透明浴室、大小窗户…交房时能有崩溃？

昨天，朋友跟我打赌，赌注不小，100 大洋。

规则是，看一个交房视频，如果笑了，我就输了。

房地产混迹这么多年，什么大风大浪、魑魅魍魉没见过，必须拿下，然后我就气运丹田，绷着脸点开了视频 ……

视频来源：B 站 UP 主司小玄

哈哈哈，我输了，看到 2 分 52 秒的时候，实在没绷住。

什么样的神仙，能设计出透明浴室，而且还不是磨砂的，什么样的高手，又能在玻璃上挂一个放洗浴用品的架子 ……



" 洗澡的时候，挂一个窗帘，上面是挡住的，下面也是挡住的，咦，中间是空心的。"

干脆就把脸挡住吧，只要我看不见别人，别人就看不见我，这不就是传说中的傻狍子浴室吗。

正当我跟办公室的小伙伴们分享视频时，小汪笑得有些尴尬，她说她一个朋友刚收的房子，也中招了。

一家人对这套房子期待了整整三年，朝思暮想，结果一进厨房，瞬间破防。

完整的墙面，凿一个洞，一根大拇指粗的管子盘踞在厨房里，这谁能受得了？

装修层次一落千丈不说，最糟心的是，以后家里来人，只要进厨房，都要解释一次这根管子的历史。

漏水、漏装、变形、发霉、设计缺陷、货不对板 …… 只有你想不到，没有开发商们做不到。

小汪问我，为什么地产发展二十多年了，都从钻石跌入黑铁时代了，房子还是造不好？

这是个好问题。

到底为什么？

我翻了翻资料，大概从 2018 年开始，全国才开始大规模推行装修交房。

注意，是装修交房，而不是精装交房，" 精装 " 是开发商开辟出来的新业务。

那时候开发商统一的营销说辞是，他们有渠道优势，可以跟下游供应商拿到更便宜的建材，节省装修费用；一流设计院出图，保证时髦。

那时候大家充满期待，因为装修这件事真的很麻烦，费时费力还容易踩坑，但几年下来，人们突然发现：

这是从一个坑跳进另一个坑。

通过这几年的调查，我发现，大部分开发商都不具备精装房的能力，即使是地产排行在 TOP20 的，能保证不出问题的，寥寥无几。

豪宅盘和改善房，单价高，精装效果还凑合，但是到了刚需盘，基本是维权重灾区，我觉得可以申请一个吉尼斯纪录，" 交房即维权 "。

我认为问题主要出在两个方面，其一，住宅产业化程度不够，其二，限价的弊端。

全球精装修做的最好的是哪里？

日本。

日本人造房子的流程跟我们国内不太一样，他们的工地上没有那么多工人，更多的工作是在标准化的工厂里完成，再运到工地里，像搭积木似的进行拼装。



▲从生产线上下来的楼梯。带着钢筋，预留好了相应的插孔，只要运到工地搭起来就行。

从设计、施工，再到装修、验收，几乎是同步进行的，为了追求效率，一般线路铺设到了第四层，第一层的精装修施工队就入场了。

建筑内作业区域，几乎看不到渣土和扬尘。

咱们也学过人家。

比如 2007 年，万科就提出了要做 U8 系列精装房，搞了几年就搞不下去了，为什么？

我们的施工水平达不到 " 模块化装修水平 "。

模块化装修，就是搭积木，流程都设计好了，工人培训一个星期就可以上岗，而我们，装修水平都要依赖师傅的手艺。

A 师傅铺地铺的一绝，到了 B 师傅，可能就是坑坑洼洼，到了 C 师傅，这是什么砖，好像没见过。

装修一个 100 平米的房子，3-4 个师傅可能要干 3 个月，但是开发商装修一栋楼，需要几千个师傅同时开工，谁都没这个能力啊。

精装修就得慢工出细活儿。

然而市面上的精装房，工期短、工作量大，大部分都是手艺层次不齐的工人，赶出来的。

大开发商还好，从设计到装修，施工都能衔接得上，小开发商因为能力有限，基本上设计图是从设计院买来的，施工队是外包的，施工材料是凑起来的。

土建总包、装修总包、材料供应商和设计单位，四个团队各自为伍，一旦出现管理不到位或者某一个环节出现差错，最后买单的都是老百姓。



比如视频里我们看到，空调通风口跟插座中间隔了一个窗户 …… 这就是土建总包定位不准的问题，后来装修施工队只能凑合。

还有阳台，透明玻璃处安置上下水，把洗衣机暴露在外面，这基本都是设计的锅，可能是想创造什么新人类的居住方式。

其实这些都还不是最夸张的，最夸张的是，房屋的整体结构也可能出现问题。

网上有一个段子，说某著名开发商去日本学习模块化装修，日本人讲完了如何安装窗户后，老板问了个问题：

