陈思进：美国楼市离春天还有多远？

加拿大皇家银行资深顾问陈思进撰文：美国楼市的真正回春还有很长的路要走，想去美国投资的民众，请三思而行。

　　近日，由社科院文献出版社与中国建投投资研究院联合推出的《蓝皮书》称，预计今年中国房价总体将趋于稳定，并称投资中国楼市不如去美国买房地产。

　　《蓝皮书》认为，在保持经济平稳增长、加强房地产调控政策、推进城镇化发展的调控政策影响下，预计2013年中国房价总体将趋于稳定。相比之下，2012年美国房地产市场销售和价格双双触底回升。2013年美国房地产市场仍将延续量价齐升的态势。

　　《蓝皮书》称，中国楼市上涨的空间有限，且对投资需求有诸多限制，而美国正处于触底回升阶段，按照美国房地产周期的历史情况推断，该上升趋势大致能维持5到7年，有较大的上涨空间，所以投资中国楼市不如去美国买房地产。

　　看来这个《蓝皮书》好像对美国楼市情有独钟，那笔者来谈谈美国楼市的情况吧。

　　过去一年来美国的楼市的确见底回升，房价比最低时平均上涨了超过6%，有些地区涨幅甚至超过了9%。市场表面上看起来很火热，但实际上美国楼市真正回春还有待时日，房价甚至会很快跌回原来的价位。主要原因有以下几点：

　　首先，这次房地产复苏是由投资者引导的，这些人只是利用当前的低利率以及低房价，一旦利率和房价都上涨，这些人就会退出市场。

　　有史为鉴，但凡由投资者带动的市场结局都很不好。有些地区房价涨得很快，更是因为大量投机成分的推动，这与当初出现房地产泡沫时的原因完全一样。

　　现在有不少大资本和有经验的个人在买进大量的房地产，同时也有完全没经验的一些买家跟进了市场——这恰恰是市场到顶的一个迹象。

　　其实，在一些房地产火热的地区，房价已经开始回调了。比如Phoenix，在今年1月里房价比去年同期上涨23%，很多投资者买了房子就准备出租，但是房租并没有升，而且当地的空房率较高。一旦投资者意识到投资回报很低，他们就会退出市场。
 

　　与此同时，3月有五十万人放弃找工作，说明这些人失望了，这也是美国经济虚弱的一个迹象。只有等到就业市场好转后，房地产的需求才会真正上升。

　　长期失业率堪忧。尽管官方公布的失业率自2012年9月份以来已降至8%以下，但劳动参与率仅为63.5%（这反映了实际失业率），创下1981年9月以来的最低水平，而长期失业率则达到历史上的最高点40.6%（失业超过6个月或以上）和31.4%（失业一年或以上）。

　　其主要原因是制造业工作的流失和政府工作的缩减，结果是中产阶级的减少和低收入阶层的扩大，并抑制美国经济增长的最大动力——私人消费。

　　第三，政府削减财政会影响房价。美国政府财政削减额度为850亿美元，这将影响房地产的复苏。财政削减，以及联邦政府工作人员的无薪假期，减少失业金，减少军备开支等等，都会导致失业和薪金收入降低，结果可能是国民生产总值的增长减少一个百分点。

　　第四，目前的按揭利率非常低，30年期仅为3.5%，这个利率迟早会升的，一旦升起来人们买房的压力就会增加很多，到那时很多人又会交不起按揭了。

　　最后，由于房价低，其实有大量待售的房子还没有进入市场，如美国的金融机构手里还有数以百万计的法拍屋，楼市一稳定，就会推出，从而限制房价进一步回升。