07年房屋次贷危机回忆录 千万家庭沦为负资产者(组图)

来源: 2019-04-02 21:16:39 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (27496 bytes)



规律总是颠扑不破。没有只涨不跌的市场,不管是股票还是房屋,如果价格脱离了实际,市场最终会作出反应。上世纪日本房市的疯狂,本世纪初美国房市的火爆,最终都演变成了灾难性的后果。中国房价会跌吗(多选)房价平稳不会跌房价还会上涨房价跌20%到50%房价跌50%以上房价跌20%以内投票

1987年春,上一轮美国房地产牛市开始破灭,大波士顿地区地产商会会长诺拉·摩兰说:有人拉响了警笛,但只有狗儿和地产买家听见了。

历史总是有惊人的相似性。2006年6月,我刚到华盛顿时,许多美国人还未没有及时买房或少买了房子而懊恼不已。一位华人朋友就颇有悔意地对我说,以前他买的60万-70万美元一套的别墅,当时已涨到了150万美元左右,如果多买一套,那该多好!

但很可惜,这种乐观情绪并没有持续多久。

07年房屋次贷危机回忆录:导致千万家庭面临房产破裂沦为负资产者

正是从2006年起,美国房市在火爆多年之后,开始下滑,随后则急转而下。房价节节下跌,销售一路下滑。买房人欲哭无泪,建筑商也是无力回天。那位懊悔没有再多买房的人,想来还是幸运者。

买房者和建房者,都成了房东,作为一个最直接的日常感受:从2006年起,美国街道旁的一道独特风景,就是越来越多的房地产广告。降价促销、赠送礼券,卖房者使出浑身解数,购房者却依然寥寥。在首都华盛顿,不少刚建成的楼盘在销售不畅之后,最终只能打出“暂时出租”的广告。

在描述美国房市危机时,我在报道中曾多次引用过这样一个例子:

美国亚里桑那州,从业15年的房地产经纪人内尔·布鲁克斯,碰到一件情绪严重失控的女客户。

“她把手机从左手到右手不停地掂量,好像在玩一把刀子,然后就突然向我砸过来,我一闪身,身后的墙上就留下了一个坑。”他说。

淑女也疯狂,究竟为什么?原来,布鲁克斯告诉她,她房子价值又缩水了6万美元。6万美元,对美国人也是一笔不小的数字,关系到生存本钱。

“房地产市场是最情绪化的市场,因为对大部分美国人来说,房产就是他们最有价值的财产,是他们对退休后养老的投资。”布鲁克斯如是说。

持续走低的房价,使当初兴冲冲高价买房的美国人被“套”其中;随即被套的,还有美国的房贷公司,尤其是风险较高的次级抵押贷款金融公司。

2007年4月2日,美国第二大次贷供应商新世纪金融公司(New Century Financial)宣告破产。这家在2007年初资产规模还超过17亿美元的次贷公司,在短短三个月内规模缩减到不足5500万美元。

翌日,美国有线电视新闻网(CNN)披露说,在整个2006年,美国次级贷款高达6400亿美元,约为3年前的两倍,次贷占到了美国全国房贷市场总规模的20%,金融公司、对冲基金手中以次贷抵押的债券总值达到了1万亿美元。

泡沫,总会破裂的。按照业内人士的统计,当时13%的次级贷款已形成了坏账。于是,就在2007年的春天,美国次贷行业开始全面崩溃,市场上一片杀伐之声,超过20家次贷供应商宣布破产、遭受巨额损失或寻求被收购。由此,广为世人所知的美国次贷危机渐显峥嵘。

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这里需要解释一下,在美国,所谓次贷,就是发放给信用较低的贷款者的贷款。与普通的按揭贷款不同,次级房贷的简单过程如下:信用较低的人从次级放贷机构获得贷款;放贷机构将房屋抵押的债权出售给投资银行,用收益进行再贷款;投资银行则将债权重新包装成债券,在资本市场发行。

