中国豪宅市场内幕曝光 数据让人不可思议

2013年五大重点城市5000万以上豪宅共成交151套，很多人都觉得不可思议，不是媒体讲了中国到处豪宅吗，不是北京上海动辄都是上亿成交物业吗，但事实就是如此，顶级豪宅的成交数量是极其有限的，而且主要集中在北京、上海。


上海玫瑰园某处豪宅

文章中指的豪宅是指单套总价在1000万以上的物业。虽然在北京和上海，1000万也就是个入门级豪宅而已，但在很多地方，单套总价1000万已经是个遥不可及的目标。

目前豪宅主要集中在北京、上海。这两大城市2011、2012年豪宅的年销售量都在2000套左右，容量比较恒定。广州、深圳、杭州等地的豪宅成交量相对北京上海要少些，过去几年去化在300到500套左右。其他城市豪宅市场容量就比较小了，如果一定要列那就是厦门，2011、2012年成交150套左右。因此，除了这五个重点城市外，在这里暂不探讨其他城市的豪宅市场。

2013年豪宅市场升温明显，北京、上海、深圳、杭州的年成交量同比上涨在三成以上。千万级豪宅集中成交主要有两大原因，一是受到去年房地产市场整体走高影响；第二，是受到房价上升因素影响，按单价提升20%来看，一些往常售价在七八百万左右的项目也迈入了千万级行列。

表1  2008年-2013年重点城市总价1000万元以上豪宅成交套数

  （单位：套）数据来源：CRIC

城市	2008年	2009年	2010年	2011年	2012年	2013年
北京	760	1687	2058	2012	2301	3012
上海	847	2476	2243	1735	2246	3406
广州	28	204	318	403	764	805
深圳	391	742	484	265	353	720
杭州	193	511	817	276	331	602

五大城市千万级豪宅去年总成交8545套，再加上其他城市零零星星一些量，全国千万级豪宅量不会超过9000套，按国内2013年商品住宅大约1100万套的总成交来看，占比不到千分之一(2013年商品住宅成交量为11亿平方米，按每套100平方米计算，成交总套数为1100万套)。就这个比例来说，豪宅仍旧属“非主流”。具体到城市，去年北京、上海的豪宅占比也仅有3%左右，占比不高，还是一个“非主流”市场。

对总价1000万以上的物业细分一下，马上会发现，随着总价的上移，成交数量分布非常不均匀。1000—2000万占了大头，成交占比在七成以上。总价越高成交量越少，2000万属于分水岭，2000—3000万成交占比锐减到15%以下。而5000万以上项目除了北京2013年成交达到75套外，上海仅成交44套，杭州、广州、深圳三地更低

表2  2013年重点城市总价1000万元以上豪宅成交套数

  （单位：套）数据来源：CRIC

城市	1-1.5千万	占比	1.5-2千万	占比	2-3千万	占比	3-4千万	占比	4-5千万	占比	5千万以上	占比
北京	1745	58%	779	26%	313	10%	66	2%	34	1%	75	2%
上海	2398	70%	573	17%	253	7%	99	3%	39	1%	44	1%
广州	533	66%	172	21%	62	8%	20	2%	12	1%	6	1%
深圳	362	50%	214	30%	105	15%	22	3%	16	2%	1	0%
杭州	337	56%	106	18%	83	14%	29	5%	22	4%	25	4%

2013年五大重点城市5000万以上豪宅共成交151套，很多人都觉得不可思议，不是媒体讲了中国到处豪宅吗，不是北京上海动辄都是上亿成交物业吗，但事实就是如此，顶级豪宅的成交数量是极其有限的，而且主要集中在北京、上海。

表3 全球国际化都市近年成交顶级豪宅的单价及总价情况

（单位：元/平方米 万元）数据来源：媒体报道、CRIC

城市	项目	成交时间	单套总价	均价
香港	傲璇(Opus Hong Kong)	2012年	4.55亿港元	73.27万港元/平方米
香港	傲璇(Opus Hong Kong)	2012年	4.7亿港元	81.60万港元/平方米
伦敦	海德公园一号(OneHydePark)	2011年	1亿英镑	6.45万英镑/平方米
伦敦	Cornwall一处豪宅	2013年	8000万英镑	/
悉尼	悉尼一处别墅	2013年	1.55亿元	/
巴黎	巴黎16区肯尼迪总统街42号	2012年	4600万欧元	/
纽约	曼哈顿豪宅	2013年	1.51亿元	/
纽约	特朗普国际酒店大厦	2010年	3320万美元	6.5万美元/平方米
上海	绿城玫瑰园	2013年	1.5亿元	9万元/平方米
上海	汤臣一品	2013年	1.5亿元	18万/平方米
上海	中粮海景壹号	2013年	5775万元	15万元/平方米
北京	钓鱼台7号院	2012年	5765万元	16万/平方米
北京	丽宫	2013年	1.05亿元	7万/平方米

即使对这两个城市而言，豪宅市场和全球国际化都市相比也是刚刚起步。比如香港、伦敦、纽约，它们的顶级豪宅不论从单价还是从总价来看，都远超上海和北京。从这个上面来讲，中国豪宅在国际上所处的位置和我国的经济地位还是相符合的，完全没有所谓豪宅的超前消费。

总体来看，首先，豪宅市场是存在的，但只存在于少数城市，而且数量有限，属于“非主流”产品；其次，2000万基本是豪宅市场的分水岭。1000-2000万入门级的豪宅近几年发展速度还是比较快的。2000万以上数量就开始减少，到5000万以上更是凤毛麟角；第三，对豪宅的开发企业来说，要从需求角度出发研究市场。

豪宅的市场不是单纯靠创造出来的，这个市场容量非常有限。从目前来看，豪宅实际上是存量市场，并不是增量市场，不可能突然之间出现一个富豪能够买得起千万总价的豪宅，这种情况非常少。大多数豪宅客户都拥有多套住房，他们是在换房的过程中置换更好的房子。从供求比情况来看，也能印证豪宅属于存量市场这个观点。