周末闲帖,不耽误大家时间,节选刚写的一段\'现金流\'

来源: 2018-07-29 09:57:18 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (4447 bytes)

房地产与其他投资项目的区别在于其有使用价值,房子是用来住的,不应该用来炒。如果一个国家一个社会一个社区,人人都有属于自己的房子就不存在房地产投资这个现象。越是自由发达国家自住房的拥有率越低,特别是在大都会地区。美国有将近百分之四十的人租房子住,这个比例只会增加,不管谁上台也改变不了这个事实。

从零九年起,全美国的房地产高歌猛进,一骑绝尘,似乎又到了危如累卵,倒悬之急,再次崩盘的前沿。房地产会有周期,但历史可以是惊人的相似,却不可以复制。前两次崩盘前的急剧膨胀供大于求和胡乱放款次贷危机,目前不存在,下一次崩盘的诱因是哪一个妖蛾子出来,我也想知道,那是专家大师华尔街大佬的事情,以及从大千过来的炒股大拿时不时来预测一下,血流成河早就该发生好几次了,结果是老和尚打儿子,没有的事!房地产是地域性问题,说实话,我基本上不看房地产专家大师的文章,很基础的事情车轱辘话来回说,坐而论道,纸上谈兵,互相抄来抄去,没有新意,驴鸡8熬汤,都是一个屌味。书不尽言,言不尽意,还不如悬羊击鼓,饿马提铃,真刀真枪去干上一场,而且象狮搏兔,皆用全力。我的目光短浅,胸无大志,只关心眼前的一亩三分地,也精心努力种好这块地。

 房地产投资有不同方式,比如民用,商用,土地,旅社,办公楼等。最容易上手的是民用出租房,投资的起点低,风险小,赚钱是大概率事件。因为有房租支撑,投资出租房赔钱是小概率事件。即使是大概率赚钱事件,也还存在小概率赔钱,所以要尽量避免这个小概率的发生,怎样避免呢?简单说,现金流是生命线。

房地产会有周期,月赢则亏,水满则溢,房市崩盘也遇到过。和股市崩盘的区别在于,我手里的几个股票被清零,养活孩子不叫爹,白干!而房子因为有房租支撑,死孩子放屁,有缓!

 当你的房子行成一定规模的时候,一旦遇到崩盘,跑是跑不掉的。什么是规模?一两个房的微地主掏粪尚未成功,还要继续操练,有几个房子的弱小地主就已经有了规模的雏型,为什么要跑呢?往哪里跑?希尔顿酒店以及大型公寓老板会跑吗?

 如果你需要钱用,比如家有双亲病入膏肓气若游丝,子女枕典席文废寝忘食,以及婚丧嫁娶红白喜事,甚至包二爷养小三里外偷吃,卖房子卖地到也乐不可支,投资之目的就是为了有朝一日。但是在房地产上买低卖高,像炒股那样折腾恐怕不切实际。还是以我的这个房为例,就算你高瞻远瞩,洞若神明,能准确无误的预测到下一年崩盘,现在三十三万卖掉,两三万的佣金以及简单装修是要的,也许更多。卖掉后交完税,能拿到手里二十万不错了,然后拿着这笔钱坐等崩盘再次杀入。指望三十三万的房跌到二十万以下,零八年后发生过,我也再次杀了进去。但是今天的房价仍然处于良性上涨,买房子自住的基本上是量力而行,不像零八年前什么阿猫阿狗都买房,瘦驴拉硬屎,银行也没有节操乱放款,造成房价虚高。现在的房租比那个时候已经高出起码百分之五十,投资的现金流相差甚远,还想盼着再次跌到二十万以下,尼姑看嫁妆,下辈子再说吧。

 房价走势无非涨,平,跌,在有现金流支撑的情况下,如果不是等钱用,原则上是可卖可不卖,不卖!这样能避免偷鸡不成蚀把米,引鸠止渴、杀鸡取卵。




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所有跟帖: 

顶好贴!都是没有什么现金流的怎么办?像湾区 -blueflame- 给 blueflame 发送悄悄话 blueflame 的个人群组 (0 bytes) () 07/29/2018 postreply 10:20:15

那是你不努力,投坛上刚有湾区网友案例,42万,租2100-2200。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/29/2018 postreply 10:37:44

鼎! -Benitez- 给 Benitez 发送悄悄话 Benitez 的个人群组 (0 bytes) () 07/29/2018 postreply 13:15:16

房地产是王道,炒股非长久之计。 -Benitez- 给 Benitez 发送悄悄话 Benitez 的个人群组 (0 bytes) () 07/29/2018 postreply 13:58:01

谢谢各位读帖,来学习,手里也有股票,虽然有被清零的,也有visa这样翻了近十倍的。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/29/2018 postreply 14:25:49

今天签了合同,开心ing -hz82000- 给 hz82000 发送悄悄话 hz82000 的博客首页 hz82000 的个人群组 (0 bytes) () 07/29/2018 postreply 17:50:56

祝贺。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/29/2018 postreply 18:53:10

股票与房子的最大不同,普通人炒股很少有加杠杆的,而房子一定是加杠杆的,如果遇到金融危机,房价暴跌,如果杠杆过高 -牛鲜花妹妹- 给 牛鲜花妹妹 发送悄悄话 牛鲜花妹妹 的博客首页 牛鲜花妹妹 的个人群组 (131 bytes) () 07/30/2018 postreply 17:37:31

所以我一再强调现金流,几十个房子开始必须是正现金流,发展起来后重新贷款的不算。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/30/2018 postreply 18:36:03

美国房贷和香港东南亚很不同的一点是美国房贷绝大多数是nonrecourse loan, 只要每个月能扛过摸给鸡银行就不 -六月骄阳- 给 六月骄阳 发送悄悄话 六月骄阳 的博客首页 六月骄阳 的个人群组 (718 bytes) () 08/01/2018 postreply 15:11:49

你说的太对了,在美国搞房地产有很多有利可图的方面,只要不太贪心,赚钱是大概率事件。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 08/01/2018 postreply 16:12:35

湾区,28万买的,租$2500 -无极1- 给 无极1 发送悄悄话 无极1 的博客首页 无极1 的个人群组 (0 bytes) () 08/01/2018 postreply 14:57:22

现在不大可能有这样的deal吧? -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 08/01/2018 postreply 16:13:41

现在,纽约, 有2010,2011 低潮迹象, 可买可不买的,买还是不买? -人生是修行- 给 人生是修行 发送悄悄话 人生是修行 的博客首页 人生是修行 的个人群组 (0 bytes) () 08/02/2018 postreply 05:51:17

除了我的眼前南加州,其他没有看到的事不敢乱说,南加州仍然有潜力。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 08/02/2018 postreply 06:18:34

这属于实战经验,和书生谈兵不一样。很enjoy楼主的接地气的文笔。歇后语大师。 -beaglegirl- 给 beaglegirl 发送悄悄话 beaglegirl 的个人群组 (0 bytes) () 08/02/2018 postreply 07:10:35

老朽好帖!不过现在正现金流很难啊。 -airbender- 给 airbender 发送悄悄话 airbender 的个人群组 (0 bytes) () 08/02/2018 postreply 15:41:09

再谢各位读帖指教,现金流的却很困难,看来还不得不再写下去。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 08/02/2018 postreply 20:10:37

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