金额来看，总金额，北京同比下降37%，天津下降35%，青岛下降45%，大连下降40%，济南下降43%，太原下降66%，都有明显的下降；
批售比，大量的城市都是大于1的，北京是1.2，青岛是1.9，烟台1.4，这些数据看来都是在恶化的状态上。
我们同时也看了商品房的上市，对比土地的成交面积来看，如果小于1，就说明大 量成交入地，但还没入市，像天津、沈阳、青岛、大连等等，全部小于1，就证明了土地淤积在开发商手里的量还是挺大的，但是这些城市的商品房的批售比是什么 情况呢，大于1的话，说明已上市的部分已经开始积压，比如天津，商品房上市对比土地成交是0.65，但是商品房的批售比已经到了1.48，说明了地还没完 全上市，但是批售的房子已经开始积压了；
我们再看溢价房价差， 我们判断，如果小于5000元，就很难有盈利空间，我们列举了十几个城市，这里面只有北京是10824元，天津是8419元，沈阳4847元（沈阳现在想 赚钱已经很难了），青岛7000元，大连8000元，济南6000元，长春5000元，唐山4800元，鞍山4900元，抚顺3500元。
3 年新增库存的存消比，多数城市，仅新增的库存就已达到足以销售1年以上，3年库存的存消比，比较严重的，如：天津17，沈阳7，青岛16，烟台38，鞍山 20，唐山22等等；唐山是个比较鲜明的例子，万科和华润，在唐山是属于比较大的，好歹很多企业没进去，进去的都陷进去了，唐山是河北省GDP第一的城市，比石家庄还要高不少，3年多的城市建设导入人口几乎没有增长，城市的基本产业结构就是钢铁、 煤炭、水泥、陶瓷，这些企业绝大多数是政府垄断和国有，少有的几个大矿也是和政府勾着，调查唐山的有钱人很多，但是再看，发现有钱人不在唐山买房，基本上 都在北京买房。重点中学也没有，三甲医院就2个，是一个很传统的北方城市经济结构，政府垄断的经济体，民营资本和民营企业几乎都没有发展起来，再加上搞环 保，要推到各种炉子，万科在唐山已转不动了，停止状态。这样的城市在国内不在少数，加上政府玩命的卖地，基本上只有卖地是政府财政的唯一来源，在此情况 下，这些城市的销售、这半年以来，基本是处于急剧恶化的速度状态。
现在库存的问题事实上是挺尖锐的，万科也做了统计，与往年的3月去化加快不 同，27个主要的城市中，多数的存消比在上涨，21个城市超过12个月，9个城市超过24个月，比如：广深区域、上海区域、北京区域、成都区域来看， 深圳存消比29个月，长沙24个月（我们是以平均21个月为一个风险警戒线，但每个公司的看法不同，万科对自己公司的管理，万科是按照每个公司资金来源的 成本和我们基本对我们股东的收益率进行倒算，我们对于一个城市的存消比到了多少以后可以忍受，高过以后就有危险了）,每个公司算法和衡量不同，无锡在上海 区域中，57个月，很严重，宁波36个月，杭州33个月，上海33个月，天津39个月，唐山28个月（唐山整个城市加起来计算，已超过100个月，28个月是城区里），沈阳23个月，西安30个月，郑州23个月。
总的状况，商品房的环比供应在大幅上涨，但成交的反弹乏力，库存总量增加，绝 大部分城市的存消比在上升，没有真正感受到小阳春的味道。一线城市的土地成交， 除了北京、上海少有的几个地方之外，其他城市土地成交已经进入到一个下行通道里了，是比较明显的。只有让人非常难以理解的是北京，有市场的保险性，但事实 上，昨天下午（指恒大地产）子公司北京正浩置业有限公司以41.6亿元总价，配建3.68万平方米自住房和1.57万平方米限价房的条件拿下大兴区黄村 DX00-0101-0201地块，溢价率高达179.95%。，同日出让的北京市大兴区黄村镇DX00-0101-0801 等地块C2商业金融用 地，并没有进行现场竞价，被万科和首开联合体以7.63亿元的网上最高报价拿下，溢价率仅为0.53%。楼面价为8048.85元/平方米，远低于恒大获 得的黄村地块。），两块地一街之隔，不知道恒大如何卖；但由于每一快地出来，都有一个这样的企业出来挑头，使得北京市场勾勒出的状态就是：价格还在飞快上 涨。但是看现在拍卖土地的结构，参与结构已发生重大变化，原来是上市公司、大公司和央企以及一群名企在一起竞争，竞争力很实，都在举牌。但现在情况不同， 现在基本报名企业数量已经急剧衰减，但是总有这样的企业，别人都不举了，他们还在举，一直争到最后，每次都能冒出这样的一对冤家，到最后，甭管这两个企业 怎么举的，但是价格就很高，所以总体看起来，从投标、报名到拿地，事实上有这严重的衰减，像北京市比较成熟的一些长时间在北京开发的企业，比方最早的首 创、城建、住总、万科等等，目前基本处于相对来讲比较温和的状态。
