摘要：这个酒店的出售传言不一般（欢迎关注杠杆地产）
撰文|杆姐&编辑|爱丽丝
这个酒店的出售传言不一般。
2024年3月6日，针对“复星国际拟出售三亚亚特兰蒂斯酒店”市场传言，复星国际旗下复星旅文方面表示：
复星旅文始终审视并优化其业务组合，聚焦核心业务的成长，持续加强运营能力。目前，公司业务运营良好，财务状况稳健。对于任何重大决策或变动，请关注公司的官方发布渠道，以获取最可靠的信息。
这个回复字面上没否认、也没承认，但没有辟谣。
卖一个酒店，获得的媒体关注，似乎有点大。从国际大媒体到国内财经媒体，以及杠杆地产这样的财经/地产/文旅自媒体近期都在关注，不多见。
为什么？
因为这是一家非常火的酒店。比如2024年春节假期，三亚旅游爆火，返程机票动辄过万。三亚的旅游消费中，作为三亚海棠湾地标建筑的亚特兰蒂斯度假酒店再创新高，酒店平均入住率达98%，平均每日房价达5786元。
没有看错，价格就是这个霸气。好了，我们详细说说这件事吧。
1、火爆的三亚亚特兰蒂斯度假酒店
2023年12月31日，复星国际董事长郭广昌发布“新年感言”，指出今年复星国际旗下复星旅文的Club Med地中海俱乐部和三亚亚特兰蒂斯酒店都取得了历史同期最好成绩。
“尤其是三亚亚特，2023年首三个季度营业额超过13亿元，较2022年同期增长约83.2%，成为促进三亚文旅经济回暖的主力引擎。”
三亚亚特兰蒂斯度假村是一个大型综合旅游项目，占地相当于66个足球场，旗下资产包括一座拥有超过1300间客房的酒店、水上乐园、水族馆以及购物中心等设施。
据复星旅文2022年年报，三亚亚特兰蒂斯位于中国海南省三亚海棠湾，度假区包括1314间全海景客房、中国最大的天然海水水族馆之一、总面积约20万平方米的水世界等。
近年来，在多个在线旅游平台上，三亚的众多酒店和旅游景点中，三亚亚特兰蒂斯的酒店、水世界和失落的空间水族馆均排名靠前。
自2018年春节开始试营业后，三亚亚特兰蒂斯话题不断，这家现象级的高端酒店以288888元/晚的价格刷新了当地天花板。
根据复星旅文发布的财报数据，2023年上半年，复星旅文旗下三亚亚特兰蒂斯实现营业额8.9亿元，较2022年同期增长82.2%。客房平均每日房价2408.3元，平均入住率为86.2%，较去年同期增加40.1个百分点。
复星旅文于2014年开始建造三亚亚特兰蒂斯，2018年4月正式开业。复星国际在2018年曾公开表示，已在该项目上投资了110亿元人民币。
虽然开业尚不满两年就遭遇了疫情，但从2020年第二季度起，三亚亚特兰蒂斯就迅速复苏。2020年上半年，三亚亚特兰蒂斯的入住率已经高于上年同期。
2020年全年，因疫情原因，复星旅文受旗下另一个主要资产Club Med（地中海俱乐部）度假村一度关闭的影响，净亏损25.68亿元，而亚特兰蒂斯的利润却创下开业来的最佳纪录。
复星旅文公众号称，三亚·亚特兰蒂斯于2023年12月30日至2024年1月1日营业额超2023年同期约12%，超过2019年同期约12%，创开业以来元旦假期最高营业额，平均入住率达94%。
三亚亚特兰蒂斯于2024年春节假期再创新高，营业额较2023年同期增长21%，超越2019年同期34%；酒店平均入住率达98%，平均每日房价达5786元；度假区七日累计接待游客28万人次，较2023年同期增长32%，较2019年同期增长46%。
2024年春节，三亚亚特兰蒂斯以“亚特神龙 热闹新春”主题，推出了一连串精彩活动，包括“山海奇缘，龙舞新春”投影秀、“王者荣耀主题限时特展”和“龙年新春美人鱼大秀”等，结合绚丽的灯光、多样的美食和沉浸式演出，为游客带来了一场视觉和味觉的盛宴，令人留连忘返。
上述信息，都是复星旅文官方公众号披露的。
根据多家媒体的报道，复星已向潜在买家和顾问发送了出售三亚亚特兰蒂斯的信息，并在最近几个月与他们进行了非正式讨论。讨论的对象主要包括国有企业和中东的富有投资者，具体的作价尚未公开。
此前也有消息，复星集团也有意出售地中海俱乐部Club Med的少数股权，预计最多可能出售30%的股份，对应业务的估值目标为8亿美元。
和其他资产比起来，亚特兰蒂斯度假村确实不同，如杠杆地产上文所述，流水非常不错，堪称三亚酒店的绝对顶流。
如此创下业绩新高的度假酒店，复星方面真的要卖？
2、不仅仅是卖旅文资产，复星资产腾挪体量极大
自2022年6月起，复星旅文便被国际评级机构质疑流动性疲弱、杠杆率过高。
2023年6月，复星旅文与高盛集团签订股权转让协议，出售了Thomas Cook部分股权及Casa Cook、Cook’s Club品牌和海外业务。对此，复星旅文方面回复称，此次交易是为审视并优化其业务组合，以持续强化资产结构并将更聚焦核心业务板块的成长。
好消息是2024年2月1日，复星旅文发布的盈利预告显示，预计2023年集团旅游运营的营业额同比增加不低于25%，大幅超越疫情前的表现。2023年归母净利润预计将不低于2.7亿元人民币，同比实现扭亏为盈。
