今天，经济观察网爆出一个重磅消息，其中就和青岛相关。
01青岛进入试点城市
根据经济观察网的报道，央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款。
这次央行选取了8个试点城市，用住房租赁团体购房贷款购买商品房用作长租房。
这8个试点城市分别是天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南。
据悉，这批贷款的年化利率约为3%，期限最长不超过30年，可谓是非常划算。贷款渠道主要为国开行、中国银行等7个国有银行。
关于其用途，我们分开来分析：
这笔贷款的购买对象是：只能购买住宅类商品房（含产权型人才房/公寓），不允许收购商办公寓。同时，须对标的项目进行“整栋、整单元”收购，原则上不允许收购零散房源。此外，要求利用贷款购买的商品房、商业用房等，须是法律关系清晰、已竣工验收的房屋。
够买房子后的用途：保障性租赁住房。
也就是说，青岛可以用这笔贷款购买存量商品房（新房），用来作为保障性租赁住房。那么，市面上的新房库存就减少了，供大于求的矛盾得到缓解，作用特别明显、简单。
这可以算是最NB、最有效、最直接的救市措施。
02青岛抢先一步
根据经济观察网的报道，这笔1000亿的贷款，并非定额分给8个城市，而是依据项目条件来，原则上成熟一个项目就批一个，“先到先得”。
这就得比手速了。
就在1月4日，中国人民银行青岛市分行发布《青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款落地》的消息。
当时消息发布时，我还在分析是收购的存量商品房还是存量二手房。如今看来，青岛这次发放的18.5亿元贷款，就是上面的1000亿之中的，青岛抢先获得了18.5亿元贷款，用来收购的是新房。
18.5亿元贷款，青岛收购了7个存量住房项目，涉及房屋总套数2319套。
按照1000亿、8个城市的数量，青岛大概能分到125亿元贷款；以上面18.5亿元贷款/2319套房屋的比例来看，总共就可以收购近1.6万套房子。
你可以想想，青岛的新房库存减少1.6万套是什么概念。
根据锐理的数据，截止2023年底，青岛的商品住宅库存是13.3万套，去化周期是23个月：
这其中有很多尾盘、未开盘的，真实的库存没有那么大；而且，部分楼盘销售情况比较好，也不需要被收购。在这个基础上，要是一下子去掉1万多套，青岛新房的销售压力将大大减轻。
所以我才说，这个政策对于青岛来说真的是大大的利好。
03优先化解城投风险
前面说过，这笔贷款须对标的项目进行“整栋、整单元”收购，原则上不允许收购零散房源；并且要求是已竣工验收的房屋。
青岛市面上的存量商品房，市区的销售一般不错，不大可能存在“整栋、整单元”、已竣工验收、未销售的房子。
所以，这一次青岛将主要收购郊区的房子。
我们算一个帐，青岛第一笔贷款18.5亿元，收购了2319套房子，每套79.78万元，即使按照成本价收购，那也得是郊区的房子。
青岛这次承担收购1032套存量房的青岛建融投资置业有限公司，是由青岛青铁置业发展有限公司100%控股，而青岛青铁置业发展有限公司是青岛地铁的全资子公司。
这说明，手持1000亿元贷款的8个城市或将通过城投平台作为借款主体，购买城投体系内的现房，用作保障性租赁住房，这可以一定程度上缓解地方化债压力。
这笔资金比较多，未来不排除其他房企参与的可能。
这次的收购行为，对于青岛楼市，对于青岛的债务风险，都是一个很大的利好。若实施得当，来年市场或可有所恢复。
