导语 “地段，地段，还是地段”是商业地产的金科玉律。然而，为什么有这样一些商业地产项目，即便位于类似北京这样的超级城市，位于亚奥地区这样的黄金地段，最终也会变成烂尾
导语
“地段，地段，还是地段”是商业地产的金科玉律。然而，为什么有这样一些商业地产项目，即便位于类似北京这样的超级城市，位于亚奥地区这样的黄金地段，最终也会变成烂尾楼？
中房报记者 李克纯 北京报道
9月20日下午，首都北京，紧邻地铁5号线大屯路站西面，一栋金光灿灿的金元宝状建筑，三三两两的人从“金元宝”侧面的写字楼进出。“金元宝”中间原本规划为12万平方米左右的酒店位置仍然荒弃，开放的空间如同一个黑黝黝的洞口。
这就是北京最大的烂尾楼之一金泉广场。“金元宝”是号称用“鸟巢”2/3的钢材建房的金泉广场的主体建筑。
“金元宝”的建筑设计显然寄托了开发商的很高期许，然而这个“金元宝”并没有如愿聚拢到应有的财气和人流。从2005年拿到项目开发权至今已11年，历经多次停工，几经易手，纠纷复杂的股权问题曾一度引发市场注目，至今，“金元宝”中间规划的酒店还未启动，周围一圈“金泉港”商业广场内部装修尚未完成。
这个位于亚奥黄金地段且位于地铁口的著名商业物业，原来有机会成为经典作品，最终沦为亚奥地区规模最大的烂尾楼。
知情人士称，2014年10月底，金泉广场曾尝试重启项目招商，尽管与最早招商时大批奢侈品聚焦的场景不可同日而语，但小范围招商还是引来不少快时尚品牌的关注。从右侧金泉港一层H&M的宣传海报以及金泉广场右侧几个破败的宣传围栏尚能看出当时招商的迹象。
然而，随着之后金泉广场开发商——北京政泉控股有限公司（以下简称“政泉控股”）实际控制人郭文贵与方正集团高管的举报纠纷，郭文贵在协助相关部门调查后滞留境外，至今未归，去向不明，金泉广场重启再度搁置。
郭文贵是个神秘的“资本玩家”，连续两年上了胡润百富榜，借力保利地产盘活奄奄一息的地产公司，京城第一豪宅“盘古大观”亦是出自其手。借“盘古大观”形成了庞大的政商关系，但在这一过程中多个合作者被郭文贵举报、纷纷落马。此番，郭文贵也前景不明。
随着政泉控股发起对北大方正集团的举报，政泉控股在不断地融资和投资、资本的腾挪之间，紧张的资金链条浮现。
“其实金泉广场烂尾最根本的原因是缺钱。由于缺钱，郭文贵对这个项目来回腾挪，又造成极其混乱的股权关系，造成项目先天纠葛，加之郭的家族化管理机制，金泉广场成为北京最复杂的烂尾楼之一。现在郭文贵的事情还没最终结果，这种背景下，金泉广场要想盘活很难。”上述知情人士指出。
断裂的资金链
围绕在“金元宝”两侧及后面一圈的“金泉港”，按照政泉控股此前招商规划共24万平方米，地上4层，底下1层。此刻“金泉港”门窗紧锁，门口拉着隔离线。工作人员小马称，金泉港不开放，即便内部员工想要进去里面，也是需要打申请公司批准才能放行。“内部装修完成了一大半。”小马说。
“金元宝”左边的招商中心，已经成为金泉广场工程部等部门的办公场地。“这里现在已经没有招商工作人员了，何时会再启动招商，上面也没有下通知。”小马向中国房地产报记者介绍说。
2014年10月30日，政泉控股再次启动金泉港招商大会，并聘请北京戴德梁行为招商代理。
“这个项目业内其实一直有关注，位置毕竟还是很不错的。这次招商会定位从最初的高端奢侈品改为中低端，因此也吸引了一批快时尚品牌以及永辉、家乐福等超市。”北京昭邑零售商管理咨询有限公司首席顾问刘晖说。
