Land Contract 对物业买卖双方的利弊

Land Contract 对物业买卖双方的利弊

如山

（2024年1月21日，星期日）

Seller Financing 有多种，例如 Rent-to-own, Mortgage, Wrap-around Agreement和Land Contract。

Mortgage就是跟普通向Lender贷款的方式与风险一样，不同的只是Seller充当了Lender/bank 借款给buyer。卖家在成就交时已经完全Gain，需要付全部Capital gain tax。对买卖双方而言跟普通买卖没有差别。

Land Contract 也叫 Installment sale， Contract for Deed。 这种方式的买卖跟前面说的Mortgage再大的不同是Title一直在卖家名下，一直到买家付完全部款才发生转移。假如这个合同是15年，那就是15年付完后才发生，除非合同有可以提前付款的条款。

这种安排对卖家而言最大的好处是Capita gain是按照每年回来的本金付，不用一次付完，尤其对处于高税率的纳税人。同时，假如卖家原来就有低利息贷款也不需要还，同时可以收买家的高利息，如现在给买家的是7%，而自己原来的贷款是3%。对卖家不利的地方自然钱不能一次收回来使用。这个对于做不同形式的Seller financing 的卖家都是一样的结果。

而对买家的好处，多数是因为买家自己在正常渠道贷款困难或者不可能而又想买该物业。不利的地方如上面说，买卖完成了，买家并没有在Title上。你开始花钱Improve你的买的物业了（理论上还不是你的物业），每个月都在付Seller的钱了（当然你可能也有更多的收入），万一因为Seller 的财务出现问题不能付他们自己的贷款而被Foreclosed，买家没有受到保护，你的所有投入可能打水漂。也因为Title没有转移，Seller在买卖Land Contact合同之后也有可能被别人file lien，而成交时Seller的Balance 不足够而Seller也没能力付就变成买家的麻烦。

总之，作为买家而自己又无法从正常渠道贷款，需要Seller 作finance 安排的话，我认为最安全的选用普通Mortgage Deed方式成交。Wrap-around 方式假如有利当然也不错，但现在很少有Lender愿意。而作为卖家，比较常见的是物业很难正常卖出，用Seller financing来吸引那些无法正常贷款的买家。本人作为卖家也曾经使用过Seller financing作广告条款，但最终买家没有使用。而作为“准买家”，我也曾谈过一个几百万的Deal，是Mortgage Deed，我不会考虑Land contract。最后因其它条件不成而放弃。

声明：上面是个人理解，很可能有误。读者需要根据自己具体状况咨询有关专业人士。

谢谢诸位的阅读。

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）

所有跟帖： 

• how to foreclose? -borisg- ♂ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 08:55:28

• Seller 不付贷款，被lender foreclosure. 不知道 -如山- ♂ (30 bytes) () 01/21/2024 postreply 08:57:22

• my question is how this differs from a regular loan -borisg- ♂ (38 bytes) () 01/21/2024 postreply 09:00:39

• Standard foreclosure procedures, approximately 18-20 months. -smlandlord- ♂ (116 bytes) () 01/21/2024 postreply 09:03:53

• 看來盡量還是不要碰。省事兒的一不小心變成了費事兒的了。 -tiejiangye- ♂ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 11:32:13

• 我疫情前那座7单元用的就是commercial mortgage note…一般做自贷的大多数是 -MrsKwok- ♀ (544 bytes) () 01/21/2024 postreply 09:37:23

• 凡做seller financing 的卖家毫无疑义的失去钱的时间价值。卖家之所以就两个原因： -如山- ♂ (188 bytes) () 01/21/2024 postreply 10:55:43

• 所以说楼下的楼主很幸运，卖家 -MrsKwok- ♀ (56 bytes) () 01/21/2024 postreply 11:06:46

• 这个就是房产赚钱的多种可能性之一; -如山- ♂ (178 bytes) () 01/21/2024 postreply 11:19:20

• 感谢如大实用帖指导。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 09:58:56

• 谢谢版主捧场！您老现在有“官位”，要 -如山- ♂ (47 bytes) () 01/21/2024 postreply 10:57:53

• 谢大佬分享。看似双刃剑双方都要特别精明知己知彼。如卖方意外身亡合同和loan将如何发生？是否如银行可无条件提前付清？ -IEbird- ♀ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 10:22:50

• 还有听到过， 是卖家收买家头款， 然后每月收比租金高的款，按理10年完成。 后来买家付不出了， 前面多付的就送卖家了 -螺丝螺帽- ♀ (33 bytes) () 01/21/2024 postreply 10:52:53

• 这个是应该也在合同上。比较复杂的条款。 -如山- ♂ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 11:01:45

• 曾經有一老美經紀人跟我説說：owner finance 主要掙買家的高利息和買家可能default后的損失款。 -tiejiangye- ♂ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 11:48:02

• 这个可以在双方合同上规定。凡做这种合同 -如山- ♂ (84 bytes) () 01/21/2024 postreply 11:00:24

• 谢如大分享！前几年有人要买我的房想要我做seller financing. 我没打算卖。 -古来万事- ♀ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 10:33:26

• 嗯，看你的状况与考虑。也不是不可以做 -如山- ♂ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 11:02:48

• 谢谢分享， 每天可以多知道点， 很开心 -螺丝螺帽- ♀ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 10:49:44

• 多謝如大，滿滿的乾貨。 -tiejiangye- ♂ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 11:49:50

• 谢谢如大的分享！ -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 12:29:00

• 谢谢如老大！及时雨！ -春风鸟语花香- ♀ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 13:53:49

• 谢谢大师，还是第一次听说 land contract -圭妈- ♀ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 17:48:00

• 谢如山大师，又学到新东西了。 -W2_2023- ♂ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 19:49:59