为李嘉诚当接盘侠，曾经的50强房企惨了

2020 年，李嘉诚将囤了 16 年的成都南城都汇项目以 71 亿元的价格卖给了两家房企，一家为闽系房企禹洲集团，一家为成都本地房企瑞卓置业，净赚 38 亿港元离场。

那时还是全国房企前 50 强的禹州集团，满心欢喜，以为能从李超人手中大赚一笔，结果哪知前脚刚接盘，后脚制裁就到。

政策规定，收来的项目要卖，价格只能参考前期的销售价格，不能在收购价格上加。言外之意，南城都汇项目最多只能卖 1.55 万 / 平。这就尴尬了，想当初禹洲集团的收购价就达到 1.6 万 / 平，相当于将来卖一套亏一套。

屋漏偏逢连夜雨。一周前，南城都汇 9000 余套房源还被申请查封 3 年，就在所有人替禹洲集团捏一把汗的时候，大家竟发现，原告两家企业皆为禹洲集团关联公司。自己杀自己，这是什么操作？

更致命的是，禹洲地产本站在暴雷队列，正需要靠卖房回血，这时候捂盘，岂不是像 ICU 病房里的病人拔了自己的气管？

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李嘉诚激怒成都人

众所周知，首富李嘉诚做生意，一向喜欢 " 在海外买买买，在内地卖卖卖 "，旗下长实系房企还尤其擅长 " 囤地 " 式慢开发。

位于成都城南片区的南城都汇项目，就完美地集聚了上面两个特点。

2004 年，南城都汇的拿地总价为 21.35 亿元，虽说是轰动一时的地王，但楼面价却低到惊人的 1030 元 /㎡。

为什么？因为这个楼盘的体量巨大，一共 1980 亩。

在该项目的开发上，李超人要的就是一个字—— " 捂 "，把地分割成 8 期开发，龟速进行了 16 年，到 2020 年为止仅仅开出了前 6 期，剩下的 2 期共 6000 多套房子，明明都封顶了，但就是不推出，让成都人民望穿了秋水。

这把想买房的人急的啊，眼看南边的地价都已经突破 2 万 /㎡了，更别说楼盘开盘价了。

于是有人专门跑去领导留言板投诉，怒斥南城都汇一到开盘时间，就会发生诸如工地起火等各种事件，如此巧合，怀疑南城都汇有 "扰乱成都房产秩序，抬高房价" 之嫌。



其实李超人也不是不想继续开发，可在当时限价的政策下，剩下的 2 期根本卖不起高价，李超人曾自诩自己只是个商人，不是慈善家，自然会以利益为导向。

那咋办呢？李超人想到了找接盘侠这一招，如果二手的拿地价上去了，那么限价自然就得抬高，对买卖双方来说，都是稳赚不赔。

就这样，2020 年 7 月 23 日，南城都汇剩余地块被打包出售，总价 71 亿元。除去成本，李超人的公司获利 38.11 亿港元。

加上前几期卖房子赚的 180 亿，李超人最终含泪爆赚数百亿离场，仅留下接盘侠禹州集团和成都瑞卓置业给自己擦屁股。



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香饽饽变烫手的山芋

原来，李超人在卖掉项目的同时，把他的员工一起打包卖掉了，而员工们事先毫不知情，和记黄埔成都公司仅在交接当天口头通知：

南城都汇项目将交由新公司禹州接手，全体员工须在 10 天之内转移至接手单位。

一切都太过于匆忙，关于员工咨询协议内容、执行标准及具体赔偿时间等等，口头通知人只告知不清楚，所有赔偿事宜都甩给禹州 HR 解释。

" 你抛弃我的时候，连招呼都不打一声。" 一气之下，和记黄埔成都员工写了一封至今让人印象深刻，按满红手印的联名维权信。



但跟接下来的风雨相比，安抚员工情绪只能算小打小闹。

出台的新规规定，收来的土地要以最初拿地价格为依据进行计算，不能按照收购价格计算。也就是说，南城都汇剩余地块销售价格要参考项目前期的销售价格，即 2016 年第 6 期开盘的清水价 1.2-1.6 万元 / 平方米的区间进行销售。

接盘时，禹州的收购价为 1.6 万 /㎡，结果最终主管部门批出来的售价最高为 1.55 万 /㎡，意味着，禹州将来卖一套赔一套，此次收购血亏！

傻子都不愿意做的亏本买卖，更何况偌大的地产商，于是禹州也渐渐陷入了和前任和记黄埔一样的 " 捂盘 " 状态。

从 2020 年 7 月拿下项目开始，本来已是准现房的第 8 期项目山河玖璋，拖到 2021 年 5 月才取得预售证。

此时，周边二手房价已超过 3 万 /㎡，与山河玖璋 1.55 万 /㎡的价格形成高剪刀差，约白捡的价格瞬间引爆万人报名参与摇号，最终 1121 人进入摇号环节，372 套房源瞬时出清。