相对于针对高信用客户的“优惠级”贷款,次级贷款利率高,收益大,但风险也大。

但在2001年至2005年美国房市火爆时,人们都希望买房来实现资产增值,房贷公司也愿意发放次级贷款实现高收益。一些次级贷款金融公司受利益趋势,甚至降低“门槛”,推出“零首付”、“零文件”等贷款方式吸引贷款人,致使经营风险不断加大。

格林斯潘也承认,他支持次贷业务发展,因为至少从上世纪90年代诞生到2003年,这一直是一个运行良好的市场,而且该业务也有助于那些资信不够的美国人购得房屋。

随着2006年初美国房市急转直下,房价迅速走低,危机也随即爆发。房价下跌导致贷款人手中的房屋资产急剧缩水,他们根本无法支付高房贷,只能拖欠贷款。相关数据显示,2006年第四季度,次级贷款市场逾期还款比例已上升至13.33%,高于去年第三季度的12.56%,为最近4年来的最高水平。

美联储前货币事务局局长(Division of Monetary Affairs)文森特·莱因哈特(Vincent Reinhart)认为,危机的一个重要根源,“是许多(美国)家庭基本没有通过资产积累创造财富的公开途径,只有一个例外:大量资源可以帮助人们对住宅进行杠杆式投资,政府也对此提供各种各样的激励手段,如抵押贷款还款利息的税收减免等。”政府、企业、个人在共同忽视风险的结果,为危机日后全面爆发埋下了隐患。

美国调控房市的一个重要手段,是美联储的利率政策。美国房市之所以此前多年繁荣,一个重要原因是2000年美国互联网泡沫破裂导致经济衰退后,美联储连续27次降息,将利率降至1%的水平,低利率使得房市获得上升的动力。

在金融危机全面爆发后,世界银行高级副行长、首席经济学家林毅夫反思这一政策时,对我表示,其中的教训相当深刻。在他看来,当时的美联储为摆脱经济衰退,就用降息来刺激房地产发展,美国“很成功地避免了上一次的经济衰退,但代价是更大的房地产泡沫”。

房地产的泡沫让美联储也看到了经济发展的隐忧,在2002年的美联储决策会议上,格林斯潘就警告说:“我们非比寻常的住房繁荣……来源于的抵押贷款债务的大量增加,毫无疑问这是无法持续的。”

为戳破这个泡沫,在格林斯潘主导下,从2003年开始至2006年,美联储为抑制通胀又连续17次加息,即将基准利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担,房贷违约不断出现,这继而加速了美国房市泡沫的破裂。

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在经历了2007年前几个月的发酵后,美国次贷危机开始全面蔓延,以次贷为抵押的相关证券也随即遭受池鱼之殃。

2007年6月7日,美国第五大投行贝尔斯登宣布,旗下两只对冲基金停止赎回。惊恐、疑惑的投资者很快发现,贝尔斯登的这两只基金持有大量与次贷有关的证券。而在这之前,管理30亿美元哈佛大学资产的对冲基金Sowood Capital因持有次贷业务,其资产价值在短短一个月内缩水了近一半。

在美国,个人向银行等放贷机构申请住房抵押贷款,放贷机构再将住房抵押贷款作为一种资产“卖给”房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)等机构。后者将各种住房抵押贷款打包成“资产支持证券”( Asset Backed Securities, ABS),经由标准普尔等评级公司评级,然后再出售给保险公司、养老金、对冲基金等投资者。这个过程被称为“资产证券化”。

在美国住房市场繁荣时期,上述过程运转流畅,购房者、放贷机构、负责打包资产支持证券的投资银行和购买这部分证券的投资者,各取所需,皆大欢喜。但这场在美国房市泡沫中形成的投机盛宴注定不能长久。随着房价下跌,越来越多的次贷购房者无力偿还贷款,损失开始弥漫,最终波及到持有次贷的各类投资者。

