致歉、亏损、逾期借款685亿，融创迟到8个月

12 月 9 日电 ( 薛宇飞 ) 9 日一早，在迟到了 8 个多月后，融创中国控股有限公司 ( 下称融创中国 ) 终于在港交所刊发了 2021 年度经审核业绩公告。截至这份年报获批准日，融创中国到期未偿付借贷本金还有 685.3 亿元人民币。与年报一同发布的，还有公司的债务重组计划。

融创中国董事会主席孙宏斌对公司过去一年出现的问题向各方道歉，并表示会尽快完成债务重组和恢复稳定经营，争取在 2023 年回归良性、健康发展轨道。不过，融创中国的外聘核数师却对这份年报给出了 " 无法作出意见 " 的表述。

亏损 382.6 亿元 物业减值超 300 亿

年报称，2021 年融创中国连同其合营公司及联营公司的合同销售金额约为 5973.6 亿元 ( 权益销售金额约 3615.7 亿元 ) ，同比增长约 3.8%，位列行业第三。融创中国的流动性危机大致在 2021 年下半年开始暴露，当年销售额仍能实现微幅增长，但到了 2022 年 1-11 月，合同销售额已大幅降至 1611 亿元。

营收利润数据上，2021 年，融创中国实现收入约为 1983.87 亿元，同比下降约 14.0%；毛利亏损约 17.9 亿元，同比下降 103.7%；公司拥有人应占亏损约 382.65 亿元，同比下降约 207.4%。这是融创中国上市以来 " 公司拥有人应占亏损 " 指标首次转为负数，而在 2020 年，该指标为 356.44 亿元。

2021 年下半年以来，中国房地产市场出现调整，这不仅导致居民的房屋价值受到影响，房企的物业也面临价值重估。而融创中国毛利之所以大幅下滑，就与公允价值调整及物业减值拨备有较大关系。数据显示，2021 年，该公司业务合并收益对应的收购物业评估增值调整导致毛利减少约 110.2 亿元，这部分属于公允价值调整。而年内计提的物业减值达到 310.62 亿元，是 2020 年 31.80 亿元的 9.77 倍。

融创中国 2021 年的毛利率约为 -0.9%，2020 年约为 21%。若剔除公允价值调整及物业减值拨备对毛利的影响，其 2021 年的毛利约为 402.9 亿元，毛利率约为 20.3%。

绝大部分现金受限 逾期借款 685 亿

已经出现债务违约的融创中国，有多少现金？还有多少债务呢？

2021 年年报称，截至当年年末，公司现金余额 ( 包括受限制现金 ) 约为 692 亿元，公司连同其合营公司及联营公司的现金余额约为 1608 亿元。单看这些数字，感觉融创手中的现金依旧不少，但稍加分析就发现情况不容乐观。

对比 2020 年年末，融创中国的现金余额 ( 包括受限制现金 ) 约为 1326.5 亿元，是 2021 年年末的约 1.92 倍。更重要的是，截至 2020 年年末，融创中国的非受限制现金为 987.1 亿元，到 2021 年年末就只剩下 143.4 亿元，只占 2021 年年末全部现金余额的 1/5。

在过往，上市房企的现金余额中，大致有三成是受限制现金，剩余七成非受限制现金保证了资金的正常运转与使用。但自 2021 年以来，各地加强了开发商预售资金监管，以保证项目资金能用于工程建设，融创中国亦在年报中称，" 现金绝大部分存放于项目层面的监管账户 "。可想而知，只剩下 143.4 亿元的非受限制现金的融创中国，想要填补巨额债务也是力不从心。

债务方面，截至 2021 年年末，融创中国借贷总额达 3217.1 亿元，其中，流动、非流动借贷分别为 2351.5 亿元、865.6 亿元。截至 2021 年年末，融创中国到期未偿付借贷为 12.1 亿元，未满足财务指标的借贷为 18.1 亿元，导致 1583.9 亿元借贷可能被要求提前还款。而截至年报获批准日期，到期未偿付借贷本金为 685.3 亿元，并导致 1518 亿元的借贷本金可能被要求提前还款。此外，公司还因各种原因涉及不同诉讼及仲裁案件。

年报披露，融创中国已与境外债权人及境内公开市场债券投资人积极磋商债务展期事宜，并已达成展期约 49.7 亿元；与境内其他贷款人已达成借贷展期约 259.6 亿元。融创中国表示，公司将积极寻求与资产管理公司或金融机构的合作，获得新增融资；适时进行资产处置以获得额外的资金流入；致力达成若干业务合作，寻求新增融资或额外资金流入。

孙宏斌致歉 核数师无法作出意见

年报中，融创中国的掌门人、地产行业强人孙宏斌首先回顾了公司 2021 年的业绩，对诸多工作做了肯定。展望 2022 年时，他说：" 本集团虽然历经不懈努力，但三月份以来销售断崖式下滑，同时为应对三月份及第二季度流动性需求所全力推动的资产处置、专项融资等多种资金方案亦因环境变化难以落地，使得本集团也出现了阶段性的流动资金问题。"

" 在过去一年多的时间里，本集团面临了成立以来前所未有的挑战和经营压力。本人借此机会代表董事会向各位股东、债权人、客户、合作方等相关各方表达最诚挚的歉意！" 孙宏斌说。

他还称：" 本集团将深刻反思过去发展中的不足和问题，吸取经验教训，坚决调整。相信随着中国经济的持续向好和政府支持行业稳定政策的密集落地，依托坚实的资产质量和多年累积的竞争优势，本集团将再接再厉、全力以赴，尽快完成债务重组和恢复稳定经营，争取在二零二三年回归良性、健康发展轨道。"

不过，对这份迟到了 8 个多月之久、经审核的业绩报告，融创中国外聘核数师香港立信德豪会计师事务所有限公司却给出了 " 无法作出意见 " 的表述。" 因为本报告中无法作出意见的基础段内所述有关持续经营的多项不确定因素及其之间可能产生相互影响而对综合财务报表所产生累计影响，我们不对综合财务报表作出任何意见。"

香港立信德豪会计师事务所有限公司指出，如果融创中国未能达到综合财务报表所述计划及措施所产生的预期效果，则可能无法持续经营，并须作出调整将公司资产的账面值减至可变现净额，计提可能产生的任何进一步负债，并将非流动性资产和非流动性负债分别重新分类为流动资产和流动负债。这些调整的影响尚未反映在综合财务报表中。

近段时间以来，保持房地产市场健康发展的重磅利好不断出台，涵盖了从促进住房消费到还是企业端融资的各个方面，房地产市场似有触底之势。但同时，众多利好政策更多地投向了国有房企及优质民企，融创中国能否借助政策利好和重组计划实现逆风翻盘，仍待观察。