小微地主谈出租

牛经沧海

2020年5月5日

做出租房，俺后知后觉。一直觉得太麻烦，直到2016年才开始，曾在投坛求教，获益良多。有人想了解一个人可以打理多少出租房，谈谈我的感受。

2016年与朋友们合伙，先后买进80个单位。原本计划买到足够单位，可以请得起一两位全职PM。买到100单位的时候，逐渐感到压力，感觉还没有足够经验做专业地主，拖了几个月居然退掉最后一处20单位的物业。

专业地主梦醒，先从小微地主学习。80单位有一处12单元较远，请了专业物业公司管理。我们都觉得只委托专业PM管理才能做大。我自己管理一处36单位，余者由合伙人管理。我同时负责文字与帐目。

专业公司管理的物业亏损严重。基本管理费7％，表面上还算合理。每一次房客搬离，PM要求先油漆修理，一切完成了PM才会招租，先后三个月空置。每次招租成功，收一个月房租。每次房客有问题，PM负责请水电木泥工师傅解决，加收20％管理费。两年之后，扭亏无望，挂牌上市，好运，卖了个好价钱，填补了一切营运亏损，还有所收获。

后来由于各种原因陆续又卖了另外25个单位，都有升值。

我始终直管36个单位，每周大约需要花一天时间，另外每个月需要两天时间处理公司帐目等杂务。刚刚开始的时候我每件事都去现场，时间久了，大部分修缮都交待工人直接与房客协调。今年我要去外地全职工作，只好将看房部分委托他人经办。如果去除去看房时间，大约每月两天应该可以了。当然每一处出租房各不相同，很难一概而论。我曾经请教过PM公司的老板，他说一个员工可以管理20至100单位，现在看来还算靠谱。