要是建筑施工好的窗框尺寸和做好的窗户有误差，你们是怎么解决的？

日本人一开始没听明白，又让翻译解释了一次，日本人一头雾水地反问：怎么可能有误差呢？

这个日本人没见过，但我这几年反正见过不少。

比如去年年底，北京昌平的一个楼盘，奥海明月，业主在探望自己的房子时，惊喜地发现，自家的窗户比别人家的小了一号 ……



仔细看红圈

很难想象，这种建筑水平能出现在帝都，全国楼市的标杆城市。

如果我们无法通过模块化作业，来实现精装修的产业化流程，其实还可以通过花钱解决。

花钱请更好的工人，全国范围内招标，选择优质的材料供应商，设计小白不行，那请国际设计师总可以了吧。

说白了，钱能解决的问题，就不是问题。

但是，没钱呢？

大概从 2017 开始，全国各地为了调控房价上涨，开始施行限价政策，一夜之间，开发商们都拮据了。

限价本意是好的，为了老百姓谋福祉嘛，这就像你去商场买东西，货架上的东西日日上涨，这时候商场管理来了，大斥：这东西必须一个价。

人们都在鼓掌欢呼。

然而问题是，地价越来越高，房价不让涨，利润缩减，开发商不傻啊，他们一定会从某些地方抠利润。

于是，他们把矛头对准了精装修。

如果这几年你去买限价房，经常会听到 " 装修包 " 的说法，而且动不动就告诉你 2000 块钱的装修标准，你自己装得 3000 一平，4000 的装修标准你得 6000……

实际上呢，我告诉你，限价盘 3000 的装修包，可能成本只有 1000 块，一个搞装修的老板跟我说，前段时间接了一个活儿，800 的装修标准，卖 4000 多 ……

要多黑有多黑。

如果自己装，4000 块钱一平是什么概念？

中央空调有了，新风系统有了，智能窗帘有了，双开门大冰箱、烘干一体机、西门子全厨房设备，什么智能化国外大牌一应俱全。

但你去找开发商，他会揪着你的耳朵轻声说：

想得美。

在利润面前，精装修的承诺不堪一击。这解释了为什么在北上广深这样的城市，这几年豪宅盘也频频出现维权案例。

前几天一个朋友跟我吐槽，交房时气得肝疼。选的精装修豪华包，里面清清楚楚写着国外知名品牌卫浴，结果仔细一研究，竟然是开发商印 LOGO 的冒牌货。

全凭他开卫浴店十来年的经验，不然一般人肯定被骗了，水实在太深了。

开发商之所以敢这么明目张胆地在精装修上注水，根源在于房价。

谁都知道，倒挂限价盘买了就是赚，几年后房价恢复，跟周边房价等肩，在上涨的房价面前，几十万的装修不算什么。

所以我经常看到，很多人交房时怒气冲天，搭着肩膀去维权，开发商就跟他们说，不喜欢可以退，没逼你住。

维权人维着维着就没了声音 ……

房地产作为半个制造业，行业没有契约精神，也没有工匠精神，更没有人与人之间的尊重，只有周瑜打黄盖，说实话，挺糟心的。

不过，值得一提的是，接下来装修房维权很可能延伸到常规商品房。



数据显示，A 股上市房企有约 30 家已披露 2021 年财报，而 H 股已披露 2021 年财报的房企超 80 家，其中，A+H 股合计超 60 家房企净利润同比出现下滑。

行业毛利率回归 20% 左右，房地产无限趋近于传统制造业，基本成为了行业共识。

由俭入奢易，由奢入俭难。再加上房地产杠杆成本高，失去的利润会从哪里扣补回来呢？

大概率还是精装修。

看到这里，很多人可能感到些许不适。

现在毛坯房这么少，都在卖精装房，那不就是看着自己被宰么。

没办法，短期内这就是大环境，你不能改变大环境，就只能改变自己的买房思维。

千万不要患有 " 新房癌 "，多去看看二手次新房，现在大多数城市行情寡淡，淘笋的空间足够。

二手房所看即所得，买不了上当。

如果买新房的话，限价盘，不要抱有多大的希望，买到维权盘很正常，哑巴吃黄连，还是咽了吧，毕竟你也在博取倒挂利润，这就是赌博。

但如果是不限价的常规商品房，这时候多去研究一下开发商的背景。

能买大开发商就别买小开发商，能买央企国企盘就不买私企。

去看盘的时候多去查一下项目的楼面价，地方招拍挂都会公示价格，不会查就去问中介，出示证据。

我前段时间去踩盘，一个楼盘楼面价 1.6 万 / 平米，售价 2 万 / 平米左右，基本是卖一套亏一套。

销售小姑娘还很自信地跟我说，咱这盘，3500 块的精装交标，您放心 ……

我能放心吗？这要是买了，铁定维权。

我劝你善良。