投资大师巴菲特(Warren Buffett)在后来致股东的信中感慨说,房价下跌导致大量愚不可及的错误被曝光了,“只有在退潮的时候,你才能看到哪些人不穿裤子就下水了,对于美国一些最大的金融机构,我只能用‘惨不忍睹’来形容了。”

但在当时,华尔街对即将到来的风暴似乎仍毫不知情。2007年7月19日,纽约股市道琼斯30种工业股票平均价格指数创下历史新高,首次突破1400点大关。

对于旗下两只对冲基金停止赎回的举动,贝尔斯登发言人还表示,这是保护投资者的行为,因为该资产实际价值要比其目前市场定价要高。“我们认为基金的投资组合不错,可以熬到市场恢复正常的时候,我们认为停止赎回有利于最好地保护投资者的长期利益。”

他的话,最终证明不过是虚幻的想象,不仅这两只基金因此遭受了灭顶之灾,贝尔斯登本身也无法在危机中幸免。

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07年房屋次贷危机回忆录:导致千万家庭面临房产破裂沦为负资产者

到2007年8月份,随着大量次贷形成的坏账浮出水面,基于这些次贷的证券也大幅贬值,次贷危机全面爆发。

由于金融创新和金融全球化的发展,从美国的花旗集团到德国的德意志银行,从英国汇丰银行到瑞士的瑞银集团,全球各地的投资银行、保险公司、养老金、对冲基金均发现,自己的投资组合中,竟然持有大批次贷支持证券。在当时的市场环境下,这无疑等同于手中攥紧了一个已来开弦的手榴弹。

不少金融机构为满足有关资本充足率和风险控制方面的要求,开始抛售资产,停止发放贷款和储备资金。一时间,银行系统惜贷气氛浓厚,全球主要金融市场出现了严重的流动性短缺,这种现象又被称为“信贷紧缩”和“信贷危机”。

2007年8月6日,美国住房抵押贷款公司宣布破产。8月16日,美国第一大商业抵押贷款供应商全国金融公司濒临破产边缘,后该公司从银行获得110亿美元紧急贷款后逃脱一劫。9月14日,英国诺森北克银行发生储户挤兑事件。

以上事件只是信贷危机中众多金融机构境遇的一个简单写照。在此期间,随着美国房价下跌,房贷违约率上升,房贷支持证券价值缩水,众多金融机构宣布遭受巨额损失,一些金融机构宣布破产或被收购。

2007年9月17日,格林斯潘首次公开对外承认,美国房市存在泡沫,并警告说美国房价有可能超出大多数人预料出现两位数的降幅。

为应对金融动荡,美联储等西方央行开始采取联手行动,向金融市场投放资金,以缓解流动性不足,增强投资者信心。

从2007年9月至到2008年4月,美联储连续7次降息,将基准利率由5.25%大幅削至2%。除此之外,美联储还宣布降低直接向商业贷款的贴现率,并通过向投资银行开放贴现窗口、拍卖贷款等方式,持续向金融市场投放资金。

但这些措施未能阻止次贷危机向美国经济基本面扩散:失业上升,消费下降。2007年第四季度,美国经济下降了0.2%,为2001年第三季度以来最糟糕表现,而当时美国正陷入上一次经济衰退。

位于华盛顿的智库经济政策研究所(Economic Policy Instiute)的高级经济学家贾里德·伯恩斯坦(Jared Bernstein)当时就评论说,美国的就业报告是一个“衰退性”的报告,“衰退就好像病毒一样,正从美国一个行业传染到另一个行业”——美国房地产业、制造业、金融业已病毒缠身,而随着经济状况的恶化,劳工市场自然也在劫难逃。

2008年1月24日,美国房地产经济人协会(National Association of Realtors)宣布,2007年美国旧房销售量下跌了13%,为25年来最大降幅;旧房中间价下跌了1.8%,为每套21.78万美元,为1968年有相关记录以来首次出现年度下跌。