然而这次招商会又是快闪，之后只有地下一层永辉超市开业。永辉超市LOGO也成为金泉广场中央的核心标识。
当日中国房地产报记者在现场偶遇到金泉广场物业处理事务的陈先生，2010年~2014年底，陈先生曾将公司办公室设在“金元宝”的写字楼内。“租金便宜，但太危险，所以我后来搬走了。”
陈先生说，最大问题是办公电梯经常突然下坠。“维修电梯的称，因为电梯时间太久钢索锈蚀。停车场是水泥地面，顶上挂着临时的日光灯，基础设施都没有，特别混乱。商业部分我在的当时还处于框架结构，外立面都是停停做做，现在看来外立面是勉强做完了。”
“当时也听到他们公司内部一些传闻，说是资金链有问题，没钱装修。”陈先生说。
在2014年底，在方正集团对郭文贵及政泉控股的纠纷中，可以看出陈先生的这一观点得以证实的迹象。
当时围绕方正证券百亿元市值，郭文贵和方正进行了一场你死我活的争斗。在互相揭发的材料中显示政泉控股成为方正证券股东的第二天，便立即将所持全部股权质押。而郭文贵本人也同时将上述股权四处担保或抵押，例如通过中泰信托融资30亿元。
同一笔股权多次质押，而且其260亿元资产仅从方正系中质押出80亿元资金，折价率达70%。以如此高折价率融入资金，政泉控股的资金链紧张程度可见一斑。
记者查询此前的媒体报道，政泉控股还多次出现在收钱后拒不交房，甚至一房多卖的情况，被最高法院列入全国失信被执行人名单。
坊间传闻中，郭文贵早年由于拖欠河南省工商银行6亿元贷款不还，曾身陷囹圄，据传涉及该笔贷款的信贷员最终自杀身亡。
因此，郭文贵在在银行圈内名声不佳，所以，虽然公开资料中的政泉控股实际控制人为通过郑州浩云、郑州浩天各自实际持股50%的两位自然人李琳、蒋月华，但为了融资，郭文贵还是不惜在中泰信托产品中暴露身份。
“事实上，由于政泉控股的银行信用低，政泉已很难从正常渠道融得资金。”接近政泉控股人士称，“郭文贵长袖善舞，善于钻营，曾鼓动保利为其注资换股，这导致金泉广场沦为融资工具，天然带着纠葛复杂的关系，以至于后期推动困难重重。”
质押保利 多年内外股权纠葛拖累
郭文贵堪称资本市场超级玩家，不到20年便造就了260亿元资产的庞大商业帝国。
1998年，郭文贵曾于郑州建设“中原第一高楼”——裕达国贸大厦， 这座使郭文贵成为风云人物的高楼，却在不久后被曝出高负债，资产负债率接近100%。
在开发裕达国贸后不久，郭文贵便转战北京，其在北京运作的项目与河南项目风格一脉相承。
彼时知名演员朱时茂与郭文贵发起成立了“北京文茂投资顾问有限公司”，分别出资300万元和200万元。“文茂”二字便是从两人名字中各取一字而来。不过，朱时茂随后将股份转让他人。2002年5月，文茂投资更名北京摩根投资有限公司，但与大名鼎鼎的美国JP摩根投资并无关联。
2002年1月8日，郭文贵在北京的另一家重要公司——北京政泉置业有限公司(政泉控股前身）成立。
随后郭文贵旗下摩根投资、政泉控股分别拿到位于朝阳区大屯的地块，开始建设摩根中心（后更名为盘古大观）与金泉广场。
金泉广场却让郭文贵再度遇挫，因资金紧张，金泉广场一度停工。长袖善舞的郭文贵竟请动保利地产为其注资换股，且约定在金泉广场完工后，政泉控股原股东仍有权回购股权。
按协议，北京保利为郭文贵提供8亿元资金，其中5亿元用于金泉广场后续开发，3亿元提供给摩根投资。作为交换，郭文贵将自己控制的政泉控股两家股东所持合计80%政泉控股股权转让给北京保利，并承诺北京保利可从金泉项目销售中获得不低于27%的回报。
