大招杀死炒房客！“限售潮”来袭，楼市的天究竟要怎么变？

房地产市场素有“金九银十”之说，就在中秋即将来临，天凉好过秋之极，部分城市的房市却被政策“急冻”了。

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9月22日至23日，短短两天内，长沙、重庆、南昌、南宁、贵阳、西安、石家庄等七座城市联动推出加码楼市调控措施。其中，除西安侧重在销售端控制房价外，其余六城的调控重点都是“限售”，限售年限在两年、三年乃至五年不等。

“限售”的传闻此前已经流传了一段时间，终于在“930”前重磅推出。这些城市的“限售”政策包括：

其实，这些城市的“限售”政策已经是姗姗来迟了，因为早在今年4月份，成都就出台过类似的政策：限购区内住房产权满3年后方可转让。

这7座城市加上成都，有个共同特点，那就是——都是省会城市或者直辖市，是一线城市调控后，房价涨幅较大的城市。

省会城市们的限售政策刚刚推出，对楼市的影响还没开始显现，却有人先倒下了。那就是香港的“内房股”（内地房地产股），周一下午“内房股”跌势扩大，截止今日15:15，新城发展控股、中国奥园、佳兆业集团、合景泰富、绿地香港、中国海外宏洋、合生创展集团、碧桂园、中国恒大、龙湖地产、世贸房地产、首创钜大、时代地产、雅居乐集团等跌幅10%左右。

上周还是内房股气势如虹，中国恒大的老板许家印还“中国首富一日游”，现在短短一天身价却“蒸发”了近300亿。

为什么？

因为恒大、碧桂园等房地产商的很多项目都在以上这些城市，受政策影响很大。可以说，“枪打炒房，误伤首富”。

那么，这轮省会城市轰轰烈烈的限售能否是这些城市房价的拐点？

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疯涨的省会

首先，让我们见识下这些省会城市房价涨得多疯：

短短一年时间，长沙新房均价从去年4月的6977元/平，上涨到9838元/平，同比上涨了40.99%，长沙从万年“6字头”跃至了“9字头”，一些区域的成交均价进入了“万元时代”。

根据胡润全球房价指数排行榜，长沙、广州和石家庄位列前十强，一年内房价涨幅分别为18.5%、17.9%、16.1%。济南、合肥、武汉、厦门、杭州、西安以及福州，一年房价涨幅分别达15.9%、15.4%、14.9%、14.7%、14.6%、14.3%、14.1%，位列前20强。

猫哥在9月12日的《八年一个周期，看懂房价的逻辑！举个例子：这座城市房价曾完爆京沪，有最生猛的炒房团，为什么现在玩不下去了？》文中，提过这些城市上涨的大逻辑：省会们汲取全省的金融、经济、财政、招商资源，在政策的加持下，GDP突飞猛进，利好消息频传，房价一举超过了沿海制造业发达的市县。

这是大趋势，猫哥还认为，“资源、人才越来越集中于这些经济带的“头部”中心城市。自此，中国进入以都市圈和城市群为主要动力的发展阶段”，未来，一个省内的人口、资源、资金都会越来越集中于省会城市，年轻人终究会抛弃日渐“没人”、“没人气”的故乡进城。

大趋势是长期因素，还是没法解释为何是一年左右涨得这么快。

城市房价其实是由边际价格决定的，如果一座城市短期内突然涌入大量购买力，也会推动房价上涨。那么，这波购买力来源于哪呢？

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“刚需”来了

正如猫哥所说，省内人口逐渐集中于省会城市，部分新增购买力来源于省内其他市县的人群，除此之外，还有从一线城市回流置业或者“买房保底”的人群。

猫哥有个朋友，北漂多年，眼看着北京的房价越来越高，高到即使调控后咬咬牙也高攀不起，只好面对现实，又不愿在环京城市“上车”，于是就打算回老家省会城市买房，不回不知道一回吓一跳，省会城市的房子在一年内几乎翻番，再不下手就买不起了，于是果断入手。