与中国有所不同的是,美国早就完成了城市化。因此,在美国住房市场上,旧房销售是主力军,其销售量占到了整个房市销售量的约85%。旧房市场的好坏,几乎也就等同于整个房市的好坏。

这些数据终于把美国房市大逆转毫无争议地显现在世人面前。美国房地产经济人协会首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)感慨说,“这是在很多很多年之后,第一次出现房价下跌,上次房价下跌可能一直要回溯到‘大萧条’时期。”

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2008年3月,次贷的脓包终于到了全面破裂的时候。

3月3日至3月10日,贝尔斯登股价由每股77.32美元跌至62.30美元。贝尔斯登流动性已出现枯竭,到了山穷水尽的地步。尽管贝尔斯登是华尔街五大投行中最小的一个,但作为华尔街巨头的象征之一,它一旦倒台,无疑将产生严重的冲击效应,雷曼兄弟等机构本已不佳的处境也将恶化。

生存还是死亡,成为华尔街巨头无法回避的问题。

2008年3月14日,美国总统布什应邀到由工商金融业精英人士成立的纽约经济俱乐部发表演讲,以展现其政府应对经济困境的决心。保尔森说,他当时只是反复提醒总统,不能草率地说政府将“不会救助”。

但政府拿纳税人资金救助华尔街,带来的无疑是政治压力,也违背视自由市场经济为圭臬的布什的立场。布什不停询问保尔森:“我们不会有救助行动,是吗?”

保尔森回答说,他也不知道,但救助“将是我最不希望看到的事情”。

但紧接着,保尔森用他嘶哑的嗓音告诉布什,华尔街正处于风暴来临的前夜:“总统先生,事实是整个金融体系非常脆弱,假如一家金融机构将要沉没的话,我不知道我们将必须怎么做。”

布什不得不更改了原先拟好的演讲稿,承认美国经济处于“困难时期”。他不曾料到,这是他任期内一系列拯救华尔街举动的开始。

3月14日,贝尔斯登股价收盘时为30.85美元,较前一个交易日暴跌45.9%。盘中股价一度触及28.42美元,为1998年亚洲金融风暴以来的最低点。受其拖累,当天道琼斯股指下跌194点。

为避免贝尔斯登突然破产危及自身利益,欧洲金融机构要求交易员暂停和贝尔斯登的交易。而在流动性全面恶化的压力下,贝尔斯登不得不向美联储和摩根大通(JP Morgan)申请紧急贷款。

贝尔斯登首席执行官艾伦·施瓦茨(Alan Schwartz)解释说,这一无奈之举是因为“在过去24小时,我们的流动性出现了显著恶化”,“我们采取这一重要步骤是为了恢复市场对我们的信心,加强我们的流动性并使我们能正常运行。”

2008年3月16日,为防止金融市场出现灾难性暴跌,在美国财政部和美联储极力撮合下,贝尔斯登以每股2美元的“跳楼价”将自己卖给了摩根大通银行。美联储则为这笔并购案提供了大约300亿美元的担保。

对于这起并购案,许多媒体均以“枪口下的婚姻”来形容,意指贝尔斯登虽万般无奈,但受资金短缺之苦,最后只能委身于摩根大通。

美联储主席伯南克和保尔森事后说,之所以对贝尔斯登采取断然措施,并提供政府担保,主要因为当时市场对贝尔斯登破产没有任何精神准备,而贝尔斯登与其他金融机构有千丝万缕的联系,其一旦破产,将对整个金融体系造成无法预料的打击。