北京保利入主金泉广场之后的2006年4月，项目开始预售，价格大涨，且销售相当顺利。然而，郭文贵后悔了。在当年摩根中心凯旋之后，他向北京保利提出回购金泉广场项目。这当然遭到了拒绝。2007年5月10日，郭文贵向北京市第二中级人民法院起诉北京保利，要求回购其持有的政泉控股80%股权，诉讼标的金额为4000万元。
此后的内情外人无从知晓，但多番诉讼对峙之后，郭文贵与北京保利的纠纷以和解结束。
2008年5月，北京保利退出金泉广场项目，在政泉控股的股权也如约退回原股东北京金浩和北京浩云，北京保利对政泉置业的8亿元投资款及相应收益合计人民币13.71亿元，由郭文贵的北京盘古氏投资有限公司(下称“盘古投资”)承担，盘古投资以其拥有的盘古大观A座写字楼整栋房产预售给北京保利进行抵付。
在股权纠葛中，金泉广场错失了原本的发展机会。
2008年正处于商业地产项目一个调整期。2000年之后商业地产飞速增长，到2006年~2007年时，人均商业面积已经从1平方米涨至2平方米。“在这种背景下，加上一大批看好2008年奥运会的商业设施集中放量，在2008年前后涌现。”北京市商业经济学会秘书长赖阳介绍，“这导致2008年相当多商业项目面临各种问题，资金不到位、产权分散等，烂尾的很多。这个时候一旦放下，后续再启动就很难。”
“况且商业项目回报周期长，对资金周转不灵的企业来说，还要考虑资金的机会成本。”赖阳说。
对金泉广场来说，外部股权纠纷解决后，还要面临内部股东层面问题。政泉控股是典型的家族企业，金泉广场负责人是郭文贵之兄郭文平。
“自身没有运营团队，外部资源不相信，团队不稳定，典型家族式管理也会导致很多问题，每个人想法都不一样，这也给金泉广场盘活带来诸多难题。”上述接近政泉控股的人士指出。
商业地产烂尾 在京城也比比皆是
目前，郭文贵事件依然不明朗，金泉广场烂尾能否扭转还是未知数。实际上，同样悲壮的烂尾楼故事不时在北京地产界演绎着，只是时间、地点与细节不同。
一位房地产金融专家分析，烂尾有宏观经济的原因，也有微观企业运营的原因。每个烂尾楼也都有自己令人惊心动魄的“内幕”。对企业来说，无非陷入三大困境：一是资金不到位，二是市场定位失误，三是陷入各种复杂纠纷，也不排除有的烂尾楼一开始就是一个“套钱”的工具。
烂尾楼涉及多个公司和个人，利益纠缠关系比较复杂，甚至还带有法律纠纷，因此多数开发商不愿介入。而烂尾楼和闲置房子不一样，它还不是产品，不能创造价值，也就产生不了经济效益。
目前市场形势转暖，供求关系有所改善，一线城市一些烂尾楼由于得天独厚的地段，却像金泉广场难以自拔。无论如何，这对我国风起云涌的购物中心热都有镜鉴意义。
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2016成都新增烂尾楼名单曝光 这11处房子出手就贬值买房者千万避开
2016成都新增烂尾楼名单曝光！这11处房子出手就贬值买房者千万避开！2015年成都买房有哪些注意事项？成都哪些房子千万不能买？2015-2016年，成都又有新的一批烂尾楼“崛起”。大到地标建筑，小到商品住宅，不管是商业巨头掀起的大风大浪，还是中小房企的小打小闹，烂尾项目从来都不缺乏，初起的繁华最终却以落寞收尾，购房者似乎也能听到中小房企开发商资金链断裂的声音。
什么叫“烂尾楼”?
