珠海,这一刻,可以进场捡漏了!

来源: 2019-05-03 10:54:59 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (51477 bytes)

2018年12月19日,珠海乘上全国楼市松绑的春风,悄悄放开限购,将郊区金湾斗门由5年社保改为1年,而市区香洲横琴只要有人才证明加上1-12个月社保,即可购房。

那一天,对于所有关注珠海房产的人来说,是值得被久久铭记的,因为他们等这一天,已经等了620天。(2017年4月8日,珠海限购升级,需户口或5年社保)

放眼整个中国,敢限购要求5年社保的,唯有一线城市和三亚、珠海。可见珠海此轮调控有多严格、而在被压抑了两年之久,珠海市场还是有漏可捡的。

这一刻的珠海,正处于楼市调控由严到松的转折点,这是一个很重要的信号。

我们觉得时机到了,于是【大胡子说房】在上周对珠海进行了深入的调研,真正站在这篇土地上,感受一个真实的珠海。

别看珠海小,可珠海的楼市远比你想象的要复杂、撕裂。

看到这张房价地图,想必很多让人都会很吃惊,什么?珠海竟然比很多二线省会城市的核心区都要贵?

就这么一个1701平方公里、人口只有170万的城市,凭什么房价可以怼到这么高呢?

1. 因为珠海有太多可炒作的概念,IP光环明显。

既有靠近澳门的地缘优势,还有粤港澳大湾区中心横琴的高规格定位,更有支撑珠海成为珠江西部核心城市的港珠澳大桥,你以为仅仅是这些?

不!珠海还是全国少有的兼顾城市发展和旅居的明星城市,一线无敌海景、气候舒适、非常宜居...

珠海和三亚厦门青岛一样,都是属于海景加持的文艺小清新城市,所以确实存在房价收入比高的情况。

别看珠海盘子小,客群复杂得很。

珠海房产就像股市中容易被炒热的“小盘股”,有很强的吸筹能力,除了本地土著,还有和珠海一水之隔的澳门人、粤港澳大湾区的投资客、更有享受珠海旅居氛围的北方人。

就珠海这么小的城市,在2016年楼市高潮期一下子涌入这么多热钱,房价不疯才怪。

感受一下珠海的颜值▼

2. 地王助推珠海不断刷新房价预期,轮动上涨。

在2016年的楼市高潮期,珠海的推地节奏控制得非常好,每逢拍地,必出地王。其中最重要的标志性的地王是:金湾航空城地王和唐家湾高新区地王,这两个地王也将在未来5年深刻影响珠海的楼市格局。

金湾航空城地王

2016年7月15日,金湾航空城地块共30多家房企角逐竞拍,最终经过248轮竟拍,由珠海崇峰房地产以总价33.4亿元成功拍下,楼面价19050元/㎡,地价溢价率高达382%。

楼面价一举超越市区和横琴,成为珠海有历以来楼面价的新地王。就是这个楼面价将近2万的项目让金湾有了迈向4万的房价预期。

金湾航空城近2万楼面价的地王既出,引发珠海楼市地震,从金湾到市区、甚至是老香洲旁边的坦洲,多个楼盘已集体封盘,全线调价,部分楼盘已上调价格在1000~2000元/㎡,有楼盘甚至直接涨价4000元/㎡,把整个珠海带入躁动时期。

虽然楼面价19050元/㎡,对于珠海来说,已是天价,但正是“珠海至今还没有一块地王是亏本”的经验让时隔一个半月的唐家湾高新区土拍彻底陷入疯狂。

唐家湾地王

2016年8月26日,唐家四地连拍。格力地产以楼面价29120元/㎡,溢价率545.7%,总地价约32.9亿,拿下珠国土储2016-12号地块,创造珠海2016年最新单价地王。

地块一叫价时间太长,许多开发商已经焦急难耐,各方直接从心理价位开叫。

地块二开拍,从20000元/㎡开始叫价,一次性叫到25000元/㎡,最后雅居乐则分别以楼面价28000元/㎡、28250元/㎡、28050元/㎡分别拿下唐家湾三块地。

而同一天,一线城市广州黄埔区也拍出新地王,楼面价27273元/平已被业内评价“疯了”。珠海唐家湾四地,全部超过广州地王,引得大批珠海网友直呼:在珠海活不下去了。

这两轮土拍,让整个珠海彻底陷入高潮,从郊区传导到市区,市场陷入“一起疯”,全线涨价,逼着珠海不得不出台堪比一线城市的限购政策。

这两年来,珠海依靠本地微薄的购买力强撑着横盘行情,而随着去年全国楼市调控放松,珠海终于绷不住了。

那今天的珠海有投资价值吗?

