第一贷款高于房价，第二贷款是否值得投资？

来源: jenning 于 2024-03-07 14:14:51 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (4835 bytes)

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大阿牛兄说的那个关于第二贷款拍卖的案例，应该说是个比较常见的反面例子，主因是第二贷款的竞拍者没对房子做详细了解，事先可能不知道第一贷款的存在以及余额，因而铸成大错。

这里我就蹭一下关于第二贷款讨论的热度，说说第二贷款是否值得投资。

注意，大阿牛兄讲得是拍卖，而我要讲的是投资（购买）贷款，是两码子事！

因为房贷（Notes，或票据）跟国债等一样，是可以随便买卖的。

回归主题，如果第一贷款的余额高于当前的房价，那第二贷款是否值得购买投资？

比如，一个房子当前的市价是20万，第一贷款余额是21万，第二贷款余额是4万。那可不可以买来第二贷款做为投资呢？

这个得看具体情况，具体说来有四种可能的情况。

首先我们看看第一贷款已经违约（房主停缴第一贷款月供）的情况，这又分两种情况：

1）第二贷款没有违约：这种情况非常罕见，大多房主即便想违约，也会尽量先保第一贷款，而不是先保第二贷款。这种情况下，第二贷款是有价值的，因为房主还在继续还本金和利息，况且房子也有继续增值的可能。但价格肯定远低于4万，因为一旦第一贷款foreclose房子，第二贷款就归零了。投资这基本属于赌博。

2）第二贷款也违约：在这种情况下，第二贷款的价值为零，因为无论是第一贷款还是第二贷款foreclose房子，第二贷款最终所得都为零。

再来看看第一贷款没有违约（房主一直付第一贷款月供）的情况，这也分两种情况：

3）第二贷款也没有违约：这种情况下，第二贷款是有价值的，因为房主还在继续还本金和利息，况且房子也有继续增值的可能。但价格也应该远低于4万，但肯定比1)高，因为一旦房子被卖掉，第二贷款有归零的可能。这种投资价值不大。

4）第二贷款违约：这是最有趣、也是可能利润很丰厚的一种情形。按照一般的思维，房子的市值都低于第一贷款，第二贷款又已经违约，是否第二贷款就一文不值，并不值得投资了呢？答案出乎我们的意料，第二贷款也是值得投资的，这种情况下打的主要是心理战。一般情况下，如果房主第一贷款并没有违约，只是第二贷款违约，这说明他的经济情况比第一贷款违约的要好得多，至少说明他还有一定的收入，更重要的是说明他还想继续住下去，否则单从经济考量继续付第一贷款并不符合他的利益（房子才值20万，而贷款21万，拍屁股走人更符合他的利益）。票据买家可以抓住他还想继续住下去的心理，敲他一笔。比如以1000~4000买下这个4万的票据，敲个1~2万现金或贷款是非常有可能的。第二贷款尽管已经没有房产净值，但有行家们称之为的情感净值（emotional equity）。

我曾投过一个私募基金，主要靠4)发家的。次贷危机前，有大量的第二贷款，所以次贷危机后，就有大量违约的第二贷款。因为次贷危机后很少有银行再发放第二贷款，等次贷危机前发放的大部分违约第二贷款被处理完后，早先靠4)，也就是违约第二贷款发家的主，大多都已经转向为投资违约第一贷款。

感兴趣的可参考我以前写的一篇关于房贷票据投资的文章：

房贷票据投资基本知识

算是篇科普小文，蹭一下热度！

建宁 2024/3/7