算算帐：1031置换的用处并不大

投资房的1031置换，手续复杂不说，对新购置房屋也有各种要求：时间要求，价格要求，首付/贷款要求（不能有Boot）。

当然，1031会延迟交税。但我算了下账，觉得这方面也没啥大区别。

举个例子：一个投资房，买价10万；现在卖掉后，到手50万（扣掉各种费用了）。也就是说，增值40万。

为了简单，先不考虑有贷款。

(1）不做1031的话，20%的税率，税后拿到现金42万。全部定投大盘，省心省力。年回报假设10%，每年$42K。

(2) 做1031的话，50万现金买另外一套投资房。租金净收入（去掉各种支出）一年$15K，也就是3%。房子本身长期年增值5%（偏高了，其实历史平均只有不到4%）。总共每年回报8%，也就是$40K。

比较这两种情况：

（1）年回报：都差不多$40K，都是税前。

（2）管理成本：天上地下，完全不在一个档次。

（3）1031置换的房子，还欠着8万税；以后还是要补。

 

要是考虑贷款，在现在的高利率环境下，1031置换，贷款数额不变，但是换成更高利率的贷款，会更亏。

现金流就别想了，不倒贴就不错了。

当然，增值那块也按比例增加。最终结果差不太多。