美国房价泡沫 始于尼克松(组图)

当格林斯潘担任美联储主席时，美国房地产市场曾吹起一个巨大的泡沫。此后，金融危机爆发刺破了美国房地产市场的泡沫。但是，接下来美联储两任主席伯南克和耶伦又再次吹起了这个资产泡沫。

不过，如果我们把时间线拉长，会发现美国房地产牛市从这三任美联储主席上台很多年之前就已经起步了。从1963年开始至今，美国房地产市场价格实际上一直在震荡走高。

图注：1963年至今美国房地产市场中位数价格历史走势图

尽管数十年来，美国房地产市场整体住房条件也在逐步改观，因此房屋面积上升和现代化家居条件都成为推动房价上涨的部分原因。但是，分析师认为，美国前任总统尼克松于1971年短暂关闭美元与黄金的兑换窗口才是刺激房地产市场价格不断上涨的真正原因。

从尼克松总统宣布关闭黄金兑换窗口后，投资者不再能够直接向美国政府将美元兑换成黄金实物资产。此后，美国经济信贷规模总额出现爆发性增长，带动美国房地产市场长期走牛。

进入二十一世纪后，美联储三任主席接连拿出宽松的货币政策来刺激美国经济增长，进一步点燃美国房地产市场的上涨动能，推动美国房地产价格开始加速上涨。

一些美国房地产市场分析师指出，洛杉矶等地区的房地产价格已经上涨到不可思议的地步，一些面积很小的普通房屋市场价格甚至接近50万美元。在美国洛杉矶地区，一个面积仅为572平方英尺（约合53平方米）的两居室房子的挂牌销售价格高达47万美元。

图注：位于美国洛杉矶地区市场价高达47万美元的房屋

尽管房地产市场的中介机构高呼：如果能买得起房，为什么还要租房来吸引想要购买首套房的买家，并声称这栋房屋的位置离洛杉矶市中心不远，且周围学校、公园和购物设施齐全，房屋陈设也已经被翻新。但是，从谷歌地图的街景信息来看，这栋房屋周围的环境相当一般，属于普通的工人阶层社区，这更人让人觉得这个房价高的离谱。

图注：这栋标价47万美元房屋的街景

这场超长期的美国房地产牛市可以用贸易收支平衡和美国经济信贷总额等经济基本面指标来解释。在尼克松总统决定关闭黄金兑换窗口之前，美国在国际市场中的贸易收支较为平衡，并没有出现明显的贸易逆差。但是从1971年8月15日尼克松总统宣布美国政府关闭黄金兑换窗口之后，境外机构和个人无法从美国政府处用黄金兑换美元。同期尼克松总统任期内的美国财政部部长John Connally曾向欧洲各国财政部长说出美元是我们的货币，但是你们的问题的经典名言。此后，美国贸易收支余额的逆差情况越来越严重，期间美联储前任主席伯南克曾认为过度储蓄和长期经济增长停滞是造成贸易逆差的问题，特朗普总统也批评中国、墨西哥以及国际自由贸易秩序是导致美国经济出现巨额贸易逆差的原因，但是分析师认为这些理由都不正确。

图注：美国商品贸易经常账户净额走势图

不仅如此，随着美国金本位货币政策制度被废除，美国政府可以按照自己的意愿扩大财政赤字，而许多国家政府也都效仿美国开始大幅举债。因此，从1971年开始，美国经济中信贷总额开始飞速增长，这一过程中银行、大型企业以及高净值群体等融资门槛较低的机构享受了许多便利，但是实际上美国90%的底层人民的利益却因此受损。

图注：美国全行业债务证券资产及贷款总额历史走势图

分析师指出，造成全球贸易收支结构不平衡、债务规模迅速扩张、房地产市场中位数价格长期走高、美国经济中工人实际工资水平下降的根本性原因就是尼克松总统决定关闭黄金兑换窗口。这一政策也导致美国前1%的富人群体资产总额快速增长，与底层90%人民的差距也越来越大。过去美元超发是全球其他国家需要解决的问题，如今，这些贸易、债务、经济增长以及中产阶级缩小的问题都不仅仅是其他国家的问题，更是美国政府需要面对的新问题，而这个问题恰恰是美国政界和经济学界专家普遍忽视的核心问题。