出租屋的收益超乎你的想象

我们是做房产翻新投资的。低价买入廉价房，翻新后就卖出去了。收益会在25%以上。但是，这终究是主动收入，如何能有被动收入呢？

 

带着这个问题，今天请教了一位朋友。 朋友跟我说，你为什么一定要把翻新之后的房子卖出去呢？你完全可以把房子留在手中啊。如果需要钱买入下一个房产，完全可以把的钱refinance出来。这就是所谓的BRRRR策略 --买廉价房 （buy），翻新 (rehab) 后出租出去 (rent)，通过银行再贷款出来(refinance)。然后，用贷款出来的钱，重新再买房子 (repeat)。 而留在你手中的房子，可以给你带来高达20%的cash on cash return （现金回报率），而且还不需要你那么费劲去工作。

 

听到这儿，我瞪大了眼睛，说：

“虽然正现金流的房子，有收益。 但是房子收益也没有你说得那么高吧?!”

 

今天朋友心情不错。 跟我详细解解释了，华尔街那般有钱人，虽然不喜欢掏粪，为什么还持有出租屋的原因。因为他们仔细算了持有房产可能产生的收益。

 

朋友耐心地跟我解释，说：

“你看，我们所在的地区都差不多，典型的美国中西部地区，每年城市人口基本变动不大。房价的变动，基本上是按通货膨胀率走的。 每年房价的增长，基本上是3%左右， 租金增长基本上也是这个数字。

 

假设你在这样的地区，买了一个正现金流的房子。首付25%， 贷款75%。 比如说20万的房子，我们的投入是5万美元，银行贷款是15万美元， 每月的租金是2000美元。房产和租金的增长是每年3%。 一年之后，房子增值到了20.6万美元。6000美元除以5万美元的首付，我们的现金回报率大约是12%。

 

另外，我们要考虑的，是我们每个月付房贷的部分钱，有部分是要来支付本金的。假设 15万美元的贷款， 30年固定5%的利率。那么第一年第一个月要付的钱的总数是$805.23，其中$180.23美元回到我们的本金中。一年之内，我们支付的钱中，到达本金的钱有$2,213美元。$2,213美元除以$50,000美元，这部分的收益是4.4%。

 

最后我们再算一下租金收入。假设我们除了贷款支出外，水电, 修理，管理，税务，和保险等每个月的支出是600 美元，空置率是10%，那么我们每个月的现金流大约是394美元，现金回报率是 9.5% （394*12/50000）。

 

把上面这三项加起来： 12%+4.4%+9.5%=25.9%。这部分钱还没有考虑到我们的租金年收益其实是按3%增值的。

 

作为股神巴菲特，每年的股票投资收益也就是20%左右。而通过房产投资， 简单地买入，持有期间加上贷款的杠杆，每年就可以让我们的钱达到25%左右的现金回报率。如果再加上其中买廉价房，翻新获得的收益，收益会更高”。

 

听了朋友一席话，终于明白为什么文学城的房产投资群里，活跃的都是一大堆地主了。

 

朋友的话，坚定了自己通过BRRRR的方式获得财富自由的决心。