停工一年以上的房地产项目
烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。
成都房地产市场，是一直被称为“有独立行情”的城市，以至于外来房企打破头都要往里挤，有的不惜重金拿地，有的则通过收购、合作等方式曲线进宁。但，毕竟有人欢喜有人愁，比起“拿地开工热销交付”的楼盘，一些烂尾楼就像城市的疮疤，不仅影响着城市的发展，也成为购房者心中不知何时才能治愈的顽疾。本期搜房网房天下成都二手房小编就给大家扒一扒成都2015-2016年烂尾或“胎死腹中”的房地产项目，11种贬值房产买房者要千万避开！
【五龙山屿府】
现状：停工多月售楼部紧闭，目前一直处于暂定销售状态
楼盘地址：新都三木路（五龙山公园旁）
开 发 商：四川荣德投资有限公司
停工时间：2015年2月
据悉，项目因工程资金链断裂，早在今年2月份开始就停止了施工，售楼部大门则已全部上锁。五龙山屿府工程承建方成都市新都区第十二建筑工程有限公司工人的工资至今都没有结清，春节前工程承建方曾要求新都区政府出面解决，所以目前已支付工程方50%的工资，工程方也向工人支付了80-90%的工资，但并非全部结清。
从各大房产门户网站上可以看到其最新动态：目前一直处于暂定销售状态，现售价待定、在售面积待定，优惠情况待定，具体恢复时间待定。项目除外观基本打造完成外，内部园林尚未开始，部分楼宇外墙的施工电梯、围布等也未完全撤除。
【麦迪逊广场】
现状：杂草丛生 空无一人
楼盘地址：成都天府新区天府大道南段（极地海洋公园对面）
开 发 商：成都城南之星置业有限公司
停工时间：2015年5月
麦迪逊广场在售的房源部分处于被查封或抵押状态，即便已售出的房源也有被查封或抵押，这一情况让约500户购房者受到很大影响。2015年5月23日，数百购房者围堵在麦迪逊广场维权。现在项目已荒芜，售楼部大门紧锁。
【龙桥水岸雅居】
修着修着就停了：我什么时候可以收房？
楼盘地址：新都区龙桥镇
开 发 商：成都市隆润投资有限公司
维权时间：2015年7月10日
维权原因：2015年3月起停工
据介绍，龙桥水岸雅居曾一度处于停工状态，留下未修好的框架无人管理，业主于2015年7月10日曾在售楼部维权。
而我们不得不提成都最知名最牛的烂尾楼——武侯区栖霞路与龙华南路的交叉路口一幢两层烂尾楼从2015年末至今，该楼已被陆续拆除中。该烂尾楼在繁忙的十字路口与周围整齐漂亮的楼房相比，显得十分扎眼。
这幢烂尾楼已修两层，用来打围的蓝色围栏延伸到栖霞路的盲道中间；在交叉路口，围栏将人行道全部占据，行人右转，只能走到机动车道借道。2010年，这栋烂尾楼的所在地还是38号院的自行车停车棚和绿地。2011年10月前后，突然就有施工方进场，开始修建一栋设计为4层的商务楼。
据红牌楼街道办事处介绍，2014年年街道办曾在配合成都市规划建设局查处违建工作时，对该违章建筑制定了风险评估报告，待各项拆除手续完成后，就将配合成都市规划建设局进行拆除。街道办曾多次联系涉违建筑方，要求对方出具或补办报建手续，同时，也就双丰路38号院旁边的违法建设的处理情况向上级部门做了专门汇报，这才有了今日的拆除工作。
停工的主要原因还是在于资金问题。虽然目前的房地产市场有逐渐回暖的迹象，不像去年那样惨淡，但并不意味着开发商可以高枕无忧，如果发展不当依然会造成资金紧张，去年各地中小开发商陆续破产的情景不应被淡忘。目前，成都还有很多项目或多或少都被资金问题困扰，那种卖出一套房就动工修一点的情况并不少见。在当前的市场下，开发商的发展策略还是应该符合自身的实际情况，尤其是对于一些实力不强的开发商，更应该以稳为主。
伴随经济转型产业结构调整，房地产市场进入“去产能”时期，而烂尾楼的出现是市场竞争“优胜劣汰”的结果。2014年以来成都烂尾项目不断增多，但主要以大型商业、写字楼及专业市场为主，住宅市场相对健康，烂尾的项目也较少。
近几年成都兴起商业地产开发热，在商业地产整体开发过量的背景下，市场供应超出需求，项目生存环境恶化成为项目烂尾的“外因”。
房地产开发资金占用大、环节多、周期长，尤其是商业地产开发特别考验开发商的资金实力及运营能力，项目在融资、设计、定位、招商、运营、回款等过程中不能有任何“闪失”，如某一环节出现偏差，则造成资金链断裂从而导致项目烂尾。
