房贷利率降了，我却亏麻了

▍盐财经

作者 | 古月一刀

编辑 | 闰然

买房刚过了一年，李寰宇就迫不及待地在银行 APP 上预约了 " 提前还贷 "。

"虽说每提前还 10 万，要交 500 元左右的违约金，但我的月供也因此降了 500 元，总共少还约 10 万利息。这样一算，显然不亏。"

李寰宇并非个例，在一线城市某 " 四大行 " 从事借贷业务的朋友告诉盐财经记者，最近前来咨询提前还贷的人越来越多，" 业务量陡增，快要忙不过来了 "。

这样的现象，在知乎、小红书等社交平台也能看到。" 如何提前还贷最划算 "，" 我是如何通过提前还贷节省 50 万利息的 "，" 三种人更适合提前还贷 " 等帖子，底下的讨论热度很高。

2022 年 4 月居民贷款情况（制图：格隆汇）

5 月 13 日，央行发布的《2022 年 4 月金融统计数据报告》显示，4 月份住房贷款减少 605 亿元，同比少增 4022 亿元。

值得注意的是，这是 2007 年发布统计数据以来，住房贷款首次出现负增长。

一个不可否认的趋势是，在房贷利率普降的大背景下，购房者却想提前还贷了。

起了变化

去年买房按揭时，李寰宇并未想过提前还贷。

买房前做了大量功课，甚至还掏钱找了顾问的他，深信 " 房贷是国家给普通人的最大福利 "。

在自身可借贷范围中，他毫不犹豫地贷了 160 万的最大金额，选了最长的 30 年期限，还款方式也选了总利息最多的等额本息。

" 因为我相信，房子还会继续涨，只要房价 5 年内浮盈 20%，这些都不是事。" 李寰宇说。

但接下来发生的事，让他的想法逐渐动摇。

先是他所在的小区 " 不幸 " 被划在了政府的限价区。他购买时单价 4.4 万，而价格却被限制在了 3.1 万，直接打了个七折。

虽说实际上同小区的住户不会轻易降价，但在贝壳等中介平台的展示页面上，他们小区单价清一色标着 3.1 万却是不争的事实。" 挺膈应人的，比较影响预期，卖家们也不知道彼此的出价，不好统一战线了。" 他说。

到了今年，虽然限价政策有所松动，但房贷利率却在不断下调。

近年房贷利率一览表（图源：广州 Plus）

5 月 15 日，央行、银保监会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，" 对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点。"

此后一周不到，5 月 20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期贷款市场报价利率（LPR），1 年期 LPR 为 3.7%，5 年期以上 LPR 为 4.45%。

种种操作下来，首套房贷利率直接被拉到了 4.25%。

" 我买房时候是 5.35%，现在直接降了一个点还多，算了下每个月要多还 1200 元，一年就是 1.4 万元，这哪受得了啊。"

此后，李寰宇动了提前还贷的心思。

他坦言，考虑提前还贷，也与今年在股市和基金上的收益不佳有关。

" 前两年收益不错，让我有些飘飘然，自认为自己投资的收益一定会高于 5%。结果可好，今年被狠狠地打了脸。"

据了解，他的投资主要集中在中概股、科技股以及数字货币上。

今年 3 月，中概股遭遇 " 暴击 "（图源：财联社）

未来李寰宇的打算是每年至少提前还贷一次，他也与父母商量，借他们一些钱准备在下次还贷的时候还更多一些。

" 比起给银行打工，我更愿意给父母打工，毕竟他们还要靠我养老。"

成了炮灰

像李寰宇这样，因为利率下跌而动了提前还贷心思的人并不是少数。

毕竟，2022 年连续的 " 房市利好性 " 政策，大多精准指向了那些还未买房的刚需。

对于已经借贷后的购房者，只有 LPR 下降了 0.15%，比起大多城市 1% 及以上的基点下降幅度，确实差了不少。更不用提 LPR 下降所带来的实惠，只能在下一年才会真正享受到。

这样的利率差，对于去年借贷利率一度超过 6% 甚至接近 7% 的城市购房者，心理层面的打击尤为大。

比如，在 2021 年的某些时期：成都市内银行的首套房利率为 6.13%；苏州和杭州市内银行首套房贷利率曾达 6.3%；郑州和洛阳的首套房贷利率曾达到 6.37%；佛山市内银行首套商贷利率还曾高达 7.35%。

" 去年买房的就活该吗 "，" 只能认栽成为炮灰了 "，" 强烈要求国家出台政策降低存量贷款利率，让购房者都能享受政策带来的利好 "……

如果有心，你能在社交平台和灌水论坛中，轻易找到一大批购房者的抱怨，他们多是 2020 年 ~2021 年这个时间段购房的，接盘于高位，言语里充斥着怨气和不满。

微博上，一位开封的购房者 " 猫眼儿（化名）" 对记者说，" 今年公司效益不好，我被裁员了。存款不多加上每月 8000 的房贷，一下子生活就拮据起来。去年买的房子接在 6.13% 的利率高位，现在看到利率只要 4.25% 了，实在是太难过了。希望也有降低存量贷款利率的政策出台，帮我们纾纾困。"

不过对于 " 存量贷款利率的降低 "，地产经济学家邓浩志认为除了 LPR 降低以外，并不现实。

他告诉记者，贷款利率是跟着银行合同走的，选定了则无法更改。" 这实际上也是一个对赌，总不能降了就改，升了就维持吧？"

对于提前还贷增多的现象，邓浩志说，" 过去一段时间其他投资领域的收益不佳，当收益率低于房贷利率时，人们往往就不愿意投资了，更愿意把钱拿回还房贷。"

