人口都负增长了，房价要暴跌了！
乍一看，逻辑似乎是无懈可击的。人口都负增长了，以后没人接盘了，房价可不是就要跌了嘛？
其实，这种看法，恰恰是对楼市最大的误解。
微博上一个大V的观点，很有代表性。他说，房价不涨，最根本的问题就是人口负增长。
并且还给出了数据支持——你看2022年人口减少了，房子的成交也少了。
今年人口减少的更多，所以房子的成交肯定也会减少更多。
在楼市遇冷的大背景下，很多人手里的房子都跌了，唱衰楼市的声音也格外容易获得流量。
但是，有流量并不意味着是正确的。
人口总量的负增长，可能跟房价根本就没什么关系！为什么这么说呢？
首先，人口负增长，房价还真不一定会下跌，甚至很可能继续增长。
看看我们的邻居韩国。
2022年韩国生育率下降到0.78，创有记录以来新低，在主要国家中排名倒数第一。
甚至被很多人调侃为“世界上第一个自然消亡的国家”。
韩国不但人口生育率极低，城镇化率也达到了瓶颈，常年在82%徘徊，不再提高。
更绝的是，韩国的房地产税还高到离谱，达到了1.2%-6%，多套房的房地产税甚至高达65%到75%。
可以说韩国楼市叠满了我们所能想到的一切负面buff。
但这又怎样呢？韩国的房价还是在涨。
2022年，韩国首尔的平均房价就超过了9万元/㎡，在全球主要城市中位居前五。
人口生育率和房价走出完全相反曲线的，还有同在东亚的日本。
从2010年开始，日本的人口就开始一路下坡了，到现在已经连续下滑12年了。
去年日本人口减少了73万，对于一个全国人口1.25亿的国家来说，这个负增长可比我们国家剧烈多了。
但房价呢？
在十几年前，总人口还不断增加的时候，日本的房价连跌几十年。
最近十年，人口不行了，房价反而突然翻身了！从2012年开始，日本平均房价一路走高。
而且像东京23区的新建住宅，房价甚至涨到了1990年以来的历史新高。
这样的例子还有很多。
从2016年人口就开始不断下滑的香港，却支撑起了全球最高的房价。
全国只有3.6万人的摩纳哥，房价一平要32万人民币。
甚至是以地广人稀著称的俄罗斯，人口一直跌，房价却一直涨……
人口在减少，房价却上涨，为什么会这样？
因为决定房价走势的最核心因素，是经济增长和货币总量。
在大城市房产供应量相对平稳的情况下，需求总量只要保持在一定水平，就足以维持楼市的兴旺。
打个比方，清华北大每年招生的人数是固定的，就那么点名额，1000万考生还是1200万考生竞争，几乎不影响它的录取难度。
你都得挤进最前面的几千名，才有机会拿到入场券。
而随着经济增长，货币总量是不断增加的。相当于高分考生越来越多，录取分数线自然水涨船高。
其实，背后逻辑就是这么简单。
拿韩国来说吧，前面我们说过，韩国不但生育率低，城镇化停滞，还有很重的房地产税。
即便如此，也根本没有打倒韩国高昂的房价。
不过，最近韩国开始跌跌不休，又是什么原因呢？分析起来，其实也跟人口没啥关系。
2022年韩国总统尹锡悦宣布，未来五年将提供270万套住房，其中首都圈地区竟然占158万套，首尔更是高达50万套！
与此同时，宣布加息。
自2021年8月加息以来，韩国进行了六次加息，基准利率飙升至3.5%，房贷利率更是高达7%-8%。
如此，韩国房价才开始应声下跌。而且一跌就是自由落体。
截止今年一季度，韩国首尔的房价已经跌没了25%。
货币政策和供应量对于房价的影响力，可见一斑。
我们国家也是一样的套路，回忆一下2008年和2015年的两次救市就明白了。
2008年推出4万亿计划，2015年棚改货币化。
都是围绕着货币政策和供应量来发力的。
时间回到现在，还是一样的局面。
降低存量房贷、降低贷款利率、推进城中村改造、房票安置……楼市的周期性在这一刻体现的淋漓尽致。
对于购房者而言，能否在对的时间买到对的房子，完全取决于你的认知。
当然，如果从一个几十年的大周期来看，当人口总量下降幅度非常大，极大影响买房需求的时候，当然也会对房价产生影响。
不过，这需要至少20年时间才会逐渐变成现实。
归根结底，真正对于房价有影响的，是购房适龄人口和流动人口的数量。
先说购房适龄人口吧，这是支撑楼市价格的主力军。
一般而言，有住房刚性需求和改善需求的人，集中在25-55岁这个年龄段。
从我国历年人口出生的人数可以看出，出生人口有两波高峰。
分别是1963-1973年、1981-1991年。
而这两波出生人口的高峰，恰恰对应着购房人口的年龄。
也就是说，虽然我们国家的人口红利时代结束了，但是对于楼市而言，结构性的人口红利还在持续。
更关键的是，这些购房适龄人口中，有相当大一部分的人，需求还没有得到解决。
一方面，虽然我们国家有9.21亿人口在城镇工作生活。
但是这些人只是在城镇工作，并不意味着可以完全享受到所在地的全部权利——包括买房。
如果更聚焦一些来看，我国的户籍人口城镇化率只有47.7%。
另一方面，据统计，到2015年，我国城镇7.6%的家庭户还没有独立厨房、25.8%的家庭户还没有独立抽水马桶。
这意味着，我们还有大量的刚需和改善的需求没有被释放出来。
再说流动人口，这是推动楼市价格的重要因素。
此前英国、加拿大等国家的学者都做过人口流动对房屋价格作用的调查研究。
结论无一例外，人口流动对房屋的需求量有较大的提高，并且会对房价产生直接的影响。
从国内来看，这一点也很明显。
90年代的时候，深圳、东莞、石家庄，是流入人口最多的城市。
本世纪初，大量人口开始流入北京、上海。
近十几年，深圳、成都、广州，是流入人口最多的城市。而这些城市，在流入人口井喷的时间段，房价都迎来过爆发。
随着一线和强二线“放开”，购房人群和财富的流向，正在日趋明显。
就像有人说的，爱只会流向不缺爱的人，购买力也只会流向不缺钱的城市。
城市“虹吸”购买力带来的变化，远远超出人口总量负增长的影响。