目前可以说除了这些城市外，整个都在下行当中，政策的强调现在在转型，从强行政干预转向向分类调控管理，弱化行政管理，回归市场，在回归市场的途中，信贷持续收紧，加上宏观经济的下行风险，导致了市场的信心不足，是现在比较明显的现象。
今年的银行特别有意思，我在一季度密集度摆放了20多个行长，和他们聊，到底 银行怎么着，发现今年的银行基本上没任务，一季度房贷没任务，以前都是有任务的，但今年没有，今年是上面给银行签一块份额，银行能放则放，不能放则不放， 放不出也没人怪你，这是今年比较怪的现象；第二，像大家都有不知道的时候有中国银行、工商银行、交通银行、中信银行，这些银行里面都成立了一个部门，这个部门里面的人是从市场上找过来的并且做过房地产开发的人，到这以后，他们开始分析，比如：北京的中信银行就开始分析：最近拿了20块地，他们要追踪哪些项目去房贷，他们的目标要瞄准哪些项目去房贷，以前像以前北京银行的 一个分行，直接放就没错，但现在是一块一块的分析，比如为什么这块地他3万，你8千（暗指万科和恒大的项目一路之隔），然后说这个项目列入黑名单风险，就 是他们在银行里的人去分析房贷，说明第一：银行在用市场化的眼光开始审视项目了，但是现在他在分析，思想有点像信托；第二个说明他们放贷没有任务，没有任 务之后，他们想放点好的，他都挑。
关于负债率，万科最近也在研究，据东方证券分析，2012年开发类的房地产企 业净负债率是65%，龙头企业的平均负债率是43%，那么现金比例普遍都偏低；负债率，从过去1年来看，大城市的开发商，尤其土地价格高的城市的开发商， 负债率有非常严重的上涨现 象。比如像北京拿地比较猛的，像泰和，负债率很高了；另外这些企业拿地还有一个打法，就是拿到贵的地以后，去找金主去借钱，这些钱借来，用股权制抵押，有 若干个项目已经到了实际拿地开发企业的真实股权已经降到了只占几的地步，大量的股权已经在金主的手里了。但金主的钱好多都很贵、很高，因此这些项目能不能 经得住销售缓慢的考验是未来一个很大的问题。
因此，有一个结论，宏观大调控，2014年对房地产市场，确实有较大的变化， 政府2014年以来，想法也很多，稳增长压力很大，贷款偏紧、融资成本上升，整个中国经济在艰难中复苏，实际上也带有不确定性，那么另外一个，过去1年 多，土地的放量， 尤其像北京、上海自住商品房用地的上市，引发客户短期对市场的观望，形成了一种虚拟供应的形象。使得短期内刚性需求都爬在自住房商品上了，不动了，也是一 个特征，但是从北京、上海目前来看，供需矛盾仍然没有马上得到缓解，刚性需求的需求量还是很大的。在此也说下万科对北京市场到今年年底和明年年初的一个判 断：因为我也参与了市政府的一些会，大致到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的这些都比较贵的土地，都会要上市的时候，北京大概会出 现42个楼面地价5万-12万之间的楼盘，这40多个楼盘分布的位置，那里都有，但是有一个现象，基本上没一个在5环路里边的，套数依据容积率估算，大致 在4万-5万套数之间，但这里面还不包括商改住，如果恒大最近拿的这块地要商改住的话，还有一大批房子要入市，因为北京在2013年卖的地，已经有一半以 上不是住宅用地了，是商业用地，但这些拿了商业地块的企业，基本上没什么想做商业，都在想商改住，如果这样，就要再加上一批住宅入市，而且这些商改住的楼 面价不比住宅低，所以，在2014年年底，北京，将会有一批以4-5万元的房子，非常有代表行，是否是主流，还不敢说。这些价格区间的房子，将成为一个相 当大的一批量出现在市场上。我对这批房子，我本人是持一个相对悲观的态度，因为我觉得，北京取消限购， 几乎无望，继习大来了以后，亲自制定了北京未来的发展方向，基本上对北京是一个严厉的限制政策，我不认为在未来的3-5年内，北京有可能取消限购；如果不 能够取消限购，再加上这么多房子涌向市场，再加上反腐败，我作为一个从业人士，是非常看重的。现在北京市年情好的时候，一年7-8万套，加上二手 房，13-14万套，大约就是20万套，这样的一个稳定数字。因此，如果突然间在这个市场中跑进来5万多套都是5万元左右的房子，我不知道这个刚需是什么 人，刚到楼面地价都是5万的人，我觉得我自己都不刚（指毛大庆本人），不知道谁还那么刚，在做的有多少人觉得5万元的价格很容易（会场有很多人都笑），我 个人认为万科的职工，在房地产圈里，收入还算可以，我看也没有什么人能买得起这样的房子，以上是市场目前的分析。