我们知道，复星国际有4大板块，分别是健康、快乐、富足、智造。健康主要就是医药等；快乐则是酒水、文旅、消费等；富足主要是保险和资管；智造主要是矿藏、工业、科技板块。
其中文旅板块、医药板块、金融保险，在复星帝国中地位显赫。
不吹不踩，杠杆地产要说，有中国巴菲特之称的郭广昌，花了这么多年打造的复星帝国，确实很厉害。但英雄都有遇到困难的时候。
2022年以来，复星持续处置旗下资产，以解决其债务问题。2023年后半段开始，我们逐步看到，复星帝国似乎接近成功跨过债务墙。
2023年12月31日，郭广昌发表新年感言中称，在过去的十二个月时间里，跑了很多国家，看了很多项目。“有送别，也有收获。“送别”，或许指的就是出售资产；“收获”的意思可能更宽泛。
近年，除了文旅方面的资产出售，复星系其实处理了数百亿元的资产。复星国际称：
2020年集团就启动了对非战略性非核心资产的处置，2022年6月以来加大了资产退出力度，集团层面签约口径超400亿元，回笼现金近300亿元。
2024年以来，复星处置资产的步伐仍在继续。
2024年2月，有市场消息称复星正重启出售鼎睿再保险的计划，目标寻求约10亿美元的估值，法国巴黎银行正助其寻找买家。
1）2024年1月22日，复星国际还发布公告，拟以2.35亿欧元出售葡萄牙私人银行业务公司（BANCO COMERCIAL PORTUGUêS, S.A.）5.6%的股份。
2024年1月5日，复星宣布对中粮科工的新一轮减持计划，计划最大减持比例为3%，以当日收盘价估算，这部分股份价值在1.5亿元以上。
2）2023年12月4日，复星国际宣布完成对南京南钢60%股权的出售。根据复星国际此前的公告，拟出售价格为135.8亿元。南钢的出售过程，从2022年开始，一波三折，此前我朋友杠杆游戏也写过。
2023年7月，复星系旗下豫园股份拟5.99亿元出售金徽酒约5%的股份。2022年时，豫园股份及其一致行动人已宣布，拟18.91亿元向金徽酒原控股股东甘肃亚特投资集团有限公司出售金徽酒13%的股份。
2023年5月，复星旅文将上海复星爱必侬物业管理有限公司的全部股权，出售给上海豫园旅游商城（集团）股份有限公司全资附属公司上海高地物业管理有限公司，代价为1元。彼时复星旅文的公告显示，预期集团将录得出售目标公司收益约31万元。
上文写了复星旅文还与高盛集团签订股权转让协议，出售Casa Cook和Cook's Club品牌及海外业务。其中处置Casa Cook及Cook's Club酒店业务收益约4990万元。
2023年5月，复星集团出售位于广州琶洲的复星国际中心项目。杠杆地产看到业内人士的估算，该项目交易规模或超过50亿元。这一地块在2015年被复星集团以底价32.05亿拿下，计划建成复星南方总部大楼。
2023年1月，复星国际宣布拟出售4家公司的股权，包括天津建龙钢铁实业有限公司25.7033%的股权、建龙钢铁控股有限公司26.6667%的股权、北京北方建龙实业有限公司26.6667%的股权、简舟控股26.6667%的股权，合共交易代价为67亿元。
3）2022年以来，复星国际逐步退出了包括青岛啤酒二级市场股权、中山公用二级市场股权、永安财险、泰和科技、三元股份、招金矿业部分股权等多项资产。
3、买卖背后
过去1、2年，我们看到酒店资产通常打折。比如万达当年的世纪大甩卖，富力买了万达的酒店资产，后来折价明显。
天津丽思卡顿酒店的不良债权资产包，2023年一降再降。该资产包于2023年8月首次拍卖，起拍价为29.59亿元；而历经多次流拍后，第四次拍卖时起拍价已降至20亿元。
近期，优质酒店有回暖迹象。
媒体报道说，复星的三亚亚特兰蒂斯作为综合一站度假胜地，除酒店外，复星在亚特兰蒂斯酒店附近开发的棠岸项目，也一直是三亚片区的高端楼盘，公寓均价7万元/平米，别墅更是高达12万元/平米。
因此，三亚亚特兰蒂斯度假村的整体估值，相对不错，属于优质资产。如果要卖，时机是对的。
根据复星国际2023年中报（年报尚未发布），截至2023年6月30日，复星国际总债务约2209.24亿元，较2022年末的2269.19亿元有所下降。复星国际在中报中说：
主要是由于本集团主动管理到期债务导致债项减少。
截至2023年6月末，复星国际相对长期债务占总债务比例为51.2%，而截至2022年末该数字为53.2%。
还不错，同期，现金及银行结余及定期存款约1146.8亿元，较2022年末的1005.64亿元增加141.16亿元。
2023年中报披露，复星集团平均债务成本为5.32%，较2022年同期平均债务成本上升0.82个百分点。
有趣的是，过去2年，复星国际一边卖资产，一边也买了一些资产。有评论认为，不论是出售资产，还是收购项目，一系列交易的背后，是碎片化资产整合的过程。
最后杠杆地产多说一句，具体到复星旅文，截至2023年6月末，其流动资产96亿元，非流动资产295亿元，资产合计391亿元。流动负债约146亿元，非流动负债216亿元，负债合计360亿元。
本文未标注出处的财务图表，均源自复星方面有关公告，特此说明并致谢
