最近国内有朋友来问我对于房价走势的看法，起因是曾经盛行过的一则传闻现在又开始在国内坊间流传：“卖掉深圳的房子，能买下半个美国，因为深圳2020年住房总市值151.5万亿人民币，而美国住房总市值则为36万亿美元（234万亿人民币）”。2020年中国GDP才刚破100万亿，深圳一地住房总市值就高达150多万亿？实在是不可思议！

      国内曾经有研究机构测算，2018年，中国住房总市值约为321万亿人民币，相比1998年的23万亿，翻了10倍多。考虑到这两年全国房价仍然在上涨，2020年中国住房总市值估计超过了350万亿，房地产市值约为GDP的3.5倍。

      据Zillow的最新研究显示，2020年美国所有住房的总价值为33.6万亿美元，房地产市值约为GDP的1.6倍，按1：6.5计算约为218万亿人民币，仅为中国的2／3都不到，按通俗的话说，中国的住房总市值可以买下一个半美国了。

      事实果真如此吗？如果以上数据靠谱的话，那么中国楼市总市值为GDP的3.5倍，其泡沫肯定是远大于美国的1.6倍（尽管2020年美国房价已经普遍上涨）。

      众所周知：上世纪80年代后期，处于房价泡沫巅峰的日本，仅东京的房地产市值，就能买下整个美国。当时，“东京房价只会涨不会跌”的神话可谓在日本深入人心。然而，进入90年代后，日本房地产泡沫破裂，房价一泻千里，地价一度下跌60%以下。直到30年后的今天，日本主要城市的房价仍未回到1990年代的最高点，日本经济亦陷入“失去的20年”之困。

       那么，目前中国泡沫高企的房价会重蹈日本的覆辙吗？我的观点如下：

      判断中国房价走势需要重点观察几个方面：

1. 房产税是否全面推行；国内要开征房产税的雷声已经响了十几年了，但雨点始终小的可怜。即使已经实行的两个试点城市上海和重庆，也只是挠痒痒而已。例如上海最新公布执行的房产税，规定第二套住房要证税，但仍然只是增量而非存量。也就是说哪怕你现在拥有10套房，房产税仍然与你没关系:）。必须看到只要不是全面征税，也就是继续维持房产持有者的低成本（而美国房产每年必须要交房产税的），大规模抛售就不会出现，房价泡沫就一时半会戳不破。
2. 人民币是否自由兑换；由于中国实行的是外汇管制政策，如果人们把多余的投资房卖了，钱并不能汇出国外，放在国内，炒股怕被套，投资怕被骗，买黄金怕被偷，所以还是房子不动产最安全，看得见摸得着，相对可以保值增值，这就是目前绝大部分炒房客的心理状态。
3. 人口自然增长率是否出现大幅度下降，甚至出现负增长。随着第一批独生子女的孩子步入成年，许多大城市逐渐出现了4、2、1家庭，即1个孩子2个家长4个老人，通常有家里已有三套房子（爷爷奶奶、外公外婆、父母各一套），他们一旦结婚就变成了8、4、2的格局，当一对孩子面对家里的六套房子，他们还会有强烈的投资购房意愿吗？

       坊间这则消息之所以让人浮想联翩，不仅是体现了国内高房价的现实，而且也引起了有识之士的担忧。其实市值总规模本身并没有太大意义，因为不可能所有人的房子都能变现，但疯狂的市值能给人以强烈的财富幻觉，让所有人以为自己的财富正在不断膨胀，即便是只有一套房的刚需家庭，也会陷入这种狂欢当中。但在国内金融界，评判个人财富的标准完全是把自住房剔除在外的，前几年所谓高净值人士的标准就是家庭可投资财产在550万人民币之上（不含第一套）。

      但是那些未能赶上房价上涨列车的普通百姓家庭，只能眼看着财富差距被不断拉大。至于那些将所有财富捆绑在房地产上的家庭（例如最近被处死的赖小民据称拥有一百套房），则成了高房价牢不可破的既得利益群体。央行2020年发布的报告显示，我国城镇居民家庭七成财富都是房产，住房拥有率为96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

      由此可见，百姓财富与房地产深度捆绑，地方政府财政与卖地收入捆绑，都与房价涨跌一荣俱荣、一损俱损。这正是房价“能涨不能跌”的社会基础，所以保持房价的稳定才是举国一致的利益所在。

      以上仅是我的一孔之见，仅供参考！

      祝各位周末快乐！