但作为惩罚,保尔森竭力主张摩根大通的收购价在每股1美元-2美元之间,但决不能高于2美元。但最终,基于贝尔斯登股东的强烈反弹,摩根大通将收购价提高到每股10美元。

尽管从救助贝尔斯登开始,美国舆论对用纳税人的钱救助华尔街投行产生了怀疑。但从效果来看,美联储的举动一定程度上缓解了市场的忧虑。在接下来的一个多月里,次贷危机一度缓和,纽约股市也出现回稳迹象。到4月份,美国花旗集团、高盛和德国德意志银行的负责人均表示,美国次贷危机最严重的时期可能已经过去。当月纽约股市道琼斯指数上涨4.5%,标准普尔500种股票指数上涨4.8%,纳斯达克综合指数上涨5.9%。

当我们今天回望当时的历史,这一短暂的回升不过更大风暴来临前的回光返照。几个星期后,美国市场再度风云突变,事态的发展超出了绝大多数人的预料,西方主要金融机构负责人的乐观谈话,最终证明不过是又一次误判了形势。

2008年7月11日,美国印地麦克(IndyMac)银行因不堪巨额亏损和挤兑而宣布倒闭,这是美国历史上第四个大银行倒闭事件。印地麦克的全称是全国独立房贷公司(Independent National Mortgage Corporation),其主要业务对房贷抵押贷款进行证券化。

印地麦克还只是一个前奏,随着美国房地产市场的继续下跌,投资者开始担心美国住房抵押贷款市场两大巨头房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)有可能陷入困境。

“两房”是私有企业,但又作为“政府授权企业”(GSE,Government Sponsored Enterprise)运行,其主要业务是在美国房贷二级市场收购贷款,并通过向投资者发行机构债券或证券化的抵押债券,以低成本集资,赚取利差。

次贷危机爆发后,大批私有房贷企业陷入困境,有政府担保背景的“两房”地位更加突出。同时,为谋求更大市场,“两房”也大举扩张,发放了更具风险性的贷款种类,这导致其随后亏损不断扩大并形成影响全球金融市场的危机。

在过去四个季度,“两房”亏损达到了140亿美元。“两房”股价在过去一年也暴跌了约90%。9月7日,美国政府再度出手,出资2000亿美元接管“两房”。

保尔森的解释是,考虑到“两房”的庞大规模和对金融体系的重要性,“两房”中任何一家企业垮台,“都会对美国和全球金融市场巨大动荡”,因此,接管两公司是当前保护市场和纳税人的“最佳手段”。

但“两房”问题只是第二个高危期的一个序曲,随后不到一个月时间内,美国多家重量级金融机构陷入困境,局势演变成一场全面而深远的金融危机。

2008年9月15日,星期一,美国第四大投银行雷曼兄弟(Lehman Brothers)宣布破产。

同日,美国第三大投行美林公司(Merrill Lynch)被美国银行(Bank of America)收购。

9月16日,星期二,评级机构穆迪公司(Moody)和标普公司(Standard and Poor)调低陷入困境的保险业巨头美国国际集团(AIG)的评级,AIG股价开始暴跌。

9月17日,星期三,美联储被迫对AIG提供高达850亿美元的紧急贷款,避免该公司陷入破产。

9月18日,星期四,财长保尔森、美联储主席伯南克和一些重量级议员紧急磋商,要求国会通过7000亿美元的救市计划,以此购买金融机构不良资产。伯南克对他们说:“如果我们不这样做,我们可能星期一就没有会美国经济。”

9月19日,星期五,保尔森公布了金融7000亿美元的金融救援计划,这就是日后备受争议的“问题资产救助计划(TARP,Troubled Assets Relief Program)”。布什后来回忆说,“(我的)主要经济顾问们告诉我,我们现在的处境可能比‘大萧条’还要糟糕。”

9月20日,星期六,美国政府正式向国会提交救市计划。

9月21日,星期日,美联储宣布批准美国第一大投行高盛(Goldman Sachs)和第二大投行摩根士丹利(Morgan Stanley)实施业务转型,转为银行控股公司,即普通商业银行。