珠海是个地形特殊的海湾型城市,所以城市发展是趋于多中心发展,而且珠海的未来的城市格局早已在多年以前就埋下了种子。

一条情侣路,沿着一线海景,串联起唐家湾、吉大、拱北这些区域中心;而板障山又将珠海南北分离开来,城市只能南拓;机场位于西区金湾,早就为“西城东移”打好了基础。

老香洲属于人口集中的老城区;唐家湾属于产住融合的高新区;横琴是“特区中的特区”,是国家意志大力扶持的区域中心;金湾替代老香洲成为城市新中心。那这些中心,哪个才能代表珠海房价的天花板?

毫无疑问,就是高规格规划的横琴。

大大四次造访横琴,可见横琴之高度,而且把横琴发展起来,是国家意志,只需成功。

邓爷爷创造了深圳的经济奇迹,而大大更是要在在执政期间托起整个珠海。

而现在的珠海能承担得起这样的重任吗?

但现在的珠海,面临的最大的问题是——基本面与房价存在脱节。

1.未来的城市规划很高端,而目前人口产业还非常单薄。

珠海的定位是要成为珠江西岸的核心城市,辐射整个粤西的发展,所以港珠澳大桥打通珠海与香港的关系,承接香港的产业转移,毕竟澳门是以博彩业为主,是没有上下游产业链的,而一条港珠澳大桥,让珠海原本良好的地缘位置又被加持。

更别说还有横琴总部金融岛,盖了一大片的超高写字楼,大大四次造访横琴,利用国家意志在推动这个片区的发展。

虽然很多人会质疑横琴和前海、南沙一样,有着超一流的规划和基建,但是还没有配套的产业导入、人口导入,但是我们坚持看多这些区域,最大的底气就是就是坚持看多中国,看多粤港澳大湾区。

还有唐家湾高新区,类似于深圳高新园,集合了这个城市众多上市企业和引进的高新技术企业,除了珠海本土知名手机制造企业魅族,还有ABB国家机器人、YY、罗西尼、中国以色列产业园、珠海科技企业孵化器。这个产业园的规划也非常高端,预留了大量的绿化用地,路网齐全,靠近珠海北站城轨,已经是初具规模的新城。

金湾航天城,号称珠海未来“东城西移”的承接地,是珠海规划的未来新中心,拥有一线无敌海景景观,还有世界建筑大师扎哈的遗作——市民艺术中心,而且还有大量可规划土地。

而大家对它最大的质疑是,仅仅是170万人口的城市,而且现在已经过了城镇化快速发展的阶段,珠海什么时候才能用人口和产业填满这些新城?这么多的重磅规划概念,真的能落地吗?

2.城建速度非常快,而区域经济发展差距大。

珠海发展了40年,但目前的人口主要是集中在老香洲半径不超过5公里的范围内,老香洲贡献了珠海GDP的65%,城市的集中度非常强,城区的建筑物老旧、交通拥堵。

老香洲正在启动拆迁,珠海有迫切的城市扩张需要,所以基建速度推进速度非常快,因为珠海人口不满足地铁建设要求,所以曲线救国修建城轨。

珠海大道双向八车道刚刚修好,连接珠海南北的板障山隧道将从4车道扩为8车道,随着往来横琴岛的车辆越来越多,除了连接十字门和横琴的横琴大桥,未来还有横琴二桥,还有横琴连接金湾的金鹤大桥,老香洲连接斗门的金海大桥。