【律师说法：此时退房是不可能的】
对此，律师表示，对于工程停工造成的项目可能延迟交付的情况，业主可以组织起来，通过诉讼的途径要求开发商方面给出答复。但关于业主所担心的项目烂尾要求开发商退房一事，律师则称“此时业主担心也是无计于事，退房是不可能的，通过贷款买房的客户还是得按期还贷，哪怕是烂尾也只能等它烂。”
同时，律师支招称，业主可向政府部门提出申请，请政府出面督促项目开发商召开股东大会，并推选出新的法人代表，由新任法人出面组织对公司资产的清算。如果公司申请破产，则可将项目整体拍卖，以拍卖所得补偿购房业主；如果公司继续运营，开发商可选择将项目转让或继续投钱运作。但其间因延期交付所产生的违约责任，开发商须按照合同约定向已购房业主作出赔偿。
业主是跟项目的开发公司签的合同，这个责任得由开发商承担，在公司没有申请破产清算的情况下，即便公司法人代表因故离世，业主也只能通过诉讼的方式要求开发商给出解决方案，公司股东不承担事故责任。
如何最大化地避免购买烂尾楼的风险，购买现房或准现房才是上上之策。但是，市面上有的选择的基本都是期房，在选房子的时候一定要慎重。
一、选择实力雄厚的开发商
选择实力雄厚颇具影响力的名企所打造的楼盘，才会让人信赖，更有品质保障。但一时的风光并不能遮掩空壳，购房者还是不能单纯的相信广告，和营销效果。
二、选择有地段优势的楼盘
地段是楼盘竞争的核心因素，环境是提高楼盘竞争力的有效附加值。一个兼地段与环境为一体的楼盘，无疑是上了双重保险，即使是有朝一日再落魄也不会陷入泥潭，退一万步讲，就算遭遇烂尾，优越的地理位置和环境也会很快得到新动力的支持。
三、实地考察楼盘品质
考察一个楼盘的品质，多了解关于该楼盘的信息。一定要多看多听多考察才能最大化地避免“烂尾楼”的悲哀，买房是人生要事，且买且谨慎。
买房是项技术活，要考虑方方面面的东西，例如房价、周边配套、楼层、地段等。如果地段没选好，那房子可能就没有了潜力；如果楼层没选好，那说不定爬楼就能成为每天锻炼身体的必修课；又如果今天买完房，明天就降价……小编今天特整理了2015成都买房黑名单，看看这些入手必贬值的垃圾房到底都是什么样。
一、卫生间位于中心位置的房子
这种情形是非常不利的。卫生间为家中污秽之源，如果正好位于房子的中心位置，将不利于所有居住者的各方面运势，避开为吉。
二、手枪型的户型
有的房子，从平面图来看，整个户型的形状就像一把手枪，这样的户型缺角严重，且寓意不吉，最好避开。
三、刀把形的户型
刀把形的户型，就是指房子的整体形状就像刀把一样。这样的户型也存在着严重的缺觉，同样也有不好的寓意，建议避开。
四、三角形的户型
三角形的不稳定，以及风水上的种种不良寓意，足以让你退避三舍。
五、锯齿式的户型
有的户型看起来参差不齐，不太规则，类似于锯齿形。这种户型并不少见，如果有条件选择其他户型，这一种最好放弃。
六、有尖角的户型
有的房子，从平面图来看，形成了不同程度的尖角，这样的户型，本身就具备了形煞，就像窗外正对的各种形煞一样，都会对居住者产生非常不利的影响。
七、走廊式的户型
有的户型，形状狭长，长宽不成比例，就好像一个长走廊，宽度不够，这样的房子，让人看了就别扭，更不要说长期居住了。
八、空气不流通的户型
有的房子的窗户少或者小，造成室内外空气流通不畅，通风不良，使得肮脏污秽的气流不易排出，新鲜洁净的空气难以进入。长此以往，身心都会受损。
九、有穿堂煞的户型
“穿堂煞”是指气流从入户门可以直接吹到窗户或阳台的格局，这样的户型空气对流太旺，室内一直有风，会造成磁场的不稳，不仅容易让居住者情绪不稳定，没有安全感，而且还对人气、财气的积聚有不利影响。
十、穿心剑格局的户型
入户门正对走廓或通道，其形如利剑穿心而入，这样的格局，在风水上叫“穿心剑”。走廊或通道的长度越长，穿心剑的煞气越强。如果住宅内部的进深小于走廓的长度，则为祸最大。
十一、采光不好的户型
有的房子，形状狭长，阳光无法照耀，使得整个房子阴暗潮湿。这样的情形，对居住者的财运、事业运、健康运都很难产生好的影响。
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