9月25日晚,星期四,美国监管机构接手美国最大储蓄银行华盛顿互惠银行(WaMu,Washington Mutual),并将其部分业务出售给摩根大通银行。

至此,次贷危机使美国前五大投行全军覆没。华尔街正经历一场“世纪洗牌”。美国CNN在其网站上说,美国投资银行业的巨变,造就了“华尔街的新世界”。路透社则发表评论说,这意味着一个“时代的终结”。

美国许多媒体在报道时都使用了一个相同的词:BLOODY(流血的)——这是华尔街流血的一周、流血的一月。

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“大萧条”以来最猛烈的金融海啸淹没了华尔街,教训是惨痛的。

美国媒体曾刊登了一幅漫画:金融海啸后,在华尔街残存的一块废墟上,保尔森问华尔街的幸存者:这到底是怎么回事?幸存者则问他:这应该是我来问你。

在五大投行中,保尔森曾执掌的高盛状况,相对最好。一些国会议员就指责,保尔森其实早就知道危机的严重性,但却因为本身利益考虑,未能及时采取有效而更强硬的行动。

议员的指责未必都是事实,但在这场金融危机中,依然是“贪婪与恐惧”交缠。华尔街的贪婪,是危机全面恶化的一个重要根源。

谈起这场危机,约翰·霍普金斯大学(John Hopkins University)经济学教授鲍泰利(Pieter Bottelier)对我分析说,美国金融市场沦落到这种地步,与美国金融机构的投机性太强有关。此外,由于金融的创新,大量金融衍生品推向市场,而许多投资者其实对这些金融工具的风险性不清楚,这就埋下了重大隐患。

备受危机困扰的美国总统布什则毫不留情地指斥华尔街“喝醉了”,而且“还在宿醉中。问题在于它多久才能清醒过来,不再用那些千奇百怪的金融工具。”

金融衍生品之祸,则害在这将一个领域的泡沫,扩展至整个经济基本面的泡沫。林毅夫就对我说,这次危机就暴露了美国金融创新的隐患,金融衍生品越搞越复杂,监管又没跟上,这就使泡沫不断膨胀,最终酿成严重的金融危机。

美国原先的金融监管确实存在很大漏洞。比如,投行不在美联储监管之下,帐外金融衍生品更是放任自流。当然,出于本身利益考虑,投行,也包括此前的“两房”,都出重金在国会雇有游说团,阻止国会授权政府对它们加强监管。而共和党的一贯理念是:只有自由市场经济,才能确保经济的繁荣。

资本追逐暴利的本性,将风险置之脑后。诺贝尔经济学奖得主丹尼尔·麦克法登(Daniel McFadden)2008年就指责说,在追逐利润过程中,银行家有责任保护客户利益的理念被抛诸脑后。这也随后导致了美国金融改革中,要设立独立的“消费者金融保护署”(Consumer Financial Protection Agency),切实保护消费者的利益。

美国前劳工部长罗伯特·赖克(Robert Reich)指出,美国金融体系存在不透明性,金融机构和个人的借贷大大地超过了经济增长的速度,这必然会导致问题。这一观点后来也正为金融监管改革的一个重要考量。

2002至2006年间,美国家庭贷款以每年11%的速度增长,金融机构贷款则以每年10%的速度增长,这都远远超过了整体经济的增速。当美国房地产泡沫破裂、房价暴跌时,许多人就处于无力还贷的境地,次贷危机由此爆发,危机随后全面扩散至金融领域。

在房地产火爆的狂热中,又会有多少人能理性认识到危机正在降临呢。

“股神”巴菲特也感慨,当时所有人都犯了同样的错误,认为房价会永无止境地上涨,“基本上,四五年前,几乎每个美国人脑袋里都有这样一个概念,不管是正式的还是非正式的,认为房价不可能大幅下跌……这是愚蠢的想法,也是从众心理使然。”

规律总是颠扑不破。没有只涨不跌的市场,不管是股票还是房屋,如果价格脱离了实际,市场最终会作出反应。上世纪日本房市的疯狂,本世纪初美国房市的火爆,最终都演变成了灾难性的后果。

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