整个城市的城市到处都在基建,尤其是横琴岛上,每个工地都是热火朝天地建设,骨架正在快速拉升,城市扩张稳步推进。

而我们要正视一个事实:珠海不像广深,有强大的人口和产业虹吸能力,珠海的存量经济有限,增量经济也没有发展到能迅速撑起一个新城。

所以,站在珠海的土地上,我更真实的感受是——珠海,其实没有那么快。

正是因为珠海之前的克制,所以不像珠三角的佛山东莞惠州中山是属于镇域工厂经济,但它也不像广深,能迅速带动一系列高新和金融产业的发展。

所以珠海的定位,是一个“小而美”的城市,如果珠海能保持好发展的节奏,那么珠海是绝对有希望成为珠江西岸的核心城市的。

那珠海买房应该怎么选?

对于珠海刚需来说,这个阶段最好还是留在配套成熟的老香洲,这里有最成熟的商业、教育、医疗、交通,生活非常方便,就算买不起市区的新房,华发新城2.5万的二手房也是非常具有性价比的。

购买力更低一阶的,甚至可以考虑距离老香洲仅仅一路之隔的中山坦洲,那里有成片成片的项目围着中珠边界线“种房子”。

虽然这里是中山,市政工程没有珠海做得好,教育更没有珠海优秀,而且由于土地基本都已出让给本地小开发商,所以产品水平也非常一般。

但是就凭这里房价是1.6万/㎡,和华发新城仅仅之间有将近1万的价差,而且坦洲距离珠海最繁华的华发商都仅仅是15分钟的车程,城市的断头路在修,完全可以共享老香洲的成熟配套,房价性价比极高。

对于投资来说,我还是想重申上面那句话——珠海,其实真的没有那么快。

要想投资珠海,至少要做好持有5-10年的准备,这座城市够好,但是你要给它时间和空间去发展成熟。

横琴就是珠海未来崛起最大的底气,只要它能充分发挥自己的优势,加快发展速度,那么时间终将给珠海房产以丰厚的回报。

而按照珠海目前的成熟程度和房价格局,有钱买4万的横琴,当然可以赌,毕竟住宅只占横琴岛上的10分之一,非常稀缺,赌对了,未来便是高风险高收益。

再者,就是拥抱珠海确定性更强的就业中心,没错,说的就是唐家湾高新区,这是类似于深圳高新园区域,有着目前这个城市最好的城市界面、一线海景、最高购买力的人群,这里会像深圳科技园一样成为区域房价高峰,是未来珠海产住融合的优秀新区。

而且这个片区地价高于房价,有充足的房价溢价空间,现在的雅居乐和格力闭门不接客,就等着龙湖万科卖完之后悄悄放大招。

毫无疑问,雅居乐和格力不仅会拉高片区高端改善的气质,可能把唐家湾高新区带入4万+的时代。

这一刻,或许正好就是捡漏地价低的项目的机会。

不仅如此,唐家湾高新区还可能迎来一个重磅利好,那就是深珠通道,将深圳前海直接连入唐家湾高新区所在的“珠海北站”,加速这个片区的成熟。

有的人可能会好奇,竟然金湾是未来的新中心,那肯定前景比唐家湾大啊,更何况还蹭着横琴的热度,而当你真正站在金湾的土地上,你就会发现,完全从0开始,还有大片大片的空地。

按照珠海的城市推动力,完全无法做到雨露均沾,虽然预留了行政用地,但是新中心的成熟还需要漫长的等待周期,而且规划的商业体量也不够,远远不够。

而且因为郊区限价不严格,尚且没有任何配套完全落地和产业入驻,房价已经怼到2.6万,一定程度上,这个价格已经有点透支了未来新中心的房价预期,现在买入,有可能面临像横琴一样长达多年的横盘期。

而房价垫底的斗门,老城区脏乱差、新城区白蕉配套不完善,至今片区内最优秀的产品仍然是华发当初在斗门拓荒的第一盘——华发又一城。

而整个白蕉虽然未来有望成为金湾的刚需外溢地,但金湾尚且还在雏形,你说什么时候才轮得到斗门发展呢?

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