"百密“ 一疏：买房合约进入细节调查阶段 -

IEbird · 2024-04-11 12:28:54Z

"百密“ 一疏：买房合约进入细节调查阶段 -简介

来源: IEbird 于 2024-04-11 12:28:54 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (2976 bytes)

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拿到一个买房和约，没有loan 和 inspection contingency，卖家接受了。

作为due agent，中介还是为买家提供了inspection 和review HOA 文件的方便。

房检没有发现值得注意的大问题，满意的是新空调系统。卖方很快请公司将gas leak 修好了。过世的先生退休前曾是工程师，屋内外到处是DIY的痕迹报告上小毛病不少，也都是自己能处理的。

HOA fee 超过400。作为独立屋社区这个收费很高。原因是HOA费主要用于经营一个PGA水准的对外开放高夫球场乡村俱乐部有游泳健身餐饮设施，还要预付年餐饮费。虽说是在偏远农村，刘姥姥还是要好好瞅瞅问个究竟。HOA对出租没有限制，但屋主的会员福利不能转让给租客。租客若用俱乐部设施要自己缴费。要补偿点昂贵的会员费，只有从现在住的农村驱车去更远的乡下学习打高夫游泳健身fine dining，有趣但不实际。算了收支尚可承受。花街有人说3天周工作日时代很快到来，投资布局包括高夫球场。阴差阳错没准咱还能赶上未来更多租客家门口躺平的潮流。

然而仔细琢磨终于找到疏漏。这个漂亮安静的小区很可能每一户都坐落在septic tank上，尽管房屋信息标注是public sewer。从没拥有也没有打算过买septic tank的房子，真有点慌神。立刻上网查了大家最近讨论的相关话题，多数跟帖网友认为很普遍不是大问题最坏重建一个也不是天价。还不放心又去市政厅问，结果这个社区根本不归这个城市管辖而是属于县里管。倒有一个好处财产税率比这个城市其他部分低一半。去了供水公司证实了这个小区使用公共水源但没有公共下水道也不收费。学到新知识如用公共下水道每年650收费。接着又去了附近一家服务septic tank的公司，问了清理废水大约2-3年一次，收费350起。换新的目前约1.5-2万。tank寿命15-50年不等。接待访问的员工家里也是用septic tank，她说tank埋在地下很深正常使用没有气味。走访一圈终于松了一口气。

既然房子归县里，干脆去县里问个明白。查询这个房子的市政记录带来了意外惊喜。3车库的一间改造的卧室居然有permit。付清的太阳能板有permit，很大的covered patio也有permit。前后院落的大量水泥工作以今天的市场也是一笔不小的开销，户外基本不需要任何新的投入。小小窃喜承担的风险带来意外的小补偿。

买这个房是基于长持10年租金加增值有个预期9.7%的复利回报。虽然不高但能睡踏实。去市政厅巧遇知名公司办理开工许可证。明年的这个季节，公司将为这个小村落带来1600个仓储工作。希望这个小城保持人口和经济的增长，投资的收益更好些就更好了。