这次 " 挥泪大甩卖 " 之后，过了近半年时间，南城都汇才迎来第二次开盘。2021 年 11 月批次卖的，是南城都汇 6 期剩余最后一栋—— 12 号楼的 43 套房源，1.74 万元 /㎡的均价，对购房者来说依然很香，但对于禹洲来说，无异于伤口上撒盐，赚的这点钱远不够填补巨大的债务窟窿。

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爆发债务危机

截至 2021 年年中，禹州的总负债为 1387.67 亿元。其中，151.71 亿元的短期债务将在一年内到期。

虽然集团现金及现金等价物有 209.44 亿元，足以应对短期债务，但要应付账款及票据达 116.5 亿元，其中 75.21 亿元要求一年内偿还。了解完这一情况后，再回过头看，禹州 210 亿元的现金要应对如此体量的债务问题，显得有些力不从心。

如果再加上禹州境外存续的债券，说债务压顶都不为过。

Wind 的数据显示，禹州总计有 14 只境外存续债券，其中三只债券将于 2022 年到期。2023 年禹洲待偿美元债为 13.5 亿美元，2024 年为 10 亿美元，2025 年为 8.95 亿美元，2026 年为 9.35 亿美元。

留给禹州的时间好像不多了，于是一步入 2022 年，部分债权人就感觉到了不对劲。

3 月 1 日，禹州公告称，目前，某些称其持有旧票据少数权益的人士联系了公司，表示如果公司不按他们的条件赎回旧票据，要对公司采取法律行动。一位称其持有约 100 万美元旧票据的债权人，向禹洲发出了法定要求偿债书。

公告中，禹州卑微极了，恳请所有债权人不要采取激进的法律行为。

但过了几天，3 月 7 日，禹州仍然宣布一笔金额为 5 亿美元，票面利率是 8.5% 的美元债券，所产生的 2125 万美元利息（约合人民币 1.3 亿元），过了宽限期依然无力支付，导致逾期。

同一天晚间，禹州还公告了副总裁张岩辞职的消息。

资料显示，张岩曾先后供职于奥山控股、融侨集团、雨润地产、融创等多家地产公司，2019 年加入禹州，后被认作是为禹州实现千亿目标立下汗马功劳的肱股之臣。

他的离任，不禁引起外界的众多猜测，再结合美元债违约的消息，朵朵乌云仿佛笼罩在禹州上空，不由得让人好奇：曾是全国前 50 强的中等生禹州，怎么变成了这样？

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自己杀自己？

要想知道原因，得先了解背景。

1994 年，禹州集团在厦门正式成立，如同那首脍炙人口的闽南歌曲《爱拼才会赢》一样，禹州的血脉里流淌着闽系房企激进扩张的基因。

2016 年，禹州跟众多闽系房企一样，也把总部迁到上海，但彼时闽系头部房企销售额均超过 400 亿元，而禹州仅 232 亿元，落下一大截的林龙安，开始急了。



△禹州董事局主席林龙安

2017 年，禹州喊出了 2020 年实现千亿销售额的口号，从此开启了高杠杆扩张之路。

成都是禹州迈向千亿门槛的重要一城。2019 年，禹州首进成都，便以 134.39% 溢价，18400 元 /㎡的楼面地价竞得锦江区琉璃厂板块的地块。

和禹州同一天竞价的碧桂园，拿下的另一块地仅溢价 34.07%。相形之下，禹州赚足了眼球。

下血本拿地的禹州，准备大干一场，不料遇上疫情，让 2020 年能否冲上千亿埋下悬念。统计显示，2020 年 1 至 5 月，禹州累计销售额仅 308.4 亿元，完成率 30.7%。

离千亿还差得远，这或许就是为什么禹州会急匆匆地从李超人手里接盘的原因，因为南城都汇有现房房源，接手之后可以立马销售，外加项目所在的城南片区新盘稀缺，过往开盘销售成绩均名列前茅。只要售价合情合理，销量根本无需担心，回血是分分钟的事儿。

尽管该项目后来发生了一些意外，但禹州仍如愿在 2020 年和 2021 年挤进千亿阵营。

当然，事情日后的走向证明，千亿销售额不过是表面上的平静。

除了债务危机，高管出走，禹州近期还迎来了另一道坎——南城都汇超 9500 套房源被禹州两家关联公司申请查封。

自己杀自己，这是什么操作？业内对此众说纷纭。

第一种观点认为，这是开发商想借法拍突破超低限价的一种手段。

第二种观点认为，这是开发商 " 自导自演 "，不想做亏本买卖，干脆自己查封自己三年，等价格涨了再卖。

但这两种观点其实都站不住脚，针对观点一，深蓝财经查询发现，2021 年成都行政中明确规定，对于司法拍卖、股权转让等方式取得的在建商品住房项目，需严格执行限购、限售及商品住房价格指导。

观点二也值得推敲，因为禹州已处于债务违约的风雨之中，正需要卖房子回血，如果在这种紧要关头还在算计如何捂盘的话，那可好比躺在 ICU 里的病人拔了气管，想死罢了。

仅南城都汇一个项目，就让禹州如此为难，看来以后想当李超人的接盘侠，得三思而后行啊！