在过往很长一段时间，贷最高的房贷，还最长的时间，绝不提前还房贷，是购房者的广泛共识。

但这一共识建立的基础是：房价一直上涨，且其他投资渠道收益超过至少接近房贷利率。一旦这样的条件发生改变，那么观念改变也是顺水推舟的事情。

过去几十年里，房价历经多个高速增长时期，先买房的人都获得了城市发展的丰厚红利，特别在一二线城市，不乏 " 通过购买多套房产而成功跻身千万富翁 " 的人。

以前，" 组团看房 " 是不少家庭的周末安排

即便是普通人，也乐意积极投资房产、积极借贷、把房贷年限拉得很长。

因为银行定期和支付宝的收益率都一度达到 3% 以上，通过多元投资，收益超过借贷利率并非难事。再加上通货膨胀等因素的影响，积极购房和借贷才是对抗货币贬值的有效手段。

但当房价日渐天花板，借贷利率居高不下，股市基金等主流投资市场不景气时，这一切都变了。

" 与其你们自己瞎投瞎买，倒不如提前还贷，少还点利息，少亏钱就等于赚钱。" 一位小红书博主对着镜头言之凿凿。

危险的套利

为了降低月供，除了提前还贷，也有人琢磨起了偏门。

在各大城市的助贷公司里，一股 " 房贷转经营贷 " 之风又开始悄然流行。

" 其实经营贷这件事一直没有停过，只是深圳那档事出来后，大家就没那么高调了。" 一位不愿意透露姓名的助贷从业者小 Z 告诉记者。

她所说的 " 那档事 "，指的是 " 深房理 " 事件。

在那起案件中，" 深房理 " 套取住房按揭、经营贷、消费贷达 10.6 亿元，其中经营贷 3.8 亿元。受此影响，深圳银保监会去年揪出了 21.55 亿违规流入房地产的经营贷。

" 深房理 " 模式的风险图解

杀鸡儆猴后，猴就会收手吗？

除了看违规成本，也得计算违规后的得利，看看值不值得。

房抵经营贷业务其实很早就有，期限在 1 年、3 年、5 年、10 年、20 年不等，前几年的利率多在 5%-6% 甚至更高。

但受 2020 年疫情影响，银行让利实体经济进而带动利率下行，使得经营贷利率达到了史无前例的低水平，不少城市的经营贷利率都在 4% 以下。

与前两年动辄超 5% 的房贷利率，利率差不多在 1.5% 左右。

" 不要小看这 1.5%，如果你借贷 200 万元，同样是 20 年的还款年限，它能让你总共少还 40 万元。30 年的话，那就更多了。"

小 Z 向我透露，从业三年以来，接手了 40 多位房贷转经营贷的客户。" 不用担心风险，我们很稳的。收费也只抽一个点，比起省下的 40 多万，2 万元的服务费很划算吧。"

这套说辞很容易把人说心动，不过这其实只是助贷行业的销售话术，小 Z 没有提到的是经营贷转房贷的成本与风险。

首先，这项业务需要申请者有一家公司，并保持每年报税存续。一般来说，购买一家公司的成本在 5000 元，运营及报税等费用每年最少也要 1000 元。

这样的操作不难实现，有趣是对此前从事企业经营或者注册为个体工商户的购房者，属于轻车熟路。

其次，经营贷需要抵押房产，这要求房贷必须结清，这时就需要过桥资金了。你需要找到一家民间借贷公司借给你未还清的房贷。一般来说，200 万借一天需要 1500~2000 元。

从结清房贷，审核资质，抵押房产，经营贷获批，这其中大概需要两周至三周的时间。简单计算，初次搭桥的成本在 3 万元左右。

与房产的按揭贷款不同，面向企业主的经营贷虽然也有 20 年这类较长期限的贷款，但一般三年或五年必须归还一次全部本金，然后再次放款，这中间又要考虑多次搭桥的成本。

此外，更让人感到不安的是违规所带来的抽贷风险。

现实中，虽然并非所有流入房市的经营贷都会被查出。毕竟，对于很多个体经营户自己的钱和公司的钱是分不清的。实际经营的企业，只要是按照规定获得的贷款，最后用于还房贷还是用于企业经营，往往也很难分清。

但在大数据时代，若是监管机构有心想查，无论客户来回划转几次，恐怕都很难安全避险，那么接下来则面临的是被抽贷的悲惨局面。一旦无法及时还清贷款，则房子就有成为法拍房的风险。

对于借款人来说，如果选择这样的套利游戏，很可能将过上相当一段时间如履薄冰，寝食难安的生活。

不合适的人

即便面对较大的利息差，一面是正道，一面是偏门，相信更多的人考虑的是合规合法的提前还贷方式。

盐财经记者咨询了多位银行借贷业务从业者后，他们普遍提醒并非所有人都适合提前还贷。

常见的有几种情况提前还款并不划算，整合如下：

第一种，采用等额本息还款方式，还款时间已经到中期后，已还的月供中，包含的利息居多。剩下的贷款总额本金较多，即使提前还贷，节省的利息并不多，并不划算。

第二种，采用等额本金还款方式，由于月供递减，前期的还款额度大。当还款时间已经过 1/3 时，意味着利息还掉过半，后面剩下的本金较少，利息也少，还款意义不大。

第三种，购买住房不久，还款时间不超过 1~2 年，在签订贷款合同时，很多银行都规定了提前还贷的期限。如果在规定期限前还款，需要向银行缴纳违约金，购房者要在提前还款前了解贷款银行的还款时间和违约金收取情况，避免多缴费。

第四种，对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言，不必全部偿还。因为按照现有的公积金政策，在职人员除购房等情况外，是无法提前支取的。一旦房贷全部偿还后，每月的公积金就没有利用的空间了。