这座一线城市的老破小，迎来致命一击

老破小，是受到争议最大的住宅。

嫌弃它的人，把它叫做城市里的贫民窟。

认为这种住宅居住体验差，户型设计杂乱，低楼层阴暗潮湿，高楼层没有电梯，屋顶漏水。

楼龄比自己都大，房价却高高在上，迟早崩盘。

而喜欢它的人，则认为地段就是一切，认可老破小的市中心地段，看好它的配套，认可老破小这种住宅。

过去几年，老破小这种住宅，一直在各种质疑声中一路高涨，特别是在教育资源高地——北京。

因为全国顶级学区加持，老破小更是屡屡卖出天价。

但最近在北京楼市，一则小的房产证办理政策修改，却让老破小开始正式迎来了自己的寒冬时刻。

具体说政策之前，我们先回顾一下老破小的高光时刻。

2019 年 11 月，微博热搜上，挂着一个北京法拍的房子，是北京西城区烂缦胡同内，一个房龄超过 70 年的 5.6 平方米小破平房。

就这样一个已经几乎快倒塌的小平房，最终成交价是 127.55 万元。

相当于每平方接近 23 万。

如果你觉得这个连一台三轮车都放不下的房子价格很魔幻，那一定是想象力不够。

同一年，北京西城区另一个始建于 1958 年，高达 61 年的 12.2 平的储物间，没有通水、没有厨房，更没有卫生间，根本无法住人，却卖出了 360 万的高价。

相当于每平米 30 万。

在地段、优质学区等等因素加持下的老破小，一直都是楼市里如此魔幻的存在。

去年开始，在教育 " 双减政策 " 颁布以来，一连串的连锁反应就从未停止。

但随着政策转向，老破小的基石，就开始动摇了。

先是教培机构，在遭遇史上最大的政策危机里，新东方、学而思等机构股价接连暴跌，裁员的消息也是满天飞。

然而，这些湮灭教培机构的尘埃，还未落定，第二波更惨烈的消息已然降临：

枪口直指学区和房子的关系，进而变成对天价学区房的征讨。

去年，北京市政府颁布了一则《北京市关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的措施》。

文件里要求，全体老师要进行跨校、跨学区流动的轮岗制，这让无数老破小的家长，背后一阵冷汗。

无疑这一次事关楼市，是一场对学区房的全面绞杀。不久之后，对轰炒学区房的打击也开始了，北京多家中介门店为了卖出老破小，而各种天花乱坠的宣传，结果被关停，被约谈。

到此时，老破小已经从外部学区属性，中介炒作属性，都遭到了限制。

但以上这些，似乎还不足以对老破小的房价造成致命的伤害，过去一年北京上海等地的老破小价格依然春风依旧。

这时候，今天我们要讨论的重磅杀器才正式登场：

几天前，有内部人士爆料，住建部门开始在北京部分地区试点，提出了一个要求：

" 未来的房产证，需要标注房屋的建造时间。"

很多读者没有交易过老破小，不太知道这条规定的严重程度。在房屋买卖中，除了买家和卖家，还有一个重要角色，那就是银行。

从商品房出现以来，全款买房的行为少之又少，99% 以上的房屋买卖，都会涉及到贷款按揭。

贷款按揭会涉及到能贷多久的问题，这跟按揭人的资质有关系，也跟房屋情况有关系。

新房不受影响，但老房子因为建成时间长，存在价值折旧，因此往往贷不了那么久。

老破小是个特例，它是又老又贵。

但很多买老破小的买家，是为了孩子上学不得不买，因此贷款是很常见的。

之前，主流银行给老破小放按揭贷款，贷款年限为 "69- 房龄 "，且最高 25 年。

如果一套建于 1970 年的房子，房龄已经 52 年，69-52=17，那就意味着如果买家现在买下这套房子，只能贷 17 年。

比起贷满 25 年，贷 17 年意味着买家每个月需要付的月供要贵很多，很多客户就会因此买不起这套房了。

但在之前，老破小这种贷款年限短的缺陷是可以避免的。

比如有一套北京德胜片区的房子，同样是 1970 年建成的房子进行挂牌交易，买家在进行贷款的时候，评估公司往往会 " 美化 " 房子的建成年代，在评估报告里把房龄写的小一些。

比如评估成 1985 年的，有时候甚至直接用房本里的测绘页年代代替实际建成年代，因为测绘年代肯定比实际建成年代要新。

这样操作下来，买家就可以顺利贷满 25 年。

但随着新政调整了房产证，需要标注房屋的建造时间之后，这种 " 美化 "，就将不再奏效。

一段时间前，北京建委组织了一场声势浩大的摸排行动，从核心区东西城作为试点，基本上将各老破小、央产房和公产房的实际建成时间，都摸排清楚了，这意味着再有老破小交易，这些房子新的房本将会体现建成年代。

如果你在 2022 年买一套 1970 年建成的房子，最多只能贷 17 年，当你持有 10 年后，2032 年想把这套房子卖掉，解盘的买家，只能贷款 7 年。

如果你买的是一套五十年代建成的房子，那几乎只有全款一种选择。

相当于老破小将失去了 " 上杠杆 " 能力。

过去 30 年中国房地产的蓬勃发展，很多房东和炒房客赚的盆满钵满，这一切都借助了一件事：

" 杠杆的力量 "。

地产界存在一个说法：房贷是普通人能接触到的年限最长、利率最低的一个杠杆。

但从现在开始，这种杠杆不再适用于老破小。

流动性，是房产这种标的物被投资者青睐的原因，但一旦失去杠杆，意味着一套房子的流动性，也会受到巨大的威胁。

这时候，还会有人愿意花 30 万 / 平，掏全款买一套杂物间么？

答案是存疑的。

北京是拥有最多存量二手房老破小的城市，而上海郑州武汉重庆杭州等城市，老破小也在面临相同情况，而这次关于房本上显示房龄的小改革，率先从北京开始。

北京是中国楼市的风向标，是逐一跟进还是全部一起跟进，只是时间问题。

对于老破小还有幻想的炒房客，此刻应该清醒了。