没多久，限购政策出台，猫哥朋友很庆幸地说：“就差那么几天，差点就不能买了。”

类似这种情况的，还有因为没有户口导致孩子无法继续在京沪读书只得回乡的。经过上一轮北京房价暴涨后，类似的情况不是特例。

因为“北京的房价因为调控降了，单价从12万降到了10万，长沙的房价涨了，从6千涨到1万。”这意味着，卖掉北京的一套小房子，就能买得起长沙的别墅了。

从超一线、一线城市回流省会的年轻人群有多少，目前难以统计，这波新“逃离北上广”能持续多久，也不得而知。省会城市当然希望能留住这些年轻人。

除了回流的，还有新增的。今年以来武汉、西安等地均打出史上最低省会城市落户门槛，户口方面，一些城市对本科毕业生落户几乎零门槛，不少城市对落户还有租房补贴。武汉还喊出大学毕业生买房打八折。

源源不断的“刚需”才是一座城市房价有力的支撑。

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投资客也来了

除了回流、进城人群，炒房客也早已经杀入这些城市。

可能大家也注意到，这一轮省会城市、三四线城市的房价暴涨，是在一线城市调控之后。超一线、一线城市限购了，大量资金需要寻找新的热点。

于是，人们把目光锁定在了价格“洼地”的省会城市。

炒房就跟炒股一样，需要题材，板块轮动。这些城市不缺乏题材，那就是“新一线”的概念、人口集中、城市群、京津冀一体化等等，甚至是更换了市长，比如重庆的前市长黄奇帆前脚刚走，炒房团就打飞的奔赴重庆买房了，重庆房价短期内就上涨不少。更不用说，因为京津冀一体化概念，石家庄房价2016年同比上涨71%领跑全国。

个别楼盘甚至要全款验资、交排队费才能买到。

“主要是长沙太便宜了，新房开盘都是7000~9000 元，而南昌都过万了，武汉两万多了，北上深市区都接近8万~10万元了。”巨大的价格差距，让一些投资客毫不犹豫买入。平静好几年的价格突然上涨，引起了本省购房者的恐慌，加快了之前犹豫、观望的刚需入手的步伐，并且捂盘惜售情况时有发生，造成了很多房源开盘即售罄，也就形成了哄抢的趋势。

于是，在极短的时间内，回流的“刚需”、本省进城与投机的“炒房团”恰好凑到了一块，三股力量一汇合，想不涨都难。

政府也趁机加快了卖地速度，高溢价率成为这些城市土地拍卖市场的主旋律。“面粉”贵了，未来的“面包”可能就更贵了。

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限售管用吗？

限购又限售，在本轮调控周期内会对房价有什么影响呢？

这是要区分来看的，对于北上深这样的一线城市来说，本来就供需失衡，如果也跟着推行“T+3或T+5”的限售政策，将进一步降低房子“千人的流通率”，市场上可供出售的二手商品房就更少，可能又引发“哄抢”。

但对于以新房供应为主导的省会城市，是短期内抑制了预期，但也不能过分乐观。

因为“刚需”的固然两三年内不会卖，炒房的也看资金成本，不到万不得已不会止损离场，看入市的价格、利率政策作调整。限售政策下，打算快进快出的投资客会犹豫观望，还没入手的“刚需”也冷静下来了，进入了博弈空间。

如果政府下决心继续调控，在“930”出台后续政策，加大土地供给量，可能市场情绪就变了；如果仅限于此，很可能就像南京、厦门、广州等此前曾经推出过限售政策的城市一样，随后房价不但没应声下跌反而继续上涨，政策只好继续加码。

有经济学家说，“房价长期看人口，中期看土地，短期看金融”。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，这已经是政策红线，“挤泡沫”是本轮房价调控的中心。一方面要鼓励刚需帮助清库存，另一方面又要严防从一二线城市挤出的“炒房资金”。政府政策也在左右互搏。

但不管怎么说，挤出了这轮上涨的一些“泡沫”后，这些省会城市的房价很可能再也回不到从前了。

所以，恒大、碧桂园等地产商还在拿地，赌的就是未来。

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