取代深圳，这座一线城市卖疯了

7 天春节假期，上海新房卖出 10 万平，同比上涨 646%。比深圳高十倍。

要知道，去年春节，上海楼市可不平淡，已经创下历史新高——新房成交 119 套，是五年来唯一一次突破百套。

没想到今年更猛，简直超出想象。

利好消息不断，楼市越来越热。上海买房人，已经在集体排队进场。

首套利率降到 4.95%，跌破 5 字头大关；

房地产税征收标准进一步上调，0.6% 征收税率的应税标准涨到了 81948 元 /㎡；

上海，为何提前进入小阳春？

这座一线城市，可能取代深圳，成为全国楼市新的风向标 ……

放眼全国数据，上海一枝独秀。

今年春节假期（1 月 31 日至 2 月 6 日），其他城市新房成交面积基本都在减少，唯独上海在暴增：

新房成交 10.3 万㎡，比其他 8 个城市加起来还多一倍。

看来，上海人拜年都可以在售楼处完成了 ……

10.3 万平是什么概念呢？大约是 1000 套。看着不多，但春节本就是一年中销量最惨淡的时期，广州今年春节只网签了 17 套新房。

这两年，上海春节期间新房销量一路抬升。去年的 119 套，也是五年来的记录。

今年，又在百套基础上跳了 10 倍！上海这样的表现，极不寻常。

最大原因，是爆炸式的需求增长。

2021 全年，上海新房成交量极为旺盛，达到 9.3 万套，也是近 5 年成交最高的一年。

今年 1 月推出的 28 个新盘，有 21 个日光。

购买力汹涌而来，上海只是稍稍松了个口子，就证明了什么叫一线城市的底气。

去年，上海落户人数达到 7.31 万人，是 2020 年（3.15 万人）的 2 倍多，实现跳涨，也是 2019 年 3 倍多，2018 年的 3.5 倍多 ……2014 年的整 7 倍多。

2014-2021 年上海落户人数变化

一旦落户，就相当于获得一张上海房票。也就是说，去年上海多出的房票是 2020 年的 2 倍多。

这些 " 抢 " 来的人，经济实力一点都不含糊。去年 7 万多落户人口中，有 3.5 万人属于人才引进。根据统计，这 3.5 万人里，绝大多数属于 IT/ 互联网、制造业、服务业、金融、生物医药、运输业。

2021 年上海市人才引进落户数量 top100 公司 / 来源：真叫卢俊

我在文章《北京不香了？深圳为何猛涨？名校毕业生流向的巨变，透露了中国楼市的玄机》的数据也能相互印证。近些年，清北的毕业生留京率在不断降低。

清华大学本科生毕业留在北京的比例，由 2013 年的 30.7% 减到 2020 年的 21.9%；硕士生留在北京的，由 2013 年的 56.1% 减到 2020 年的 39.6%。

2013 年，北大本科生留京率高达 71.79%，2014 年为 58.04%，2019 年跌到 16.07%（校本部）。

这些离京的毕业生，主要流向广东和上海。2020 年，清华离京毕业生，大比例去了广东、上海、浙江等地；北大毕业生有 20.62% 前往广东；11.73% 前往华东（不包括上海）、6.48% 去了上海。

要知道，上海是单个城市，和广东的深圳东莞、广州佛山 4 个城市 PK，有这么大的比例已经相当厉害了。

同时，去广东的比例在减少，去上海的在增多。北大清华一份报告显示，北大学生最近三年去广东的比例一直在跌跌不休，分别为 20%、17% 和 12%。

然而去上海的则是步步高升，6%、9% 和 14%。清华也是差不多。

这几类人有个人共同点——不差钱。可以说，上海出多少新盘，就能消化多少。

第三是信贷放松。目前，上海的放贷速度一般在 1-2 个月甚至更快，利率也在不断降低，现在首套是 4.95%，二套是 5.65%。

4.95% 的利率，回到了几年前的 4 时代，也差不多是全国最低了。

同时，针对房企的开发贷也在放宽限制。而且对五大新城，额度要相对大一些。

与此同时，上海楼市也维持了充足的供应，可以说供销两旺。

上海链家研究院发布的数据，今年 1 月，上海市新建商品房新增供应 15638 套，环比增长 59%，同比增长 97%。

新开盘的项目，地段都还不错。

比如浦东康桥的海上溪云、唐镇的华侨城 · 纯水岸、奉贤西渡的悦澜天地 …… 要么位于主城区，要么位于五大新城，交通便利，价格也有优势。比如海上溪云项目，单价 6 万 8，只比周边二手房贵了 1 万元左右。甚至部分项目存在价格倒挂，更是引得上海人哄抢。

另外据证券时报报道，春节期间，一些位于五大新城的项目，因为推盘量大，没有触发积分，一些低积分买家趁此捡漏。

始于去年初的积分政策，已经扼杀了一大部分刚需购买力。如今买房的机会从天而降，当然要拼命抓住。

如今来看，上海已经提前进入小阳春，引领全国楼市之先。

二手房成交量情况，也已经持续在放大。

目前来看，上海二手房成交套数从 9 月份止跌上涨，到 12 月已经连涨 3 月。一般来说，价格变动相对滞后。今年二三月份，成交量的提升才会反映到房价的上涨上。因此，近期想在上海买房的朋友，可以入场了。

不过，今年上海的小阳春，能否超过去年，还有待观察。

去年初，上海楼市太过疯狂，释放了一大波购买力，此后严格的调控措施也劝退了部分购房者。因此，这几个月二手房成交套数的抬升并没有去年同期那么明显。

事实上，央行持续不断在出台利好消息，2022 年对楼市来说，也是一个妥妥的宽松之年。

相对于小阳春的提前到来，更重要的一个趋势是，上海极有可能取代深圳，成为中国楼市新的风向标！

这几年，深圳出尽风头，GDP 超越广州、40 周年大庆、喜提先行示范区 …… 全国的投资客闻风而动，把本就供应紧张的深圳楼市炒了个鸡犬不宁。

随后几次严格的调控，深圳楼市被彻底打趴下。今年春节，深圳新房只卖了 9400㎡，往日辉煌不再。

深圳下去了，上海上来了，又是一轮大洗牌。

不断激增的落户人数，加上上海这两年抗疫的优异成绩——迪士尼的烟花、20 平米奶茶店成为最小中风险地区，也加速逃离北上广的人回流。

不比深圳挤满了全国的投资者，上海吸引的，可都是实实在在的购买力。这些人，也是需求端最强有力的支撑。

同时，上海也是率先进入存量房时代的城市。相对新房，庞大的二手房市场更能反映真实供需。

再者，上海的楼市调控政策收放自如，严格得很及时，放松也很及时，称得上学习委员。去年初上海楼市成交量激增，市场供需失衡，调控政策及时赶到，通过积分政策等多种方式遏制房价过快上涨。

如今，市场趋于稳定，上海又率先调低利率，加快放贷，市场率先回暖。

可以预见，未来上海政策变动，随之供需将发生怎样的变化，都会成为其他城市参考的指标。

上海调控政策太严，导致需求萎缩，其他城市的调控会在上海的基础上适度放松；上海的购房者开始行动，二手房价格开始涨了。

春江水暖 " 沪 " 先知，其他热点城市的楼市复苏，也不远了。