揭秘中国房价与A股的隐秘联系(图)

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中国一线城市房价正以至少五年来的最快速度上涨，投资地产股的回报却跟不上步伐。不过，历史记录表明，未来六个月，地产股有望跑赢大盘。

彭博数据显示，一线城市房价与上证房地产指数之间的比值已经扩大到6.3倍，达到2014年6月以来的最高水平。2014年6月该比值创下第二最高记录，此后的六个月内，上证房地产指数接近翻番，同期上证综指的涨幅为58%。

过去两个月，在上海上市的房地产股票表现差强人意，其6.6%的涨幅位列上证五大分类指数最后一名，与火热的楼市形成反差。虽然上海、深圳等地已经出台调控政策为楼市降温，但在彭博采访的8位基金经理与分析师中，仍有5位看涨一线楼市价格。

“地产股的盈利会改善，”富兰克林华美中国A股基金经理游金智称。“一线城市房地产，排除短期的政策可能收紧外，长期来看上海、深圳、北京的房市会一直好下去。” 野村证券分析师Jeffrey Gao也认为，未来两年，楼市回暖应将提振中国地产商的毛利。

彭博数据统计分析师预测显示，A股三大上市地产公司金地集团、保利地产和万科的2016年净利润都有望加速增长。金地2016年净利增幅预测为17.1%，增速几乎较去年预测水平翻番；保利今年预测增幅17.6%，2015年为11.8%；万科今年预计盈利增长15.3%，高于去年已披露的15.1%。

一线房价与房地产指数之比

如图所示，一线楼市的价格与上证房地产指数的比值在2014年2月达到记录最高点，此后的6个月间，上证房地产指数上涨15%，超过上证综指7.8%的涨幅。当二者比值在2012年8月与2011年9月达到高点时，此后半年的房地产板块走势均强于大盘；仅仅当比值在2013年6月达到高点之后的六个月，房产股的涨幅与大盘相当。

各地“降温”措施

房价飙升引起了各地政府的警惕，3月25日上海率先出台调控政策为楼市降温，收紧非当地户籍居民购房标准，规定部分二套房首付比例不低于70%；深圳、南京等地也纷纷效法。上海颁布实施楼市“新政”后第一周，根据佑威房地产研究中心提供的数据，上海市商品住宅成交面积大跌60%。

但在宽松的货币政策环境下，分析师们认为对楼市的定向调控可能收效甚微。上海等地的调控举措“只会让楼价上涨趋势没那么明显，但不可能让楼价掉下来，”瑞信分析师杜劲松指出。他认为，一线城市房价飙升主要由收入不平等造成的；更多城市可能会出台楼市政策，但其效应都在减弱。

不过，三四线楼市的疲软仍是一些机构投资者眼中的一大隐患。过去3年表现超越95%同行的国泰投信中港台基金经理陈士心认为，中国政府此前为地产去库存所作的刺激政策尚未见到明显效果，反而催生了一线楼市的投机与抢购。他称，此前地产股的涨幅有限，正显示了资本市场认为一线城市房地产价格的飙涨是不可持续的。

中国最大的上市地产商万科在其2015年年报中表示，尽管去年主要城市的交易金额普遍回升，一些城市的房价快速上涨，万科仍然认为传统房地产开发的黄金时代已经结束。