全国新房市场11月报：前两月积压需求释放完毕

11月，中央层面政策以金融限贷，供给侧的政策为主，需求侧更多是各地继续细化，但总体力度走弱，随着9、10两个月将积压的需求释放完毕，需求逐渐疲软，致使本月新房市场景气度下行。

从“831”新政后的市场表现看，本轮政策仅带来较为短暂的市场情绪抬头，未能形成持续的修复动力，11月市场整体表现差强人意。阶段性来看，居民收入预期尚未明朗，预计市场仍将面临较长时间的波动调整。

从需求端也可以看到，市场热度全面下行，各能级城市中，150平方米以上的大户型新房产品热度占比均有提升，相反，90-120平方米3室刚需刚改产品热度占比普遍下降1个百分点，也说明当前主流需求陷入瓶颈。

1、11月新房重点政策回顾

11月，融资端，金融监管部门进一步提出若干项对房企融资的支持办法。央行、金管局、证监会联合召开金融机构座谈会，强调一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，对正常经营房企不惜贷、抽贷、断贷，提出“三个不低于”、拟定“50家房企白名单”等。此次会议除了延续此前对于优质房企的融资支持以外，首次在贷款“两集中”后对银行的房地产贷款增速做出提升要求，也是首次提出针对非国有房地产企业的贷款支持。

需求端，地方层面楼市利好政策继续出台。一线城市中，广州首套房公积金贷款首付比例降至2成，深圳调整普通住宅标准，取消750万成交总价限制，并下调二套房最低首付比例至40%，京沪的松绑预期也增强，预计未来京沪或在放宽普宅认定标准、下调首付比例等方面做出调整；二线城预计将有更多城市全面取消限购。

展望来看，当前市场下行压力不减，或将面临较长时间的波动调整。不过，政策加码的预期进一步增强，未来楼市供需两端政策或渐成合力助力市场企稳。

2、热度分析

2.1重点65城新房找房热度

重点65城11月新房找房热度环比下降约15%，同比热度继续下跌近10%。利好政策刺激下，前期积压的刚需和改善型需求经过9、10月份，逐步释放完毕，市场情绪走弱，政策刺激后继乏力。

2.2各梯队城市新房找房热度

11月，各梯队城市新房找房热度全线回落，一线城市、二线城市、三四线城市现房热度环比分别下降11%、15%和16%。仅个别城市找房热度上升。

一线城市中，深圳11月下旬出台二手房首付比例调整和普通住宅标准调整政策，带动市场热度较上月增长约4%。其他城市中，三亚和海口找房热度继续上升，其中三亚热度涨幅超过25%。一方面受季节性旅游影响，另一方面，受益于海南自贸港建设的背景，三亚作为海南的龙头城市，房产具有一定的投资价值和升值空间。并且随着国际品牌商业项目的逐步落地，也带动了房价的上涨，根据国家统计局数据，今年以来三亚新房成交价格逐月上涨，吸引购房者入市。

2.3各梯队城市产品访问热度

本月，65个重点城市的户型需求中，70-90平方米2室和3室户型热度占比分别下降0.2和0.4个百分点，90-120平方米3室户型热度占比下降1个百分点。超过150平方米、4室及以上户型热度均上涨，其中150-200平方米面积段热度占比上涨0.5个百分点、200-300平方米面积段上涨0.4个百分点，300平方米以上面积段上涨0.2个百分点。

一线城市，大于200平方米的4室及以上户型热度占比上涨共计约0.6个百分点，90-120的2室户型热度占比提升0.2个百分点，120-150、150-200、200-300平方米的二室户型热度占比也分别提升0.1个百分点。70-90、90-120、120-150平方米的三室户型热度占比分别下降0.6、0.2和0.3个百分点。

二线城市，90-120的3室户型热度占比下降1.1个百分点，120-150、150-200、200-300平方米的4室及以上户型热度占比分别提升0.4、0.5、0.4个百分点。

三线城市，90-120的3室户型热度占比下降1个百分点，150-200、200-300平方米的4室及以上户型热度占比分别提升0.7和0.6个百分点。

可以看出各梯队城市中，目前150平方米以上的大户型改善产品和300平方米以上的终极改善产品热度占比均有不同程度的提升，相反，今年以来相对主流的90-120平方米3室刚需刚改产品需求出现瓶颈，热度占比普遍下降1个百分点。

3、项目数量

3.1重点65城新房项目数量及环比走势

11月，重点65城新房项目总量环比继续小幅减少0.3%，其中在售项目环比微增，待售项目环比继续下降约3%，本月开发商推盘供应仍在增加，但项目储备放缓，去化整体也呈现放缓趋势。

3.2各梯队城市新房项目数量及环比走势

一线城市新房待售和在售项目总数环比增长1.3%，在各梯队城市中涨幅最大，其中，待售项目环比下跌52%，在售项目环比增长2%，市场供应量上涨明显。四个一线城市本月总数均上涨，深圳本月项目总数增长最多，上海十一批次新盘如期推出，供应规模也再次冲高。

二线代表城市11月新房项目总量微增，其中在售项目数量环比微增0.6%，待售项目本月减少约4%，上市节奏较10月进一步放缓。其中，成都、重庆、郑州项目总数环比下降约2%，福州、杭州、西安、南昌项目总数环比上涨超2%。

三四线代表城市新房项目数量较上月环比下降1.8%，在售项目和待售项目数量减少比例均超过1%。其中南阳、柳州、威海项目总量出现明显减少，嘉兴和昆山项目总量增长仍超过2%。

4、价格分析

4.1重点60城在售均价及环比走势

11月60个重点城市新房在售均价17768元/㎡，环比微涨0.03%，走势趋于平稳。其中30个城市新房在售均价上涨，较上月减少6个。从区域来看，本月华东区域新房售价上涨城市较多，华北东北区域新房售价下跌城市较多，其中威海价格下跌较为明显。

4.2各梯队城市在售均价及环比走势

一线城市整体新房在售均价11月环比小幅下跌0.05%，北京和上海新房售价均小幅上涨，主要是供应放量，且包含较多高品质项目，且前期成交均价环比持续上涨，推动项目在售均价上涨。广州和深圳在售均价下跌，一方面受前期成交价格影响，另一方面也受本次新增供应结构的影响。

二线代表城市新房在售均价环比微涨0.07%，上涨和下跌的城市数量基本相同，售价上涨较多的城市中，苏州售价上涨2.4%，太原上涨1.6%，青岛上涨1.3%。三亚、杭州新房在售价格环比下跌较为明显。

三四线城市11月新房在售均价继续保持平稳，上涨与下跌的城市数量也均在半数左右，其中，昆山新房售价继续上涨，威海售价下跌幅度最大，约2.7%。

4.3重点60城新房在售均价地图

4.4重点60城新房在售均价环比涨幅排行榜